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公寓类用房值得购买吗?

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      目前青岛楼市处于“限购” 时期,本市户籍居民家庭只能购买两套商品住房,非本市户籍、无社保、完税证明的购房者则直接失去了购房资质,只能购买公寓、写字楼、商业网点等非住宅类用房了。

     相对于写字楼和商业网点来说,公寓由于面积小、带装修(极少不带)、总价低、能住人等特点,更容易获得购房者的青睐。

    在购买公寓的群体中,大多数是基于“被限购”了、手里又有点闲钱、但没有好的投资渠道,处于投资保值的初衷。

   根据我的了解,即使在已经购买了公寓的人群中,有的人在“变现”前对“公寓”都是一知半解的。

    先我们了解一下什么才是真正的公寓,百度百科对“公寓”的解释是:
   
公寓:公共寓所,是商业地产投资中的一种居住地产形式。每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等。外形一般中规中矩,分为职工公寓和商业公寓,商业公寓可以自用也方便对外租赁,空间大小适当、布局规范紧凑,经济实用,相当于学校宿舍、出租公寓,也指旅店宾馆或别墅,更为经济实用。

      在青岛,商业公寓大多是40年产权,规划用途是商业;住宅的规划用途是居住,分为“土地出让”(70年产权)和“土地划拨”两种。另外在这里说一下,有些小区的名称虽然带有“公寓”二字(像BOBO公寓、嘉定山公寓等),但其实是住宅性质。


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【李强十年·初心不变】2008年进入二手房经纪行业,2013年注册“李强”商标,2014年创立“青岛李强不动产经纪有限公司”,2017年开始打造“李强不动产 靠谱无风险”的服务品牌;欲了解岛城二手房市场一线信息,请关注“青岛李强不动产”微信公众号。 手机微信号:13792470761 邮箱:qdlq123@163.com
2018-08-22 16:33:25 来自青青岛社区 法律声明 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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       在限购时期,公寓的卖点就是不限购、不限贷,有的开发商还直接进行“托管”。

      
       但与住宅相比,公寓的劣势如下:

          一、公寓是40年商业产权,贷款首付最低5成,最高贷款年限不超过10年;

         二、青岛的公寓不能落户;

        三、二手公寓出售交易的税费很高,具体如下:
               卖方:营业税及附征   差额5.6%(提供发票)  全额5.6%(无发票)
               个人所得税                  差额20%
               土地增值税                  差额30%-60%
                印花税                        全额0.05%

                买方:契税        全额 3%
                印花税             全额 0.05%;

         四、公寓的物业费和水电费高于住宅(极少数公寓享受民宅民电价格);

         五、公寓没有天然气。

         六、公寓的升值空间远低于住宅。举一个明显的例子,万达39克拉的公寓,08年开盘价在一万元左右,和当时锦绣华城的住宅价格差不多…如今10年的时间过去了,现在锦绣华城的价格在三万五左右浮动,而39克拉公寓的价格还徘徊在一万二左右。某网站房源截图如下:
1542801357


【李强十年·初心不变】2008年进入二手房经纪行业,2013年注册“李强”商标,2014年创立“青岛李强不动产经纪有限公司”,2017年开始打造“李强不动产 靠谱无风险”的服务品牌;欲了解岛城二手房市场一线信息,请关注“青岛李强不动产”微信公众号。 手机微信号:13792470761 邮箱:qdlq123@163.com
2018-08-22 16:44:02 来自青青岛社区
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      七、由于各种以上原因,公寓不容易变现,成交周期漫长。

      以前的公寓户型大多是直通通的一大间,没有独立的客厅和卧室;近几年来,公寓又出现了LOFT的户型设计,但由于缺少居住氛围等原因,在二手房市场上,还是极少有人愿意购买公寓当做住宅用来长年居住。

      但公寓也有公寓的优势,那就是租金收益率高。还是以万达39克拉为例,一套37平米的公寓,月租金在2200以上。用50万左右的资金投资这样一套小公寓不到20年就可以回本,租售比远高于住宅。

    综合比较,长久持有、靠收租金来赚取稳收益的投资者,可以考虑投资公寓,但一定要选择容易出租的区域;如果只是为了“先上车”或过几年出售赚取差价的话,就不如购买住宅合适了……

