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中国房地产从春秋到战国,华夏幸福联手万科成标志性事件

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2018年的超级调控,对中国楼市来说,注定是一个标志性节点。
从年初各地掀起抢人抢房大战,到年中动辄“万人抢房”的火爆楼市,到下半年风云突变:席卷全国的房价骤降、接二连三的土地流拍、一手房市场成交量暴跌……
楼市急转直下,在“金九银十”的传统销售旺季,直接坠入凛冬。
与此同时,还有各种消息加波助澜。高层放风中国住宅已达人均1.1套、坊间取消预售制传言不断,让众多还醉心于“高周转”的地产商不寒而粟。
在这一阵阵寒风中,以华夏幸福平安与万科合作环京项目、融创收编14个万达文旅为标志,房企们开始合纵连横,抱团取暖。
诸多迹象显示,中国房地产业在高速运行20年后,开始从诸侯争霸的春秋时代进入合作兼并的战国时代。
楼市资本论研究院认为,对开发商来说,春秋时代“做大规模,挤进1000亿俱乐部”已经不合时宜;取而代之的是战国时代的“合纵联横,兼并发展”,正在成为这一轮楼市下行调整期的主旋律。
【一】中国房地产全局大变
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楼市资本论看来,从春秋跨入战国,中国楼市的历史性拐点正从我们眼前掠过。
1、先看宏调政策。
2018年7月31日就是一个重要节点。这一天的政治局会议,用“坚决遏制房价上涨”八个字,为未来楼市定下了调控基调。
此前,面对一波接一波疯涨的楼市,宏观调控从限购、限贷、限价到限售、限商,再到租售同权、购租并举,花样不断翻新,力度持续加码,但基调仍是“遏制房价过快上涨”,给开发商留出了足够的腾挪空间。
调控拿掉“过快”二字,意味着楼市就此封顶,要么高位冻结,大家都没得玩了;要么掉头下行,开始新一轮调整周期。
接下来的市场表现,大家都看到了。从上半年的多城摇号、一房难求,到下半年利空来袭、降价销售、业主频砸售楼处,楼市在调控大手牵引下,以自由落体的加速度,逆转,急冻!
2、再看市场形势。
10月17日,住建部专家透露的权威数据,现在中国住宅人均1.1套,人均建筑面积在35-40平米之间,与一些西方发达国家相差无几。数据很简单,背后大有深意!
这意味着,即使从城镇化水平的长周期来看,房地产还有发展空间,但短期存量市场上,供需两端大体平衡甚至供过于求,已是不争的事实。
此前,广州、上海、太原、厦门、杭州等多地土地流拍,从南到北,从一线到二三线,流拍渐成常态。坊间统计,今年迄今流拍土地已达800宗,表明开发商面对楼市饱和状态,已经兴味索然,拿地动力顿减。
3、最后看行业态势。
对开发商来说,土地就是命根子,放弃拿地意味着自绝生计。如果不是手头缺钱,估计谁都不会行此下策。
据统计,由于前几年疯狂借贷扩张,房地产如今19亿债务压顶。其中136家上市房企,上半年负债总额超过10万亿,平均资产负债率约80%,创下2005年以来的最高位。
今年开始,全行业将迎来连续三年的偿债高峰期。据估算,2018年到期债务3963.48亿元,接近去年的3倍;而接下来的2019-2021年,偿债规模将逐年攀升,分别达到4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。
10月18日,中弘股份连续20个交易日面值低于1元,成为A股史上地产退市第一股。击倒中弘的,就是其高达56亿的债务违约。
中弘倒地不起,它是这个冬天里倒下的第一家房企,但肯定不会是唯一的房企。在他后面,还有很多债台高筑的房企排着长队,找钱续命。
综合以上各方面,有人说,这是2008年以来最严重的楼市降温。甚至有人预言,中国弱二线以下还在去库存的城市,不会再有下一个春天了。
【二】房企合纵连横急速转向
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春秋时代,房企们拼命做大做强,争当行业第一,如今突然进入战国时代,急速转向。能得风气之先且顺时而动的,当然非“碧万恒”这些老大莫属。
最先有感的是碧桂园。早在8月初,杨国强就面对媒体,坦言做老大风险太大,不想当行业第一了。碧桂园由此率先放弃多年行之有效的“高周转”模式,逐渐从三四线城市撤退布局。
接着是万科,在9月份区域月度例行会上,总裁郁亮要求围绕6500亿回款目标对业务进行聚焦收敛,并且首次喊出“活下去”的口号,震动整个地产圈。
10月8日,在恒大集团会议上,许家印连发三条指示:一是从即日起全集团停止招聘;二是优胜劣汰,提升战斗力,劝退5种人,清除去3种人;三是精兵简政,提高效率。外界判断,连恒大这样的实力派公司都在转,地产界真的变天了!
