到第

万科紫台分割小区被认定违规,商品房保障房如何共享服务?

人气:9213 回复:0

近年来,围绕商品房与保障房之间的“隔离之争”一直未能平息。商品房业主认为花高价购买商品房,还缴纳数倍于保障房的物管费,理应享有更优质的公共资源,如果商品房与保障房之间没有分割,小区品质和价格必然会打折扣。保障房业主则认为,保障房与商品房的价格差并不是主观选择,而是拆迁回迁造成的,价格差实际上是对被动选择的一种补偿,如果分割小区,显然会受到歧视,补偿也就减值了。
根据相关法规,小区实施分割管理是被禁止的。但是在现实中,分割的做法却难以禁止,甚至成为一些开发商兜售楼盘的噱头。当然,完全指责开发商也是有失公允的,由开发商“买单”的保障房建设模式,为小区“隔离之争”埋下了伏笔:开发商配建保障房,却没有明确建设和配套标准及刚性投入,政府也没有留足用地和支出,然后低收入和外来人群享有城市化红利的成本,指望由开发商来承担,基本是不靠谱的。
那么,商品房和保障房能否共享服务呢?一起来看一看青岛万科紫台的例子。
1611434960
近日,持续数年之久的青岛万科紫台小区保障房与商品房的分割之争又有了新进展:万科物业利用门禁卡将保障房和商品房分割,被官方认定为违规,并将由综合行政执法局进行调查处理。
其实,考察商品房与保障房的相爱相杀,万科紫台小区是一个很好的样本。
冲突数年,曾致多名业主受伤!
万科紫台小区位于青岛市市北区宁乡路与长沙路交汇处(长沙路33号),该小区共16座住宅楼,其中4座为配建保障房项目,包括3座公租房、1座经济适用房,2016年开盘,经适房项目配售264套,均价约5000元/㎡,价格不及同小区商品房的1/3。商品房与保障房执行不同的物业费标准,其中商品房每平方米2.98元,保障房则按照全市统一标准执行每平方米1.41元。
自2017年起,万科紫台项目的商品房业主和保障房业主就屡次爆发冲突,起因是万科紫台项目设立了隔离设施,把商品房区域和保障房区域隔离开来。冲突导致万科紫台的隔离门被损毁,部分绿植被连根拔起,数位紫台业主被打伤。
1611434960
据媒体现场调查,在万科紫台小区,保障房一侧除了四栋居民楼和一排车位之外,几乎没有任何绿化或健身器材等配套;而在商品房一侧,不仅有大面积的园林绿地,还包括塑胶跑道、健身器械、篮球场以及儿童娱乐设施等。这些就是导致双方冲突的原因。
保障房业主们提出,万科紫台设立隔离设施,导致保障房业主们无法享受商品房区域配套的游泳池、橡胶跑道和篮球场等设施。这些业主认为,这一做法不仅违规,也体会到来自商品房业主的歧视。
“当时买这里的房子,就是因为万科置业顾问承诺两个区域分开管理,现在拆除隔离设施,停车场也和保障房区域公用,大大降低了商品房区域的品质。”商品房业主王先生说,拆除隔离设施违背当初的购房承诺,万科涉嫌欺诈销售。
两边业主都在骂,青岛万科看起来像风箱里的老鼠。
江湖夜雨十年灯,青岛万科可不是个铁憨憨!
不采取分区管理,无非两个因素,成本与政府许可。既要降低成本,又要通过政府许可,开发商只能放弃业主的诉求了。这就是我们看到的:卖房的时候,靠纸面合同忽悠业主,房子卖完了,则靠既成事实为难业主。
甩锅城管,青岛万科有点硬朗?
2016年3月21日,青岛市规划局曾联合青岛市国土资源房管局、青岛市建设委发布《关于进一步规范公共租赁住房管理有关工作的通知》,明确“对市财政投资配建或购买的公共租赁住房项目,配套设施设备与商品住房是共用的(包括分期建设或者两个以上单位联合开发建设的),应当与商品房划为同一个物业管理区域,实施统一的物业管理服务,不得通过增设围栏、绿植等方式将同一物业管理区域的公共租赁住房与商品住房分割。对涉及违法违规行为的,由相关主管部门依法予以查处。”
1611434960
很显然,这个通知并没有管住万科物业。相反,万科物业认为矛盾被激化,源于城管局关于拆除隔离的通知书。
青岛万科的一名负责人在接受媒体采访时表示,万科紫台项目的大门和隔离绿植在2014年曾经通过了规划局的相关规划,后来该规划与规划局2016年发布的通知相冲突,才造成现在的局面。
市北区城管局关于拆除隔离的通知书明示:“经查,青岛新都心置业有限公司(股东为青岛万科企业有限公司)未经有关部门批准擅自设置护栏、绿植的行为,违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定,责令立即拆除上述违法行为。”青岛万科的负责人说,得知这份通知的保障房业主自发拆除铁门和隔离绿植。遭到商品房业主的阻拦,最终导致冲突发生。
甩锅给相关部门,青岛万科看上去很硬气!
其实哪有什么铁骨铮铮,不过是经验老到。
《物权法》第七十六条规定,重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《物业管理条例》第二十七条规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。但是,物权法和物业管理条例没有对隔离的违法行为处罚设定强制措施,如果主管部门准备整治而建设单位不服处罚,为了维护其合法权益,还需履行听证、复议、诉讼等程序,事情很难解决,大概率是拖下去,陷入执行难的死结。
小区分割被认定违规,主管部门又挽起袖子!
