镇级房企+问题产品，高新区这个“高端项目”真的有人敢买么？

日前，高新区某个主打高端改善的项目高调开售。用他们自己的话说，是“王牌”，是天花板，是终极之选...



1、合作？贴牌？
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作为合作界的老司机，J茂算是把合作开发玩明白了。至今提起将高新区东片区两个地块90%的权益打包买给Q特，依然让地产人拍案叫绝。至今还使得Q特两个地块的价格骑虎难下——卖贵了没人买，卖便宜了赔钱。虽然B江悦前期凭着东片区最后的住宅地块高价收割了高新区的最后一波刚需韭菜，但是自从人才公寓转商品房上市以后，去化速度肉眼可见的在变慢，最后量变引起质变，最近正在以96平98万、119平128万的价格在甩卖，虽然这个价格在目前的高新区依然不算便宜，但是比起一期的开盘价，真的是甩卖了。而B湖国际目前的价格依然不是很亲民，如果你不愿意做倒数第二批被收割的改善韭菜，我建议是等等再买的。图片
有点儿跑题了，回到今天聊的这个项目。上文提及的J茂、Q特的“合作开发”是指地原来是J茂旗下公司的，90%的股权转让给了Q特，自然是由Q特主导开发。但是这个项目的地是G实于2022年拍下的，J茂属于代建而不是合作开发，因此项目名字加上J茂是没有道理的。就像旁边同样是代建项目的T讯双创小镇，人家的名字就没有加上代建公司R创。
2、口碑拉胯的镇级房企


G实开发的项目一只手就能数过来，项目也基本集中在高新区和上马交融的位置，另外在红岛还有一个。前期的产品要么是建的非常早，要么是在1819年萝卜快了不洗泥的时候开发的，所以去化情况都还挺好的。但是19年以后开发的G实城就被打回原形了，后来甚至作为高新区第一个价格跌破一万的商品房，去化效果依然感人。至于这个开发商前期交付的产品品质，网络很发达，感兴趣的可以去搜一下。
3、问题频发的J茂府
作为头部央企，J茂最近几年的吃相着实有点儿难看了，越来越不爱惜自己的羽毛了。尤其是近两年，青岛的J茂府简直要开始烂大街了。作为J茂高端系产品J茂府真的有J茂口中夸耀的那么神么？远到全国，近到青岛，J茂府的维权问题更是屡见不鲜：
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自家的项目都做成这样，一个代建的产品真的完成换血么？
4、尴尬的地脚
这个项目雄踞高新区中心湖水系岸边，在河对岸有一个十年前同样高端的小区，据说是高新区公务猿小区。入住十年了，小区业主还依然无法实现家门口买菜自由，门口的小超市也是近一两年才开起来的，底商空置率惊人。作为低密度社区，这个同样前不着村后不着店的小区，未来会面临着同样的窘境。不用怀疑，即使在人口密度最高的东片区，部分比较独立的小区生活依旧不方便。开车去逛公园可以接受，但是如果连买包烟买袋盐都要开车的话，大多数人应该都会觉得不方便吧。
5、别买在未来30年的高点
以目前的形势来看，房价会长期处于一个下行的阶段。如果你不在意一年下叠三五十万，那么全当我放P就行，如果你扛不住，那么就再等等。至于等到什么时候，房地产税出台之后，即可。如果一直不出，那么肯定一直下行。别提什么稀缺性、地脚，强如北上广深，强如市南学区房，这两年一样下跌了二三十。东京92年的时候人家GDP就比我们现在高，人口密度更是大的吓人，一样暴跌，30年没缓过劲来。
仁者见仁，智者见智。
浑浑噩噩，不知所云。