关于台东步行街提升改造，今天这是第三篇，前两篇分别为：
1、百年台东如何破圈生长？“对症下药”出良方（1）
2、百年台东如何破圈生长？“对症下药”出良方（2）
今天来说说我认为亟待提升的商业构成问题：
商圈业态档次低，竞争力不强
（1）步行街主力店效力趋弱
一条步行街行或不行，商业构成起到了决定性作用。台东步行街上的主力店铺效力趋弱，主要以二三线品牌为主，消费者购买欲望低，难以形成羊头效应。步行街在招商方面要下下功夫，一方面要引进更多“物美价廉”的一线快消品牌，另一方面则需引进中高端业态，丰富步行街的商业构成。同时，培养小众品牌也要做足功夫，可以联系质优的网店品牌开设线下首店，给予一定扶持，培育品牌发展，打造成特色招牌。
参考案例：
吸引优质商家，除了步行街年轻时尚的调性要提上来，优惠政策也不能落下。广州市商务局于2020年印发《市级北京路步行街业态提升扶持资金管理规定》。《管理规定》提到，在2021年-2023年间，连续3年对符合要求的北京路步行街新入驻商户予以扶持奖励。经过政策引导，北京路步行街消费市场在疫情期间强势回暖，2021年度新引进扶持华为授权体验旗舰店、NBA旗舰店、故宫文创旗舰店、黑洞旗舰店、KKV网红旗舰店等9个项目，步行街品牌更加集聚，商业消费更加繁荣，街区人气更加兴旺。
（2）文娱业态孱弱
在上世纪80年代，台东范围内曾经有大光明影院，遵义剧院及台东电影院三大影剧院，既是城市地标性建筑，也是一代青岛人的记忆。如今台东商圈内文娱业态虽多但却不强，尤其是影院、书店等业态老旧孱弱，日渐式微。步行街不仅是城市的商业中心，更是文化地标。在改造提升方面，除在传统零售业发力外，还要融入更多艺术文化、娱乐体验、创意产业、共享交流等新兴业态。青岛作为电影之都，在这里应该有一座地标性影院。
参考案例
2021年7月17日，广州现存唯一一家建于上世纪初的专业电影院——永汉电影院历经100天的升级改造后，以电影生活空间的概念全新亮相。昔日设备老旧的电影院，不仅引入了业内顶尖的设备和最新技术，还规划了“四方天地”休闲空间，力求打造最具有历史记忆和城市温度的文化体验空间。此次业态的调整，给新老观众带来了惊喜，也让“永汉”的名字焕发出全新活力。复业当天，“广州电影文化空间”正式落户永汉电影生活空间。据悉，电影文化空间的落地将为广州电影事业工作者提供高质量的交流平台，为广州市电影事业发展注入新活力。
（3）商场老旧失品
台东商圈有利群、万达、当代商城、穿戴大世界、万佳广场、妇女儿童用品批发市场、千川百货等商场。这些商场占据步行街的“黄金位置”，可大都存在外立面旧，内部环境差，经营业态老，商品档次低等问题。
说起台东的标志性商场，利群说第二，恐怕没人敢争第一。上世纪30年代，青岛利群的前身“德源泰百货店”在台东三路开业，起初只是一间不足千平方米的小百货店。1994年利群商厦在台东建成开业，也正是从此时起，利群正式走上了高速发展的道路，从最初的的小百货商店，发展成年营业额近200亿元的大型集团。可以说利群成就了台东，台东也成就了利群。
如今利群商厦屹立在台东三路步行街已近30个年头，虽然商圈内的王者地位依然无可撼动，但不可否认的是，不同于30年前，如今的利群商厦正被年轻人抛弃。根据上交所披露的利群股份年度报告显示，从17年到19年这三年间，台东利群商厦的年营收分别为13.26亿，12.69亿，11.55亿，呈连年递减态势，商场亟需改造升级，挖掘消费新增长点。
