关于青岛，咱们坊间有个传说，就是特别能招黑。不管事大事小，每年总得出点事，惹得负责舆情方面的诸多部门头疼不已。
人非圣贤，岂能无过。一方面这些负面新闻确实暴露出了青岛城市在运营管理方面的一些问题，以及一小部分市民的人格、素质、教养等方面确实有一些需要大家深度反思的东西；但另一方面，这些负面新闻总能在互联网上以最快的速度传播、发酵，也确实有些怪异。
有朋友私下里分析，青岛之所以“招黑”，是因为老天爷特能赏饭吃，冬天不冷夏天不热，有山有海风景秀丽，每到旅游季节游客永远是爆满状态，游客数量动辄以百万计。
这么多人的衣食住行，意味着一笔巨大的财富，兄弟城市说不眼红，那是假的。为了抢游客，那就寻找一些青岛不好的事情，加大马力开动舆论，反复抹黑便是。

但是，位于青岛西镇轮渡中岛地块的楼盘——保利青铁天珺·瑞海地（以下简称瑞海地），最近一段时间，也开启了自己的“招黑”模式：
一些地产公众号上，有关这家楼盘的负面文章一篇接着一篇，甚至数位公众号博主“轮番上阵”，有几个账号，半年之内连写六七篇关于瑞海地的负面消息……这就有些令人奇怪了。

众所周知，青岛城市招黑，那是因为文旅热度太高，惹得兄弟城市分外眼红。
但瑞海地招黑，原因就比较复杂了，说来话长：

一、瑞海地，是青岛豪宅之外位置最好的在售楼盘
针哥之前的文章，讲过无数次：
瑞海地，是青岛除了莱阳路8号，以及崂山前海、石老人一带若干“豪宅”之外，它是所有新建、在售住宅楼盘里面，地段、位置最好的小区，没有之一。
强调一遍，没有“之一”。如果买房唯地段论，它就是青岛普通人能够得上买得起的，地段最好的楼盘，没有之一。
这可不是夏侯惇抬头——高看一眼。而是实打实的地理位置优越。
这里叠个甲，地理位置好≠适合所有人，诸位轻拍。
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针哥知道，说到这里，有些人可能就如同路易十六拿着海飞丝——摸不着头脑了：
安扬来，西镇是啥地方？早年“西大森”，码头苦力工人的聚集地；十大公馆，挪庄社区，住的人全是青岛的“最底层”。
坊间甚至还有个说法：西镇这来“不散”市南……
但问题在于，除了市南中片，红瓦绿树的老城区，城市一轮轮地发展下来，哪个板块还没点儿属于自己的“黑历史”？
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俗话说，“山前住人，山后埋坟”；浮山后的不少位置，当年八字不够硬的人到了晚上都不敢踏足。结果前几年遇到楼市泡沫，带连廊的大高层，开发商要价3万+、4万+照样有人抢。
张村河，就在五年前，还是一片污水横流、瓦砾遍地的城中村，对于各种下水道产业而言，这里都曾经是肆意生长的温床——然而现在PPT上面把新张村河未来的大规划写得美轮美奂，明知道高价房是镜花水月，还是有人愿意伸长脖子去挨“温柔一刀”。
就连豪宅遍地，一块地动辄要拍卖上百轮才能决出胜负的崂山浮山前、王家村也不能例外：当年江湖上坏了规矩、犯了事的人，都是推到现在的银丰·玖玺城、天一仁和·吾疆、海信·海德山庄这些豪宅小区前面的海滩上，面朝石老人，然后验明正身，就等午时三刻一到……
当年是当年，现在是现在。辉煌一刻谁都有，别拿一时当永久。

回过头来看西镇，虽然有“黑历史”，但综合来看，这地方一点都不差，地段位于“大青岛市”的几何中心，整个青岛配套最齐全、人流最密集、生活最便利，而且能荟聚岛城人文历史、市井文化、各种特色美食最丰富的板块之一。
在一些无良开发商御用文人的笔下，城市烟火气=分散型商业+人员老龄化+产业空心化，似乎跟低端划了等号；更有人拿着解放前和现在的青岛地图做对比，说“西镇八十年来，连路网都没怎么变过，这地方毫无发展前景”。
这种说法对吗？懂行的青岛人会说：这就是个——

