5月20日，住房和城乡建设部城市交通基础设施监测与治理实验室、中国城市规划设计研究院，联合百度地图慧眼发布了《2020年度全国主要城市通勤监测报告》。
报告共选取了 36 个中国主要城市，以居住地或就业地至少一端位于中心城区范围内的通勤人口作为研究对象，包含城区内部通勤、城区居住郊区就业、郊区居住城区就业、城区居住市外就业、市外居住城区就业。
其中有两点我认为对于在青岛购房很有指导意义。
一是平均通勤距离。通勤距离是指家到就业地的距离，平均通勤距离越大，意味着居民通勤成本越高，城市需要更高效的交通系统支撑。
（图在最下方）
36 个城市中，北京的平均通勤距离达到了 11.1 公里，其他城市多在6-9公里，青岛是8.1公里，在特大城市中位居中游。
这个报告里把青岛归为特大城市，是由于青岛市区常住人口达到了500万人，符合《关于调整城市规模划分标准的通知》中特大城市的标准。
由于受到房价、就业机会、家庭、教育等各种因素影响，居民往往难以选择最小通勤的居住和就业，通勤距离就这样诞生了。
青岛的平均通勤距离8.1公里，说明这是一个大众的选择，是一个较为适度的通勤距离，你要买房时就要考虑房子离家庭所有成员工作地的距离不能超过8.1公里太多，当然地铁房可以适当延长。
二是最大通勤空间半径。最大通勤空间半径，往往就是一个城市的市区半径，也是一个投资半径。通勤空间半径越大，说明这个城市汇聚的资源越多、轨道交通越发达，有些面积小的城市装不了这么多资源就会外溢，进而形成卫星城市。
（图在最下方）
上图中，通勤空间半径的大小基本按照城市大小的顺序排列。但也有例外，像山城重庆，由于大山大河的阻断，兼具有桥隧、轨道的完美配合，多中心发展的比较成熟，因此把城市半径做到了和北京相似，但内在的填充还是与北京相差甚远的。
青岛的通勤空间半径是25公里，在超大城市、特大城市中排名倒数第一，在整体36个城市中排名也偏后，这与青岛近些年来的三湾三城大青岛框架有点不符。要知道，从11号线的鳌山卫到13号线的董家口，直线距离都达到了130公里，算算半径也到了65公里。这说明一个问题，大青岛的架子是起来了，但是内在的产业、人口还没有得到有效填充。
按25公里的半径画一个圆。
（图在最下方）
这个圆北部到北宅、流亭、高新区北，西部到积米崖、桥头堡，整个胶州湾正好含在其中。
我认为这个圆作为最大通勤圈还是挺合适的。北宅周围是大片的山区，往北10多公里才是蓝色硅谷，中间的大片土地还是一片荒芜，这个断点恰好是市区公共交通1小时通勤线。
高新区那边也是相同的情况。高新区、红岛正好在这个圆里，从这个方向往市里走，无论是自己开车，还是乘坐以后的地铁8号线，都是1小时的极限距离了。
积米崖是原黄岛、原胶南的分界线，这个圆正好把原黄岛含在里面，以后第二隧道开通了，无论是薛家岛、唐岛湾，还是老黄岛、辛安，都可以1小时到达市区。
唯一例外的是，城阳区的城阳街道落在了圈外。城阳街道是城阳区的核心，本身配套就充足，又有青银高速、7号地铁加持，也应该算在圈内。
综上，这个圆基本把现有市区、近郊区、部分有前景的郊区都含进去了，因此我认为在这个圆里买房子还是相对安全的，我把这个圆内称为“安全区”。
为什么要强调1小时通勤圈呢？
国家发改委去年发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，其中对都市圈的定义是：都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。
按照发改委的定义，1小时通勤圈就是都市圈的极限半径，更遑论一个城市了。
有朋友可能会说了，青岛是海滨城市，和别的城市不一样，人家画一个圆，里面都是陆地，青岛有一多半都是大海，不能这么比，这对青岛不公平。