区域内其他商场也面临类似问题，尤其是在网商的冲击下，要想办法提高线下购物体验，实施集约化发展，差异化经营，以高规格重塑商场内外环境，引进大品牌，培育小品牌，如此才能挽回颓势破茧重生。
参考案例：
淮海中路523号前身为华亭伊势丹商场，建成于1993年，面积为26000㎡左右。2008年，华亭伊势丹撤离，随后的几年时间里几经易手，经营情况都算不上好。
2019年百联接手后，对商场进行了全方位的更新，将定位精准的投放在年轻人身上，商场内以品质佳，价格适中的小众品牌为主，“特别好买”“宝藏商场”“性价比高”等成了TX淮海的新标签，在小红书等网络媒体上频频出现，有越来越多的年轻消费者认同这家购物中心。
像台东商圈内的千川百货、穿戴大世界可以围绕中老年顾客进行改造。而妇女儿童批发市场、当代商城则可以围绕儿童及青年人进行改造。万达和利群则可以做综合性商场，照顾到全年龄段顾客。再结合国美、万佳广场等特色片区打造数码街、美食街，划区经营，产生聚集效应，对商圈的业态繁荣有一定好处。
（4）商圈内老牌餐饮后劲不足
台东商圈内集聚了许多经营了十几二十年的老店，其中大多为“苍蝇馆子”。比如福来顺、满口香、老方子等等等等。“苍蝇馆子”是城市文化的延伸，有别于网红店，“苍蝇馆子”立于不败之地的核心是物美价廉的特色美食。青岛的当地的“苍蝇馆子”量大实惠，但少了那么点独家特色。餐馆之间同质化较为严重，口味大同小异，对外地游客吸引力不大，导致其难以在旅游市场出圈爆红。
山东是美食大省，鲁菜更是四大菜系之首，如果能以鲁菜精华为魂，融入齐鲁文化，在商圈内扶持打造一批独具特色的“苍蝇馆子”，既能使老店焕发新生，也可助力商圈发展，或许是件双赢的好事。
参考案例：
川渝地区是苍蝇馆的发祥地，大大小小的商家不下百家。以成都为例，曾多次登顶成都苍蝇馆子排行榜TOP1的“明婷饭店”成立于97年，至今也不过26年时间，台东很多饭店的经营时间比他家更久远，但要按“知名度”来排“辈分”，咱们跟他比还有不小差距。
如今，很多前往成都的游客，都将明婷饭店列为当地必打卡的餐馆之一。明婷之所以能如此火爆，一是价格低，二是分量大，三是菜品极具当地特色。青岛的“苍蝇馆子”跟明婷饭店比，只差在菜品特色上。
川渝地区的菜品极具当地特色，不光是麻辣，很多食材和做法也是其他地方鲜少能见到的。而鲁菜因其传播度广，口味适中，难给味蕾带来新鲜刺激的感受。再加之烹调技法复杂，对食材要求高，专业厨师又相对较少，所以一般在高档饭店里才能品尝到地道鲁菜。
因此，鲁菜还需创新，要找出一条小店也能走通的路子，两者相结合，让鲁菜走向全国，也顺势带动鲁菜餐饮企业的发展。
（4）商圈内老牌餐饮后劲不足
台东商圈内集聚了许多经营了十几二十年的老店，其中大多为“苍蝇馆子”。比如福来顺、满口香、老方子等等等等。“苍蝇馆子”是城市文化的延伸，有别于网红店，“苍蝇馆子”立于不败之地的核心是物美价廉的特色美食。青岛的当地的“苍蝇馆子”量大实惠，但少了那么点独家特色。餐馆之间同质化较为严重，口味大同小异，对外地游客吸引力不大，导致其难以在旅游市场出圈爆红。
山东是美食大省，鲁菜更是四大菜系之首，如果能以鲁菜精华为魂，融入齐鲁文化，在商圈内扶持打造一批独具特色的“苍蝇馆子”，既能使老店焕发新生，也可助力商圈发展，或许是件双赢的好事。
参考案例：
