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宣传资料构成房屋买卖合同内容的条件及出卖人违约责任的界定

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宣传资料构成房屋买卖合同内容的条件及出卖人违约责任的界定
商品房广告和宣传资料通常是购房者了解房屋信息的重要渠道,因交房时的房屋与之前出卖人的相关宣传不符,引发了大量纠纷。如何认定商品房销售广告和宣传资料的性质,在何种条件下将前述内容视为合同条款,出卖人在购房合同中约定的以交房为准的相关条款的效力如何认定,以及出卖人在何种情形下应承担违约责任等问题成为这类案件的审理难点与重点。

1.商品房广告和宣传资料构成合同内容的依据和条件

对商品房广告和宣传资料的性质认定是判断其是否构成合同条款的关键。根据合同法第十五条第一款的规定,商业广告是一种要约邀请。一般情况下,签订合同时,未载入其中的广告和宣传资料的内容不能视为合同内容。但若结合合同法第十四条对要约的相关规定,当广告或宣传资料的内容具体确定,并表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束时,该类广告或宣传资料的性质就不是要约邀请,而应视为要约。而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

2.购房合同中无效格式条款的认定

类似“以交房时的状态为准”的约定内容应结合案情判断是否为无效格式条款。合同法第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

3.出卖人承担违约责任的方式及范围

当商品房广告和宣传资料内容具体确定,且对合同订立、房屋价格确定、购房人购买房屋等有重大影响时,被视为合同条款,若出卖人未按广告和宣传资料中的约定交付房屋,则构成违约,违约责任的承担应按照合同法第一百零七条的规定进行处理。交付的房屋与合同约定不符的,房屋能重修的应予以重修,不能重修的,应赔偿购房人的相关损失。对于赔偿数额,应具体结合个案案情,综合考量双方履约情况、当事人过错程度、预期利益、房屋价格等作出合理判断。
对于出卖人在商品房销售广告中过分吹嘘的,虽未视为合同内容,但因此给购房者造成损失的,购房者可依据合同法第四十二条、第五十四条等相关规定,要求出卖人承担缔约过失等损害赔偿责任。而对于一些没有明确具体的质量指标的商业宣传,因易被消费者识别,不构成要约、不视为合同条款的,出卖人不承担民事责任。

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2018-11-05 09:34:38 来自青青岛社区 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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