北京内二环的路网，从朱四爷规划好以来，似乎已经存在了几百年，能说这地方不行吗？
就算不能用北京说事，单说市南八大关，这地方八十年来有变化吗？

在经济下行的年代，面对资本无孔不入的侵蚀，面对媒体时刻制造的焦虑，再回过头来感受青岛老城区这种穿越回20年前的生活，最能给人一种心灵上的宁静和体贴。
西镇一间小小的理发店，穿着白大褂的老师傅十几分钟就可以剪得干净、利索，花销不过15元；而在新城区里的各种宽敞明亮的美发沙龙，所谓的“造型总监”、“托尼老师”折腾几个小时，收费动辄上百，却总让人看得别扭。
刚买的山地车出了点问题，西镇路边的修车铺师傅敲敲打打就能搞定，然后沾满油污的大手一摆：“算了，这次不收钱”；要是送到品牌售后中心，不是各种人为损坏的推诿扯皮，就是“只换不修”。
更何况，臭豆腐电烤肉、香辣鸡架、川情园、集装箱烧烤……这些人间美味，又岂是大商场里千篇一律的连锁快餐能比的？

生活讲究的是实打实的品质，而不是账面财富堆砌出来的各种泡沫和虚荣，更不是开发商PPT里的各种许愿和承诺。
当然，如果大家眼中的西镇，只是城市烟火气，那就太不了解为什么针哥再三强调：“西镇是青岛绝对的城市中心，核心地段，承载了青岛的城市心脏功能。”这句话的真谛和含金量。
别的不说，就下图几栋建筑里，都是哪些人在办公？懂的小伙伴们，可以在评论区里给大家科普一下。
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更何况，青岛音乐厅位于兰山路1号，青岛美术馆位于大学路7号，青岛人民会堂位于太平路9号（青岛交响乐团演出常驻地），青岛图书馆位于邮轮母港……这些可都是市级配套，到西镇的距离都在3公里之内。
针哥还没有提，西镇的很多大户型小区，实际上是市南中片区名校家长自住的“首选地”；更何况，即使不看通勤到市南中片区的便利，小小一个西镇，就有2家三级甲等医院。
很明显，青岛其它大部分板块无论怎么发展、规划，宏大的“发展前景”都不可能追得上西镇几十年前就铺好的城市天花板。
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对于地产人，更有一点不能不提：
在如此丰富的生活配套，以及附近青岛火车站、中山路、栈桥景区、青岛一中的加持之下，西镇房产的租售比一直名列整个青岛前茅。
很多西镇的老房子、商业公寓的租金，相比东部新城、崂山的大三居、套四居不遑多让，而且非常容易出租。
以当下的经济行情来看，西镇的房子虽然老，但对老房主而言却个顶个是“加油包”；反观现在开发商聒噪、黑中介喧嚣的各种“崂山品质豪宅”，只要不慎购买，各种高昂的房贷、物业费、车位管理费……就能立刻让购房者们背上“放血槽”。
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这也难怪很多懂行的青岛本地人“宁要西镇一张床，不选崂山十套房”；天天在诸多地产文章的评论区里回复“青岛东部一些板块纯粹面子货，高房价不是泡沫就是天坑。”
瑞海地，地块位置确实好，片区内缺乏在售楼盘作为竞争对手，惹得同行羡慕嫉妒恨，就是“招黑”的重要原因之一。
二、瑞海地，开发商做出来的品质，令很多人扼腕叹息
但是，用如此大篇幅强调西镇的地段价值，似乎并不能全部解决文章一开始有关瑞海地“招黑”的各种问题。
坐拥如此绝佳的地理位置，为何会开盘销量拉垮？别人不懂，难道在西镇老城区周围工作、生活多年的老青岛市民们，也不晓得这里的各种优势吗？他们难道没有把老房子换成新房大宅的改善需求吗？
很明显，不是的。
拉垮的建筑品质，才是销量拉垮的重要的原因。
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看看瑞海地的参数：容积率2.9，公摊接近25%。
再看一下，比四川路要低一截的地势，连台地都没有做，当下流行的高得房率、高赠送完全没有，社区会所小得可怜。
当然，这些属于小问题，远不至于一击必杀，关键问题就在于户型。
然而关于瑞海地的户型，评论区的画风是这样的……：
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除了183㎡的产品之外，瑞海地其它的户型，设计缺点也都非常多：有双北卧的，有设备平台挤占客厅空间的，有厨房和书房互相“抢地盘”的，有入室玄关都做不出来的……
同样是老城区做新房，看看济南保利·明湖印，再看看青岛的保利·瑞海地，给人的感觉的是，青岛保利发展哪怕是去济南找保利置业抄作业，都不至于把房子建得如此离谱。
产品力直接成为楼盘的“生死判官”的原因只有一个：西镇这地方，并非是一些开发商、地产评测人想象中的“岛城贫民窟”，也并非全无对手。
在一些地产人眼里，面对房龄20多年的老破小、老破大，新房无论怎么建都应该是“碾压局”。这个逻辑用在青岛大部分地方都是正确的，偏偏在西镇这一亩三分地，错得离谱。
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一个恐怖的细节，很多人可能没有注意到：站在贵州路（或者团岛二路）的交接点，向南看，气派的小洋楼鳞次栉比，向北看，才是一眼望不到边的“老破小”。
相信开发商在做市场调研的时候，应该是只调查了西藏路、团岛市场一带的“十大公馆”，“台西九院”，没有把八大峡这些小洋楼放在眼里。然后不出意外地吃了大亏。
这些小洋楼虽然建成年代很早，但的建设水平是相当高的。大户型是常态，零公摊或者微公摊，得房率接近100%。晚期建设的一些小区，比如说海丽楼，别看是90年代的产品，但人家也是正儿八经，100%人车分流的小区，车位配比非常充裕。
虽然针哥认为瑞海地的地段、位置非常好，但那只是对于当下在售的新建楼盘而言的。如果放眼西镇团岛一带的小环境来看，八大峡的地段（前海）就显然比瑞海地（后海）要好得多了。
更重要的是，海丽楼的户型不行，