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2018-08-22 16:44:48 来自青青岛社区

{2045}

2018-08-23 13:16:50 来自青青岛社区

有些公寓是住宅,民用水电天然气等等,例如汤米公馆,如变现税太高,除非买家现款,降低交易价格

2018-08-23 18:15:30 来自青青岛社区

公寓可以办公室用,可以注册公司。

2018-08-23 20:26:55 来自青青岛社区
回复:

学习了,有收获。

2018-08-23 23:45:17 来自青青岛社区

普通住宅,一般不允许注册公司的。
公寓既可以注册公司,办公使用,又可以居住,特别是旅游季节日租出租,这是公寓的优点。

2018-08-26 05:29:32 来自青青岛社区

{2045}

2018-08-26 17:29:14 来自青青岛社区
回复:

在青岛,普通住宅也可以注册公司

2018-08-28 12:59:20 来自青青岛社区
回复:

以下是引用青岛李强的帖子:

       在限购时期,公寓的卖点就是不限购、不限贷,有的开发商还直接进行“托管”。

      
       但与住宅相比,公寓的劣势如下:

          一、公寓是40年商业产权,贷款首付最低5成,最高贷款年限不超过10年;

         二、青岛的公寓不能落户;

        三、二手公寓出售交易的税费很高,具体如下:
               卖方:营业税及附征   差额5.6%(提供发票)  全额5.6%(无发票)
               个人所得税                  差额20%
               土地增值税                  差额30%-60%
                印花税                        全额0.05%

                买方:契税        全额 3%
                印花税             全额 0.05%;

         四、公寓的物业费和水电费高于住宅(极少数公寓享受民宅民电价格);

         五、公寓没有天然气。

         六、公寓的升值空间远低于住宅。举一个明显的例子,万达39克拉的公寓,08年开盘价在一万元左右,和当时锦绣华城的住宅价格差不多…如今10年的时间过去了,现在锦绣华城的价格在三万五左右浮动,而39克拉公寓的价格还徘徊在一万二左右。某网站房源截图如下:
1542801357



公寓最致命的一条你漏了:普通住宅土地到期后自动续期(象征性收取少量费用),公寓土地到期后需要重新交纳土地出让金。这就是为何地方政府住宅土地供应不够的情况下,仍然热衷供应商住楼土地,可以重复薅羊毛。

2018-08-28 13:47:46 来自青青岛社区
回复:【xjyaiwangyan】

您好,朋友,目前在这方面还没有出台具体的政策。

【李强十年·初心不变】2008年进入二手房经纪行业,2013年注册“李强”商标,2014年创立“青岛李强不动产经纪有限公司”,2017年开始打造“李强不动产 靠谱无风险”的服务品牌;欲了解岛城二手房市场一线信息,请关注“青岛李强不动产”微信公众号。 手机微信号:13792470761 邮箱:qdlq123@163.com
2018-08-29 09:38:13 来自青青岛社区

青岛的普通住宅,注册公司很麻烦吧,很少见到在居住小区内开公司的。

2018-08-29 15:21:00 来自青青岛社区
回复:

青岛普通住宅注册公司唯一多了一道手续就是找居委会或者几个邻居签字,基本无阻力,并不比写字楼麻烦多少。至于很少见到在居住小区内开公司的,那是因为住宅开公司显得不正规不专业,所以开公司一般不选择住宅,而不是因为注册麻烦。

2018-08-31 10:26:45 来自青青岛社区

{2045}

2018-09-02 16:09:01 来自青青岛社区

11楼,四十年到期了政府还能撵着走?有大红的产权证,真金白银买的,我感觉不用考虑,需要就买,全国公寓房那么多,住着舒服就行。

2018-09-02 20:55:35 来自青青岛社区

公寓和公寓不一样,楼主总结的不大正确,目前很多公寓都是住宅,民用水电暖,物业费也不贵,嘉合新兴还可以落户口,不能一概而论。

2018-09-02 20:57:32 来自青青岛社区

{2045}

2018-09-03 10:54:45 来自青青岛社区

{2045}

2018-09-03 11:56:06 来自青青岛社区

{2045}

2018-09-05 09:17:17 来自青青岛社区
回复:

{2061}

2018-09-10 12:00:11 来自青青岛社区
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