知名房产研究结构——易居研究院在昨天（3月23日）和今天（3月24日）发布了对各大城市2020年房价涨幅、成交量变化的研究成果，显示青岛2020年房价涨幅将在50个大城市中位居第10。
01
青岛2020年房价将迎来大涨
下面这张图是易居研究院出具的50城2020年房价涨幅预测排名，青岛是正增长，位居第十。
（图在最下方）
易居研究院是根据什么预测的呢？
易居研究院的计算方式比较难懂，简单点来说，就是前几年你涨的多了，超过了正常涨幅区间，今年就该降了；前几年你跌的多了，超过了正常跌幅区间，今年就该涨了。
下图是2019年50城房价涨幅排名，青岛跌幅全国第一。
（图在最下方）
根据2010年以来10年期间的房价涨跌趋势，计算出50城2019年房价偏离正常趋势的偏差，青岛是负偏差，仅次于太原位居全国第二。
（图在最下方）
“如果楼市一段时间内成交量暴增、房价暴涨，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住需求提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。长期来看，各指标具有均值回归特征，即在偏离度过大时具有向历史平均水平回归的特性”。
所以对于负偏离程度较大的青岛，可能正处于调整末期，2020年房价下行空间小，而企稳回升的空间相对大。
通过偏差和现房价的比较计算，得出上面50城2020年房价涨幅预测排名。青岛涨幅不小，位居全国50城第十名。
02
青岛2020年成交量将稍有回落
采用同样的方法，易居研究院分析了2020年50城的成交量变化趋势。
青岛2019年成交量是低于2018年的，是负增长。
（图在最下方）
但如果从2015年开始统计，青岛2019年成交量是偏多的，高于历史趋势，是正偏差，当然不是太多，这预示着青岛2020年成交量将会小幅下降。青岛的邻居日照，2019年正偏离度达40%，2020年成交量恐将大幅下滑。
（图在最下方）
03
青岛2020年成交量会回落吗？
易居研究院的这个预测，只考虑了历史因素，有一定道理，但有点不切合实际。
青岛2018年增加了10万人口，2019年据说增加人口在20万以上，如果考虑这个因素，青岛2019年成交量应是负偏差。2018年6月之后，青岛房价就开始了持续一年半的下跌，成交量也是大幅减少，购房需求被持续压抑。不可能出现易居研究院分析的房价负偏差、成交正偏差，这不符合“买涨不买跌”的楼市惯性。
当然，即使成交量正偏差也不意味着青岛2020年成交量会大幅回升。
这几天青岛的房产从业者鼓吹青岛成交量大幅回暖，售楼处需要抢房，房产中心需要排队。其实不然，根据青岛网上房地产的最新数据，上周（2020.3.15－2020.3.21）青岛新房共计成交2830套，二手房成交916套。这个数量多不多呢，可以和以前对比一下。
2019年3月青岛新房成交 11537套，二手房成交4765套，换算到一周的就是，新房 2605套，二手房1076套，可以发现现在的成交量基本回到去年3月的行情。
2018年3月青岛新房成交 17321套，二手房成交9053套，现在的行情离2018年3月份还有不小的差距。
2019年是青岛楼市的小年，楼市很冷清，因疫情压抑两个月的购房需求一朝释放也就只能达到去年同期的水平，这远谈不上成交量大涨、回暖，只能说是延续了去年的市场行情。
那2020年的成交量是否会大幅上涨或者回落呢？我认为不会，今年大概率会延续去年不温不火的局面，主市区因价格高、限购限售等因素成交量上不去，郊区在海量卖地的基本面前提下，更大可能会进入以价换量的价格战中。
以目前的行情来看，现在释放的只是疫情影响的两个月的购房需求，青岛成交量想要大幅上升，在政策、金融不放松的大环境里，就只能靠价格优势来引诱压抑了一年半的购房需求“出窝”。但楼市素来流行“买涨不买跌”，这个“度”还得把握好。
04
青岛2020年房价会大幅上涨吗？
我在我上周的文章《为什么我说青岛的房子已经没有投资价值！》分析过青岛房价不可能大涨的原因：
一是房子太多，2017到2019三年卖的地已经够六年来卖，并且今年还在海量卖地；二手房在售量可能已经达到10万套，处于高位。
二是买房的人少，限购阻止了一部分人，限售5年、持续一年半的大降价吓跑了一部分人，外地吸引来的人又不多，又有10万套人才房的魔咒，房价上涨动力不足。
三是房子价格高。虽然青岛房价降了一年半，但主市区像样的房子还是得两三百万，青岛工资低，吸引来的省内兄弟城市的购房者又没有大的购买力，量上不去价格也不会上涨；郊区房价是不高，但供大于求，而且是远大于求，不降就不错了，哪来的涨。
四是政策不允许。驻马店、广州、宝鸡、济南先后撤回了楼市松绑政策，这说明房住不炒的紧箍咒并没有松，青岛近期解除限购的可能性基本为零。金融上来说，2月20日的降息对于楼市来说是一次不对等降息，一年期降低10个基点，五年期以上降低5个基点，说明央行不想刺激房地产；3月20日直接就没降息，这证明央行遏制房地产投机的决心是坚定的。
综上四点，青岛2020年房价不会大涨。
但也不会大跌，青岛作为二线城市房价也是有底线的，再大跌就低于周边三四线城市了，那时就会有人来补仓了。
所以，我认为，青岛2020年房价应会止跌企稳。
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