2020年12月29日,万科紫台小区的保障房业主通过政府信箱反映,万科物业利用门禁卡阻止保障房业主去商品房区域,违反住建局16年下文禁止任何房地产企业和物业分隔同一小区的规定,希望有关部门尽快处理。
1611434960
12月31日,青岛市住房和城乡建设局进行了回复:经了解,市北区河西街道办事处调查,市民投诉万科紫台物业利用门禁卡将保障房和商品房分割属实。
街道回复该市民,前期街道调取规划图纸上显示有此处隔离门,后经市自然资源规划局确认该小区商品房和保障房属于同一小区,没有设立隔离门进行区域分割,现正对接区综合行政执法局,待现场核实确认后将按照规定作进一步处理。
看起来主管部门是要再次挽起袖子出手了。
前面不是没出过手,只是效果并不好。
效果不好的原因,在于主管部门也有难言之隐。
难言在于,处理小区隔离问题容易被扣上涉及公平和歧视的道义帽子,难以表态,但是不分区会让开发商与业主受损,开发商配建保障房的积极性必定受挫。
可以想见的是,事情的最后,袖子怎么挽上去的,就怎么放下来,还得靠长袖善舞来安抚各方。
因为谁也没有错:开发商逐利天经地义,保障房业主有合同保障,商品房业主花了更多的钱,想要匹配的服务。
那是什么地方出了问题?答案只有一个:政策本身。
尴尬吧,挽起袖子义正辞严的来处理问题,发现自己是问题本题。
为什么会这样?
低收入人群享受城市化红利的成本,谁承担?
先来看看政策。
青岛市于2008年率先在全国推出保障房住房配建制度,明确要求旧城区、城中村改造项目要配建一定比例的保障性住房,没有落实配建指标的相关项目不能审批立项。对于该制度的设立初衷,青岛相关部门表示,配建制度的实施优化了保障性住房区位布局,提高了土地资源利用效率,有效缓解了土地资源紧缺、保障性住房房源落地难等问题,为“十二五”期间保障性住房建筹任务的顺利完成提供了有效保障。同时,也能让低收入家庭与其他群体同样共享城市发展和社会进步的成果。
制度的初衷是好的,但是隐患也是一眼就可以看见的:混居的目的是达成社会融合,让低收入人群享有城市化红利。但是,混居与社会融合之间缺乏必然的联系,而让低收入人群享有城市化红利,是需要支付成本的。
这个成本,由谁来支付?
保障房的利益大了,商品房的利益就小,而开发商的利润来源毫无疑问是商品房。市场化的开发商要逐利,天经地义无可指责。选择开发商来承担成本,肯定会出问题,但是责任并不在开发商,而在选择方。
开发商承担这个成本的结局,就是现实中我们看到的,像万科紫台小区这样:高价买了商品房的业主,除了居住属性之外,商品房的其他附加值都得不到保障,包括物业、绿化、景观、空间等。而保障房业主眼睁睁看着白字黑字的合同并不能保障自己,只好通过渲染阶层对立和歧视来阻止隔离,寻求保障兑现。
最终,商品房业主和保障房业主都被拉扯进来,一起承担这个成本。
那么,谁应该来承担这个成本?商品房和保障房能共享服务吗?
商品房和保障房业主如何共享服务?
其实,这个问题的答案一直是很清晰的。
专家指出,在我国,房价和物管费是支付公共服务的对价,土地出让金用来供给教育医疗、市政管网、交通等城市公共服务,物管费用于社区生活服务。
很明显,低收入群体享受城市化红利的成本,应该由政府买单,这是政府的责任。如果居住品质和基本服务配置不到位,就要检讨建设和配套是否满足标准,相关资金投入是否足额。
另外,在足额资金投入的情况下,相关部门还要明确的一点是:商品房和保障房的隔离是否合适。
从主持公平的角度来说,保障房是一种福利,不是“歧穷”,隔离只是价值的体现,不涉及贫富对立的问题。价值的体现是现今社会的常态,即明确了价值的阶段性,也是社会发展的动力。承认价值的不同体现,是对社会广义公平的尊重。只有尊重公平,才能名正言顺的鼓励社会发展,同时补贴社会后端的人群,从而进入良性的前进轨道。
承认商品房与保障房的隔离是合适的,就能将糊涂帐划清楚。明确各自的建设和配套标准及刚性投入,既能限制和控制开发商的模糊操作,也可以在“保基本、防范福利陷阱”的原则上,确保低收入人群享受城市化红利,同时不让商品房业主有“吃亏”的感觉。
当然,如果认为商品房与保障房的隔离是不合适的,也是可选项。那就明确告知辖区内的开发商和业主,让开发商和业主自己来决定,是否要承建,或者是否要购买这个项目。
即怕认同隔离,让怨言对准自己,又怕否定隔离伤害了开发商的积极性,导致保障房任务难以完成,所以含糊其辞,是不负责任的做法。
主持公平的角色,不能是老好人,这是常识。
文/花满楼

打赏TA共获得: 金币:0
还没人打赏
分享给好友
2021-01-07 10:24:04 来自青青岛社区 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
本文仅代表网民作者个人观点,不代表本网认同其观点。如发现文章内容有违法、失实、侵权之处,请权利人及时与我们站联系,我们将在核实后立即做出处理。本站帖文版权归青岛新闻网所有,未经授权禁止转载、摘编、复制及建立镜像,违者将依法追究法律责任。
全部回复
回复此贴
用户名: 密 码: (已经输入0字节) *
 
请绑定实名后进行跟帖
 
打赏

金币:

评语:

可选评语:
  • 祝福……
  • 我和我的小伙伴都惊呆了!
  • 不作死就不会死

顶部 客户端
青岛新闻客户端
×

用其他账号登录: