​中国金茂被降级！浓眉大眼的央企怎么了？|地产

浓眉大眼的地产央企中国金茂被下调评级，评级展望为“负面”。
12月6日—8日，国际评级机构穆迪对国内多家企业及地方融资平台下调评级，引发了巨大争议。中国金茂就在其列。
12月6日，穆迪对中国金茂做出评级：
（1）将中国金茂的发行人评级由“Baa3”下调至“Ba1”；   
（2）将其担保、由全资子公司发行的美元票据评级由“Baa3”下调至“Ba1”；
（3）有担保优先股评级由“Ba2”下调至“Ba3”；
（4）评级展望由“下调观察”调整为“负面”。
今年5月以来，中国金茂经历了换帅、出售资产，以及前不久被爆料进行了组织结构调整及人员“优化”。被评“负面”到底冤不冤？
01
背靠大树，逆势而上也不容易。
中国金茂是中国中化旗下城市运营领域的平台企业。此外，中国平安、新华人寿均是其大股东。         

图片来源|东方财富网
2016年，曾执掌华润集团、中粮集团的宁高宁，出任中化集团董事长及中国金茂董事长。   
2016—2021年，中国金茂的营收从273亿元增至901亿元，营收增速均保持在两位数以上，即便是2020、2021年也分别同比增长约39%和50%，可以说是疫情期间逆势而行的极少数房企代表。
其在房企中的销售排名也是逆势而上：
2016年，中国金茂在中指院发布的房企销售排行榜中，位列第26位，销售额为485亿元；
2021年，其在同一榜单上的排名已升至第15位，销售额飙升至2356亿元；
2022年，尽管其销售额已出现明显下滑，为1550亿元，但排名再次提升，达第12位。
毕竟同行中，疫情后不少此前的黑马民营房企，已经有一些扛不住了......
但房地产业的周期调整延续时间却超预期，中国金茂也没有看上去那么美丽。
2020年，其在营收同比增长39%的情况下，归母净利润同比减少了40%。
2022年，其营收达830亿元，同比下滑8%；归母净利润降至近20亿元，同比腰斩减少58%。
02
有个“好爸爸”，借钱相对容易，但利息开支同比增长超30%。
中国金茂2023中报披露，截至今年6月底，其净债务为850.5亿元，资产负债率为73.69%，有计息银行贷款及其他借款合计约1276.52亿元（比2022年底增加了49.87亿元），流动负债占总负债的比例约为60%。
同期，其现金及现金等价物业约为329.19亿元，流动比率约为1.07，短债压力不算太大。              



值得注意的是，中国金茂的偿债资金颇为依赖外部融资。
今年上半年，其发行了本金分别为17亿元、5亿元、25亿元的境内公司债券；上海金茂今年4月和7月先后发行了两笔本金分别为25亿元的无担保中期票据。以及与中国中化等公司有多笔有息长债。
尽管相比大多数房企，中国金茂的融资成本已较为便宜，但利息开支的增速惊人。
截至今年6月底，其利息开支高达39.58亿元，同比增长32%；资本化的利息开支达25.09亿元，同比增长52%；融资成本约14.49亿元，同比增长7%。
03
市场行情难逆，换帅、卖资产、组织结构优化......
去年下半年以来，各地房地产行业的利好政策不断，部分城市楼市也曾有过回暖。但总体上，房地产行业的周期调整时长超预期，购房者们观望的情绪较重。   
国家统计局数据显示，今年1—10月，商品房销售面积同比下降7.8%，销售额同比减少4.9%，其中住宅销售额微降3.7%。截至10月末，住宅待售面积同比增长19.7%。         


大行情如此，房企们要逆势突围谈何容易，作为央企的中国金茂亦是如此。
2023中报显示，上半年，中国金茂营收268.4亿元，同比微降6.62%；归母净利润仅4.3亿元，同比大幅下滑83.16%。
12月8日，中国金茂发布了2023年11月未经审核销售数据：
公司及其附属公司取得签约销售金额约为100.3亿元，签约销售建筑面积约901,998.69平方米；
已录得已认购（未签约）物业销售金额共计34.87亿元。   
对比去年同期数据，2022年11月，中国金茂签约销售面积513,047.37平方米，大幅少于今年11月的数据；但签约销售金额为143亿元，比今年11月多了42亿多。
同时，2022年11月已认购（未签约）物业销售金额共计56.4亿元，也比今年11月多了21.5亿元。
今年1-11月，其累计取得签约销售金额合计1320.3亿元，同比微降4%。对比中报的情况，归母净利润可能下滑幅度不小。
因此，尽管是央企，中国金茂今年也明显拿出了对抗行业“冬天”的态度。
5月，上任董事长仅30多天的老将被换帅。
10月，以28.02亿元的价格出售了金茂北京威斯汀大饭店。
11月，万房研究报道，中国金茂下发了对西南区域的城市公司合并及相关人事调整通知。市场消息称，中国金茂撤销了北京、上海、广州、长沙、成都、佛山6个城市公司，相关项目由区域平台直管。城市公司间接变成了项目部或片区。这也意味着原来的城市公司部分员工要被“优化”了。具体牵涉到多少人，还有待年报披露数据。
总的来看，即便是浓眉大眼的中国金茂，也不得不积极为持续的冬天做准备。而前两年还在“抄底”的房企们，现在也都十分低调了。万科2018年喊出“活下去”时，谁也不会想到，还有三年疫情，这个冬天实在有些漫长，还得坚持熬着，“活着才是王道”，才有希望。         
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