实在不行，再来个顶加阁：

虽然作为20多年前的小区，海丽楼的户型也有很多缺点（暗卫），但是不是比瑞海地的四室并排的布局要舒坦多了？
而且海丽楼是个容积率只有1.2的纯洋房，强调一下，小区100%人车分流、接近100%得房率，客厅是大落地窗、南向海景一览无余，而且近几年还加了电梯，该有的全有了。
类似的楼盘，还有很多，比如说海峡花园、海湾花园、八大峡新村，而且这些房子的价格，现在都不算太贵。
很明显，瑞海地的房子，除了“新”之外，在诸多品质元素方面，不仅没有实现居住产品的升级换代，反而被老产品按在地上摩擦，那老业主们也就自然没必要花大价钱去换新房了。
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事实上，针哥刚才用大篇幅介绍西镇的片区优势的时候，很多朋友就应该发现，虽然西镇看起来数十年都没有进行城市更新，“老破小”云集，但同时这里也是青岛的老牌城市核心地段，青岛城市心脏、发动机级别的行业聚集地。集中了掌控城市命运的、最高端的决策群体。
事实上，当年能住在八大峡的人，非富即贵。在上世纪90年代，直到本世纪初，青岛诸多机关单位、科研单位分房子，真的是领导、书记、车间主任、技术骨干们优先挑在八大峡，没有资格住在八大峡的普通员工、职场新人才会去崂山选房子。
然而现在有很多开发商设计、前策人员、新一代地产媒体人，对这一段历史认知，完全空白的。他们缺乏对城市文化、历史的敬畏，只是通过AI一顿查询，得出这里是“西大森”、“市南贫民窟”的错误结论。
然后，设计出的产品就不出意外，狠狠地撞了墙。

作为青岛核心地段，首善之地的市南区，开发商拿到优质地段不思进取，几乎等同于“挥霍”宝贵的瞰海土地。作为青岛市民，哀其不幸，怒其不争，这也是瑞海地“招黑”的重要原因之一。
三、瑞海地，开发商保利发展的政策，没做到“行业共赢”
瑞海地的地段优越，产品力拉垮，于是在去年夏天楼盘预售、蓄客期间出现了青岛自从有“房地产”概念以来的奇景：
数千组“老青岛”客户扶老携幼地到访，他们当中的一些人也确实想在团岛、西镇周边安家置业，买到属于自己的新房。
但是看过之后大失所望，缴纳认筹金、表达买房意愿的客户，不过十数人，甚至还不如一些远郊楼盘。迄今为止，该楼盘能查证到的销量也不算太好。
到访和成交之间的比值之低，直接创下纪录。

但是，如果这就是瑞海地“招黑”的全部原因，恐怕也不能自圆其说。
如果真是哀开发商没有做好产品，恨开发商挥霍优质土地，作为有正义感的地产人，写一篇文章把事情讲透也就罢了，难道有什么深仇大恨，非要让一众地产公众号月月讲、日日讲，甚至有人连写六七篇文章，一定要把楼盘往死里“整”？这中间有什么深仇大恨吗？
很明显，这种情况只能说明一个问题：无利不起早。
瑞海地之所以“招黑”，是因为站在一些人的角度，写这家楼盘的负面消息，可以从中获取利益。
其实这些人的想法、做法的原因，针哥不难猜到：

