在2026年开年的房地产市场寒潮中，昔日的\"优等生\"越秀地产未能独善其身。
3月6日，越秀地产（00123）发布的公告显示，2026年1月至2月，公司累计合同销售金额约71.06亿元，同比大幅下降约44.6%；累计合同销售面积约24.71万平方米，同比下降约29.1%。
更值得注意的是，在土地市场一向积极的越秀，在2026年2月出现了罕见的\"零新增\"。
这份成绩单背后，作为越秀在华北区域的重要战略城市，青岛市场的表现尤为值得关注。通过深入剖析越秀在青岛的多个主力楼盘，可以一窥这家国资房企在行业调整期的真实处境与应对之道。
青岛楼市的\"越秀身影\"：从单点突破到多点承压越秀地产在青岛的布局颇具战略眼光，从主城区到近郊均有落子。目前市场上活跃度较高的项目包括位于城阳区的越秀星汇城、胶州市的越秀铂悦府，以及备受关注的高端项目青岛和樾府。然而，这些项目在2026年开年面临着不同的市场考验。
根据最新市场数据显示，位于城阳区龙润路与S397交汇处的越秀星汇城目前均价维持在9000元/平米左右。这个项目自2023年3月开盘以来，凭借\"四纵三横\"的公路网规划和周边多条地铁线路（M8/M9/M10/M12/M16）的远景预期，曾一度成为刚需客群的热门选择。项目主打建面约87-119㎡的套三、套四户型，物业费2.1元/㎡·月，较低的持有成本原本是其核心竞争力。
然而，2026年前两个月，该项目明显感受到市场寒意。笔者从青岛当地中介渠道了解到，越秀星汇城的周均到访量较2025年四季度下降约四成，去化速度明显放缓。究其原因，一方面是传统春节假期的影响，另一方面则与项目周边竞品加大促销力度密切相关。周边如世茂锦域等项目虽然开盘较早，但存量房源的降价出货，对越秀星汇城形成了直接的价格挤压。
在胶州板块，越秀铂悦府则呈现出另一种生存状态。项目位于胶州市海尔大道与兰州东路交汇处，产品形态涵盖洋房和叠拼，定位偏改善型需求。这个项目的特殊之处在于其产品配置：小高层物业费2.6元/平/月，叠拼2.77元/平/月，装修状况为住宅带装修、别墅毛坯，这种差异化的产品策略本意是覆盖更广泛的客群。
但胶州市场目前面临的核心问题是供需失衡。越秀铂悦府周边二手房价格持续走低，叠加胶州新建商品房库存高企，使得购房者观望情绪浓厚。尽管项目内部规划了环形慢跑道、中心花园、风雨连廊、全龄化儿童活动区等卖点，但在\"价格为王\"的胶州市场，这些品质溢价尚未完全转化为销售业绩。
营销破局：高端项目的\"逆周期\"投入
在刚需、刚改项目普遍承压的同时，越秀在青岛的高端产品线却在默默发力。2026年1月，一个值得关注的动向发生在青岛和樾府项目上。根据越秀地产采购平台1月2日发布的公告，青岛青铁隽秀置业有限公司完成了\"【营销招采类】关于青岛和樾府项目2026年度广告公司全案代理招标的立项请示\"的采购工作，最终由青岛众合摆渡广告有限公司以49.45万元中标。
这一动作透露出多重信号。首先，青岛和樾府在2026年将加大营销推广力度，即使在市场下行周期，对于核心高端项目，越秀并未选择削减营销预算，反而通过专业广告公司的全案代理来强化品牌声音。其次，参与竞标的供应商包括稻和羊（北京）文化传播、青岛深度传媒、睿意高攀文化创意等专业机构，显示出越秀对青岛高端市场的重视程度和筛选标准。
这种\"逆周期\"的营销投入，折射出越秀在青岛市场的战略思路：在刚需市场保持流动性优先，在高端市场坚守品牌溢价。对于青岛和樾府这样的标杆项目，越秀显然希望通过持续的品牌输出和精准的渠道投放，在改善型客群中构建差异化认知。
但是真有那么多客群会接受吗？价格为王的时代，就像青啤、像中欧，价格维度上满足了刚需刚改的需求。而高端住宅，大部分都是可望不可及的！
去化减速背后的共性与个性
将越秀在青岛的多个项目表现串联起来，可以发现一些共性问题。
首先是区域市场分化带来的挑战。 城阳、胶州等近郊区域，近年来土地供应量大，新盘扎堆上市，导致客源分流严重。越秀星汇城虽然周边规划了城阳区第二人民医院、青岛市民健康中心、青岛妇幼儿童医院等配套，以及青岛北大培文等教育资源，但这些配套的落地周期与购房者的入市信心之间存在时间错配。
其次是价格体系的重构压力。 在整体市场销售金额同比下滑44.6%的背景下，以价换量成为多数房企的选择。越秀在青岛的部分项目也面临\"降价伤品牌，不降丢份额\"的两难。特别是对于越秀铂悦府这种带有一定改善属性的项目，老业主对于价格变动较为敏感，制约了营销政策的灵活性。
第三是渠道依赖度的提升。 从青岛和樾府启动年度广告全案代理招标可以看出，在当前市场环境下，单纯依靠自然到访已难以支撑去化目标，必须通过专业的营销机构打通线上线下的流量闭环。
失速与蓄力：越秀青岛市场的双重面相
将青岛个案放回越秀地产的整体报表中审视，会发现更多值得深思的细节。
2026年1-2月累计合同销售金额同比下降约44.6%，这一跌幅远超行业平均水平，说明越秀在此轮调整中面临的挑战更为严峻。而2月\"零新增\"土地储备，更是一种明确的信号：即使是资金实力相对雄厚的国企，在当前市场环境下也选择暂避锋芒、现金为王。
但在青岛市场，越秀并未完全收缩战线。从越秀星汇城的持续销售，到越秀铂悦府的现房呈现，再到青岛和樾府的高调启动年度推广，越秀似乎在\"失速\"的表象下，进行着新一轮的资源聚焦和品牌蓄力。
有接近越秀青岛公司的业内人士透露，目前公司在青岛的策略是\"加快刚需去化、保证高端节点、严控新增投资\"。对于星汇城等刚需大盘，通过渠道让利和特价房源保持现金流；对于铂悦府等改善项目，强化实景展示和圈层营销；对于和樾府这样的高端产品，则借助专业广告公司的全案代理，构建长期品牌护城河。
展望后市，越秀在青岛市场的表现将取决于两个变量：
一是整体市场情绪能否在二季度企稳，
二是公司在高端项目上的\"逆周期\"投入能否转化为实质性的业绩贡献。
至少从目前来看，这家来自广州的国资房企，在胶州湾畔既感受着市场的寒意，也在为春天的到来默默准备着。
对于越秀地产而言，2026年的开篇无疑是艰难的。（半岛君）
青岛楼事