我想说的是，人的通勤时间忍受力是一定的，不能说你有山有海就延长了，这也是青岛行政中心偏居海边一隅的弊端。
当然，随着地铁、城铁、桥隧的普及，虽然1小时通勤圈的时间不会改变，但空间会逐渐扩大。今明年将要开通的1号线、7号线、8号线地铁就会把这种1小时通勤圈进一步延长。
因此，根据未来青岛的发展速度，我又在这个图上加上了30公里、40公里两个圆。
（图在最下方）
我们假设3年或者5年后，青岛的最大通勤空间半径能够达到30公里，这时东方影都（灵山湾）、上合示范区、河套、城阳街道都含进来了。如果说25公里的圆只是把胶州湾的海水扩进来，那么30公里的圆就把胶州湾周边所有的腹地都囊括进来。
虽然胶州湾西北沿岸发展较慢，但环湾发展是青岛未来发展的基本格调，上合示范区、自贸区已经落地，未来发展可期。
三湾三城的灵山湾也在这个30公里的圆里，另一个鳌山湾也一如它的发展现状一样不在圆里。
30公里的圆里，有诸多政策加持，很多已经或者正在变现，这个圆里的资产风险不大，可以称谓“低风险区”。虽然总体是这么个情况，但我认为其中有些地方还是不适合投资的。
四大一线城市中，北京、深圳的最大通勤空间半径是40公里，上海是39公里，广州是31公里，可以说40公里就是目前中国最优秀的城市的最大通勤半径。
我们假设青岛有一天也能发展成北上广深的规模，也能达到40公里的最大通勤半径，那这个40公里的圆里又会新纳入哪些地方呢？
最明显的就是，胶南、胶州、即墨市区进来了，鳌山湾进来了，胶东飞机场、蓝色硅谷、轨道交通示范区进来了。
这些地方除了胶南、胶州、即墨的核心市区，其他地方多停留在规划阶段，规划的很宏大，建成投运的不多。因此，我把这个区域称作“中风险区”。
40公里外的地方，离市区太过遥远，距离胶南、胶州、即墨的核心市区也有一段距离，这里的资产是很危险的，可谓“高风险区”。
有些朋友问我近郊区、郊区、远郊区怎么定义，我想用这个图也可以说明一下。25公里的圆里是市区、近郊区，30公里的圆里是郊区，40公里的圆里是远郊区，大体是这样的。
最后说下我的投资建议。
首先，越安全的地方越没有投资价值。市区很多地方的新房房价仍处于高点，2018年来的这一轮降价潮也没有明显的下降，看似很安全，却是失去了投资价值。原因我在《在青岛，5种错误的买房方式》里已经说明，不再多说。
其次，40公里圈外的房子不要碰，那里的产业、人口很难跟上来，买了后不是赔不赔钱的事，而是很可能卖不出去。40公里内的远郊区的房子也要谨慎，自住可以，不建议投资。
第三，近郊区、郊区是投资最佳选择。有人说，薛家岛房价从3万跌到1.5万，东方影都从2.5万跌到1.3万，把投资客的老命都给跌没了，还有比这更危险的地方吗？
殊不知，这些投资客正等着3万、2.5万的房价续命呢。房价变动有惯性规律可循，曾经涨到的最高房价就是房东们念念不忘的兴奋点。一旦楼市回暖，房价很容易反弹到曾经的高点。另外，曾经涨到了3万、2.5万，说明有人看好这些地方，认为这些地方的配套值这个价，即使他们是炒房客，他们怎么不把别的地方炒到3万、2.5万呢？
我认为这正是近郊区、郊区的价值所在。当然，背后是政策、配套、规划的加持。
以上是针对投资者，对于自住刚需，就不需考虑这么多。
每一个人都是一个圆心，你要以自己为圆心画一个圆，把工作、住房、商超、地铁等都画进去，这个圆的半径你能接受就可以。也就是说，这是一个移动的圆，一个移动的生活圈。
话说回来，正是这一个个移动的圆交叉并举，才形成了一个大的1小时通勤圈，或者说叫最大通勤空间半径。
本文来自微信公众号“青城山说”，专写青岛城市发展和楼市分析
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