首先，关于媒体广告合作，瑞海地开发商——保利发展的表现，堪称“抠门”、“懒政”之典范。
很多地产媒体人的主要业务、收入来源就是经营广告公司。开发商盖房子，要跟广告公司进行纸媒、文案、视频等方向的广告合作，属于不成文的行规。
针哥从初入行业做到今天，虽然之前广告做得不算多，但至少从最近一段时间的整合来看，只要想接到广告，那么跟大部分开发商之间都是可以接洽、合作，至少事情是有得谈，再不济，最起码也是“下次一定”。
唯独保利发展，针哥接触了几次，感觉非常之困难，一些广告政策堪称僵化，在诸多地产媒体人、广告公司之间一碗水端不平。最要命的，在谈判过程中甚至出现了瑞海地项目跟A广告公司签了合同之后，让A广告公司找B广告公司的媒体人合作，发布发广告文章、视频的奇景出现。
对此，针哥想说的是：你保利发展，为什么就不能跟A、B两家广告公司同时签合同？？
相必针哥遇到的事情，其它地产同仁也遇到了。对于一些广告公司、地产大v而言，这么做就等于赤条条地破坏行规，贴脸开大了。
更何况，经济下行，广告公司也需要生存，得不到的，就干脆毁灭吧。

其次，关于中介推荐、客户保护，保利发展的做法，也比竞争对手要落后一个身位。
站在中介卖房的角度，把客户推荐给开发商并成交，开发商应该付给中介事先约定的佣金，这也是行规。
这里不能说保利房小宝做得不好，而是瑞海地的竞争对手，做得太好了。
举两个例子：就在瑞海地即将开盘，发力蓄客的2025年夏天，隔壁楼盘——云上观澜突然发力清盘，在售的房子虽然都是尾盘，但是中介推荐客户成交的佣金高达10万元/套。
10万佣金，试问哪个中介不眼红？如果这时候有哪位购房者不开眼，直找中介问瑞海地的房子，作为中介，这时候是不是一定会想方设法去挑瑞海地的毛病，劝自己的客户在云上观澜快速成交呢？
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还有，跟瑞海地差不多同期开售的，隧道对岸的另一家楼盘——海信·金沙滩，也构成了瑞海地强有力的竞争者。
这个道理很简单，首先海信·金沙滩的房子确实给力，从产品角度很难挑出毛病，跟瑞海地这种大高层作比较，孰优孰劣简直是夏侯惇读春秋——一目了然。客户只要看过就很容易心动，直接交钱买房。
其次海信楼盘虽然佣金不算高，但是只要推荐带来的有效客户，开发商、置业顾问就能直接负责到底。甚至不用中介带访。对于一般的房产中介而言，为客户推荐海信楼盘的心理安全感是直接拉满的。
所以有很多青岛楼市小v，都更加愿意推荐海信的房子。对于他们而言，瑞海地3000组客户到访，才十几人成交的案例过于极端，意味着他们带客户去瑞海地看房的成交概率太低，徒增无效劳动，还不如直接对着楼盘“开黑”的效率来得更高。
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作为开发商，没有或者无法跟第三方雨露均沾，繁琐的广告合作政策，僵化的佣金额度，可以说同时得罪了广告公司和广大中介。
断人财路，如杀人父母，这才是一些地产账号，不惜拼了老命，也要跟瑞海地“杠”到底的真实原因。
所以，一来二去，开发商成功地做到了同时得罪各行各业、三教九流，结果把自己做成青岛眼下最“招黑”的楼盘，不出意料。
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正如一篇“开黑”的文章说的那样：瑞海地的开发商，现在是这样做的：
你跟它说户型差，它跟你说有海景。
你跟它说地势低，它跟你说有海景。
针哥还想在后边跟两句：
大V跟它谈广告合作，它跟大V说有海景。

小V跟它谈提高佣金，它跟小V说有海景。

俗话说，和气生财，对于开发商而言，在产品力不占先手的情况下，还不能放下身段，不能跟行业第三方友好相处、利益均沾，把自家楼盘搞成招黑体质，就太可悲了。
如果开发商还是坚持当下政策，那么这些当下对瑞海地“开黑”的地产账号，未来会不会继续把怒火发泄到保利发展的另一家楼盘——都心琅悦——的上面呢？