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服务有瑕疵拒交物业费?世茂诺沙湾的业主败诉了!

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  对物业服务不满意,物业费还是要交,这是很多业主都知道的常识。但是,为什么不能拒交物业费?如何惩罚督促物业改进服务?服务打折物业费能打折吗?这些问题,很多业主其实并不是很清楚。今天,就通过一个案例,来一起了解一下。


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  三十岁出头的李先生是世茂诺沙湾小区的一户商铺业主,2017年7月与世茂物业签订《物业服务手册》,约定由世茂物业为李先生所有的商铺提供物业管理服务,收费标准为4.5元每月每平方米。

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在交了一个季度的物业费后,李先生因为对物业的服务不满意,拒绝继续交纳物业费。

  李先生认为,世茂物业收费标准过高,服务、设备设施等配套均未达到业主的基本要求,与收费标准不匹配,存在杂草丛生、地砖破损、路面高低差、房屋漏水渗水返潮、污水倒灌等诸多问题。李先生表示,业主有缴纳费用的义务,世茂物业也应尽到工作职责,自己不缴纳物业费是履行抗辩权。

  除了不交物业费之外,李先生还将问题反映到黄岛区灵山卫街道办事处,并与世茂诺沙湾四、五期商铺业主联名签署了《重大质量问题反馈函》。此外,李先生还与商铺邻居们一起通过视频、照片等方式,保留了房屋漏水、渗水、反水等问题的证据。

  世茂物业收不上来物业费,一纸诉状将李先生告上法庭,请求法庭判令李先生支付三年的物业费13076.7元,以及逾期缴纳物业费违约金23538.1元。

  世茂物业的理由简单而直接:物业服务合同的约定在此,不交物业费就是不行。房屋漏水、渗水、反水问题应由管理部门或者开发商来承担相应的责任,与物业无关。至于业主拍摄的视频和照片,世茂物业认为均为片段,不能够完全客观地反映物业履行物业服务的全部内容。

  法院的判决清晰明了:物业服务合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,对合同双方均具有约束力。物业公司要求按照合同标准收取物业费符合合同约定,予以支持。同时,根据李先生提交的证据,可以证明世茂物业提供的物业服务存在一定的瑕疵,双方因此发生争议,进而导致业主迟延缴纳物业费,并非恶意拖延缴纳,故对于世茂物业主张的违约金,不予支持。

  这其实是类似案件的标准判决:物业和业主存在约定,业主应当按照合同的约定,接受物业提供的服务并按时交纳物业服务费用,但如果业主有证据证明物业服务存在瑕疵,则无需支付物业费的滞纳金。
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 在法律界,对于业主能否以物业公司服务有瑕疵而拒交物业费,一直存在两种观点:

  一种观点认为,物业公司提供的服务有瑕疵,说明提供的服务不符合合同标准。换言之,物业公司并未完全履行自己的义务,业主也可以拒绝履行自己的义务,拒交物业费。

  另一种观点则认为,即便物业公司服务不到位,但还是提供了管理服务,按照诚实信用、等价有偿以及公平原则,业主应向物业公司缴纳物业费。

  而目前的司法实践,主要支持后一种观点,原因如下:

   业界主流的观点认为,物业服务的特点与公共服务类似,具有广泛的服务范围,包含公共绿化养护、公用设施维护、保洁、安保等诸多范围,并且小区业主人数众多,服务需求具有差异化,不可能做到人尽满意。如果允许部分业主以小区工作的某个方面存在瑕疵为由拒交物业费,可能会导向错误,引起不良循环。

  因此,法官在承办此类案件时通常会从整体考虑,目的是有利于物业公司更好地为全体业主提供服务。如果不是有确凿证据,证明物业公司有重大违约或者造成侵权并给业主造成损失,业主以物业服务有瑕疵为由拒交物业费的行为基本不会获得法院支持。

  那么,对物业服务不满,该如何惩罚督促物业改进服务呢?

  正确的姿势,是通过业委会与物业管理公司交涉,如果还是无效,则根据合同的约定改聘其他物业管理公司。
来源:法治青岛


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2021-02-18 14:51:42 来自青青岛社区 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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