朋友最近跟我说，“银丰玖玺城那边出了特价房，挺便宜的，要不要上？”我一听就感觉不太对劲，仔细一问，果不其然——特价的是旁边的“银丰首府”，不是玖玺城本体。宣传确实挺吸引人，但弄混了就容易做错误决定。既然提到玖玺城，那我干脆把这个项目的真实情况完整聊一遍，省得大家反复踩坑。

为什么要借玖玺城做宣传，毕竟玖玺城能在青岛豪宅圈混这么多年，靠的不是空口忽悠。青岛玖玺城已经连续6年霸榜高端项目榜单。这个成绩，别说青岛，在山东都算“扛把子”级别。不过仔细看看网签数据，你就发现，玖玺城今年上半年还行，下半年明显乏力，尤其金九银十这种传统旺季，销量确实有点“不太行”。
原因很简单：一方面王家村的新盘要来了，改善客在等；另一方面银丰卖了这么多年，还是这套产品，客户看得都有点疲了。换句话说，这几年，玖玺城产品力老化得太明显了。
目前，项目二期还剩100多套，165㎡、195㎡这俩户型，说句不好听的，十年前也差不多这配置。得房率不占优、公摊约25%、空间没有亮点。离海挺近，但看海效果一般，是很多人第一次看房后的原话。
再加上大体量：一期1000多户、二期700多户、三期预计1200户，整个社区密度和管理压力都摆在那儿，很难称得上“改善盘的精致感”。你要烟火气，这没问题；你要高端改善，这里真的有点不对味。
说一句现实的：现在市场确实冷，开发商普遍压力大，特价房也正常。不过还是强调一下，这次吸人眼球的“特价房”银丰首府，它并不是玖玺城的一部分，而是单独的社区，位置在利群金鼎西侧。虽然属于银丰体系，但产品调性完全不同，用特价吸引的主要是价格敏感型客群，而不是高端改善需求。
这也是我建议朋友务必要弄清楚的一点：首府的定位不能和玖玺城混为一谈，越是靠“豪宅基因”做宣传，越需要保持警惕。
回到玖玺城自身，我个人认为它的核心问题不是“质量差到不能买”，而是“产品老化速度快、竞争环境变化快”。青岛改善市场已经进入新一轮的迭代期，新盘景观更极致、户型更现代、社区定位更清晰、得房率提升明显。当供给发生变化时，过去依靠品牌势能和高体量销售的盘，就很容易出现溢价下降、去化减弱的情况。

如果你想要一个数据亮眼、体量大、社区氛围成熟的近海大盘，玖玺城没问题；但如果你看重的是海景、居住精致感、户型设计和社区品质，那么今年市场上可替代性更强的新项目不少，不妨多看看再做决定。
改善买房不是比“谁名气大”，而是比“谁更新更快、谁价值更稳”。市场已经变了，选择也应该跟着变。