川渝地区是苍蝇馆的发祥地，大大小小的商家不下百家。以成都为例，曾多次登顶成都苍蝇馆子排行榜TOP1的“明婷饭店”成立于97年，至今也不过26年时间，台东很多饭店的经营时间比他家更久远，但要按“知名度”来排“辈分”，咱们跟他比还有不小差距。
如今，很多前往成都的游客，都将明婷饭店列为当地必打卡的餐馆之一。明婷之所以能如此火爆，一是价格低，二是分量大，三是菜品极具当地特色。青岛的“苍蝇馆子”跟明婷饭店比，只差在菜品特色上。
川渝地区的菜品极具当地特色，不光是麻辣，很多食材和做法也是其他地方鲜少能见到的。而鲁菜因其传播度广，口味适中，难给味蕾带来新鲜刺激的感受。再加之烹调技法复杂，对食材要求高，专业厨师又相对较少，所以一般在高档饭店里才能品尝到地道鲁菜。
因此，鲁菜还需创新，要找出一条小店也能走通的路子，两者相结合，让鲁菜走向全国，也顺势带动鲁菜餐饮企业的发展。
（5）老字号特色不突出
台东商圈内现有四家中华老字号，分别为台东五金、利群商厦、万和春和亨得利，其中前三家为青岛本土品牌。老字号与步行街本应相辅相成，但台东商圈与老字号的结合却未能激起太大的浪花。
老字号与步行街两相结合放大势能的重点在于“特色”，但台东商圈内的老字号在经营上却有些失位，在跨界融合、创新开发层面存在严重滞后。
拿台东五金为例，目前台东五金是全国五金行业唯一的中华老字号企业。这家延续近百年的商铺本应是台东商圈的金字招牌。但因产品受众面小，与步行街调性不符，一直未能与商圈碰撞出美妙的“火花”。
2023年4月份，台东五金店里开了一家咖啡店，也算是跨界融合的一种展现。只不过这种改变还远远不够。如何才能让五金店破圈新生，给整个行业提供一个新思路，这才是当下需要思考的问题。
参考案例：
位于香港的heidei，于2016年开业，店内除了出售五金商品外还售卖香港当地的传统杂货，与其他五金店杂货铺贩售的商品形成差了差异。商店在售卖商品同时，还是一间城市杂货博物馆，讲述着香港的文化与历史。
老字号在升级改造过程中，除了要融入时尚元素，更要结合当地特色守正创新。可以针对游客开发伴手礼、文创旅游产品，让老字号这座富矿走出去，进一步扩大品牌影响力。
台东商圈内现有四家中华老字号，分别为台东五金、利群商厦、万和春和亨得利，其中前三家为青岛本土品牌。老字号与步行街本应相辅相成，但台东商圈与老字号的结合却未能激起太大的浪花。
老字号与步行街两相结合放大势能的重点在于“特色”，但台东商圈内的老字号在经营上却有些失位，在跨界融合、创新开发层面存在严重滞后。
拿台东五金为例，目前台东五金是全国五金行业唯一的中华老字号企业。这家延续近百年的商铺本应是台东商圈的金字招牌。但因产品受众面小，与步行街调性不符，一直未能与商圈碰撞出美妙的“火花”。
2023年4月份，台东五金店里开了一家咖啡店，也算是跨界融合的一种展现。只不过这种改变还远远不够。如何才能让五金店破圈新生，给整个行业提供一个新思路，这才是当下需要思考的问题。
参考案例：
位于香港的heidei，于2016年开业，店内除了出售五金商品外还售卖香港当地的传统杂货，与其他五金店杂货铺贩售的商品形成差了差异。商店在售卖商品同时，还是一间城市杂货博物馆，讲述着香港的文化与历史。
老字号在升级改造过程中，除了要融入时尚元素，更要结合当地特色守正创新。可以针对游客开发伴手礼、文创旅游产品，让老字号这座富矿走出去，进一步扩大品牌影响力。
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