本轮持续两年多的房地产牛市,已经渐渐归于平静。这是2008年以来,最长的上涨周期。 CRIC信息系统统计数据也显示,李沧区120平以上改善型新建商品住宅成交套数占比,在2017年才开始上升。2017年之前,这一数据约在14-22%之间波动;2017年,猛增到32%;2018年截至目前,再提四个百分点,达到36%,这种上升趋势将会继续。 再看市场规模,从2012-2016年,李沧新建商品住宅保持在年成交1万套以上,是市区源源不断的“房仓”,2016年达到峰值18062套。 转折点同样在2017年,年成交量跌至9886套。2018年截至目前再下台阶,仅5400套。2017年、2018年两年成交减少的主要原因是供应不足,同期的供应量分别只有8903套和4183套,李沧房子越来越稀缺,我们都感受得到。 从供地量上分析,减少不可逆转。2016年到现在,李沧区新建商品住宅成交360万平米,同期涉宅地成交建面只有138万方,约相当于卖3平米住宅,只补了1平米的库存;扩到青岛主城区(市南、市北、李沧、崂山)范围,这个比例约为2.34:1,就是说卖2.34平米住宅,只能补1平米,也是供应不济。 从供地容积率来看,2016年至今市区成交涉宅用地35幅,其中容积率小于1.5的涉宅用地只有两块,总建面只有2.5万平米。所以低容积率用地少,多层、高舒适度的产品罕见。 综上市场层面数据分析,能看出李沧东部片区有三个趋势不可逆转―― 1、供应量减少的趋势不可逆; 2、转身为改善型产品占主力的区域不可逆; 3、低容积率项目稀缺的趋势不可逆。 ―――――――――――――――――――――――――――――――――― 是短板,也是上升的空间 目前,除了李沧东部片区,在市北、崂山都有面向高端改善客群的项目。 静态地去看各片区优势,李沧东部片区临近世园会,重在环境,多为新建项目,城市界面清新;而市北、崂山依托于已有的轨交、产业、商业等城市配套及发展优势,目前生活更便捷。 到底该选择住哪,其实和每个人的观念、家庭现状关联度更高,无一定论。 现在的李沧东部和十年前的浮山新区发展阶段很相似,片区已经跨越主流客群的认知障碍,大家能接受,也看好发展未来,但配套上还有差距,比如在教育、医疗、交通、商业等方面还存在短板。 当然,你也可以逆向地去思考,短板每一次补足,都是一次价值释放。比如浮山新区,青岛第二实验中学、崂山实验二小、齐鲁医院、合肥路佳世客、地铁四号线开建等高标准配套,十年间一步步补齐,每一次补短板都会拔高区域价值。 李沧东部片区仍有很大的发展空间,已经规划有地铁二号线延长线,产业、教育、医疗等各方面发展可期,未来十年会是带动区域价值上升的筹码。 ―――――――――――――――――――――――――――――――――――――― 从小众到大众区域 在分析过市场、区域发展前景之后,接下来我们再从人的角度,也就是客群来分析李沧东部片区。 过去十年,绿城理想之城以一己之力支撑起李沧东部区域的大半改善型市场。当年,能从市南、市北到城市边上买房的改善人群,多数是绿城的“绿粉”,忠诚度很高,是对产品品质、环境敏感度高的高净值人群。 目前区域认知度高了,购房人群也从小众走向大众,绿城理想之城法式、地中海式、现代等不同风格的组团汇集成一个园区景观系统。 绿城理想之城本身也创造了一种稀缺性,经历10多年开发,后续的产品当然是越来越少。 绿城理想之城即将推出的晓风湖畔,容积率低于1,为多层产品。晓风湖畔的户型采用了大面宽、大宽度南向阳台、主卧套房、客餐一体、U型厨房等设计,很注重居住和生活的舒适度,物理空间上做到这个消费阶层的顶配,定位的是终级改善住宅。 我们认为,李沧东部片区未来的改善型客群,首先是地缘性、内生性的。 通常片区发展早期吸引支付能力比较低的年轻刚需置业人群聚集,五到十年之间后,随着家庭结构改变、事业有成、个人财富积累,就会有一部分家庭产生再置业需求,这是内生的改善需求。 最近的例子是浮山新区,2015年后两三个改善型楼盘在市场上拉风抢眼,背后主要是十年来区域内年轻家庭的沉淀。 根据统计,李沧东部片区从2013年至今100平米以下新建住宅成交1.3万套。扩大一下范围,李沧区从2008年至今,100平米以下的住宅销售了7万余套,这些家庭中的很大一部分会有改善升级的需要。 另外,就是住在市南、市北等老城区的家庭,周边缺乏再置业的机会,所以一部分家庭也会倾向于在更有活力的城区置业。在主城区,李沧东部片区是首选,这是未来十年又一主要潜在客群。 楼市短期波动总是会乱欲迷人眼,但当我们将时间尺度扩大到五到十年的周期来观察,李沧东部片区的价值中枢清楚可辨―― 当下李沧东部片区供应减少的趋势不可逆,价格有市场面的支撑; 未来区域配套有完善与升级的空间,会对居住带来溢价; 内生与外来的改善客群潜力巨大。 而目前,这三点也成为李沧东部片区改善型市场的压舱石。 |
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2018-11-22 11:30:08 来自青青岛社区
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分析了半天不如说一句关键的。
那地方鱼龙混杂,能住舒服了就怪了。 要不然为什么市南两三万的时候那边7000? 你以为现在涨价了素质就跟上去了?快白闹了。
2018-11-26 17:52:19 来自青青岛社区
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