“碧恒万”三大战神相继掉头转向,探寻新时代生存和发展的良方。于是,在这个冬天,我们便看到了房企们合纵连横的多个典型样本。
样本一:融创+万达(住宅+文旅的轻重搭配)
去年7月,万达将旗下13个文旅项目91%的股权,作价438.44亿元卖给融创中国。双方议定文旅产业“重资产持有+轻资产运营”的合作模式:未来20年,这些项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达负责,融创按年支付品牌许可使用费给万达。
10月16日,媒体爆料,万达正在把文旅集团总部核心业务及相关人员都打包交给融创,此后只单纯保留对13个文旅项目9%的股权,不再负责其他任何事务。
此举意味着万达将彻底告别文旅业务,结束双方既有合作。但万达很快辟谣,称其一直看好文旅行业的发展前景,今后将继续投资文旅产业,无意放弃。看来,其与融创还将双剑合璧,继续笑傲文旅江湖。
样本二:中交+绿城(土地储备+IP产品的犀利组合)
中交收购绿城,初衷是希望通过强强联合与高效协同,用中交的资源配置优势,加上绿城创始人宋卫平的精品理念和工匠情怀,实现“1+1>2”的合作效果。
今年8月1日,绿城换帅,总裁曹舟南正式请辞,中交派驻的张亚东正式执掌绿城。面对外界关于绿城将加速去宋卫平化的猜测,张亚东坦言,作为绿城的大股东,中交致力于将绿城中国打造成为混合所有制的企业典范,他要做的不是“去宋卫平化”,而是“强宋卫平化”。
当月23日,中交与绿城签订16份意向合作协议,计划总投资超过人民币2500亿元。中交兑现其承诺,充分发挥其资金、土地储备等资源优势,为绿城提供全方位支持,实现双赢合作。
以上样本绝非个案。楼市资本论研究院发现,深度合作、抱团取暖,成为当下房企们先求活下来,再谋逆势发展、弯道超车的行业性选择。谁能在合作上占得先机,就能在房地产下半场厮杀中谋得胜势。
【三】华夏幸福联手万科的标本意义
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那么,在深度合作方面,目前有哪些房企觉醒最早、行动最力、收获最大?
楼市资本论研究院把目光投向了华夏幸福,在业内率先启动全面开放合作,动作之大,成果之丰,在地产界都是罕见。尤其是,华夏幸福与平安的战略结盟,共同又联手万科,成为地产战国时代房企合纵连横的标志事件。
从2013-2016年,华夏幸福在那一轮上行周期中乘时而动,顺势布局,业绩扶摇直上,年增长都在百分之百以上。“环京大地主”很快声名鹊起。
2017年3月,北京出台“317”限购政策,很快漫延到环京区域。限购至今,环京楼市成交量下滑近九成,部分区域房价跌幅超过30%。
“春江水暖鸭先知。”市场大势的变化,让华夏幸福最先试出楼市水温,从而率先打出合纵连横的大旗。
2017年底,以“产业新城运营”为主业的华夏幸福,提出全面开放合作战略,以及与行业优秀开发商合作构想,意在补齐业务短板,实现融合发展。
在此战略下,2018年1月,华夏幸福先后与东原集团、旭辉集团和阳光城三家房企签订战略合作协议,相约在拿地、开发等多层面开展合作。紧接着在2月份,华夏幸福便与旭辉集团在嘉善联合竞得两块土地,收获了首枚合作成果。
5月15日,华夏幸福与中信银行续约,获得后者总额315亿元的集团授信额度。有金主撑腰,华夏幸福对外合作的底气更硬了。
7月,华夏幸福又成功引入另一位大金主。平安集团以137.7亿元价格收购华夏幸福5.82亿股股份,持股19.7%,成为第二大股东。随后,双方进一步达成战略合作协议,继续深化业务协同合作。
房地产对资金具有高度依赖性,从未来发展趋势来看,随着行业集中度的不断提升,金融化趋势日益凸显,金融在全行业的统领地位将不断强化。可以说,未来地产界群雄逐鹿,得金融者得天下。从这个意义上说,平安入股华夏幸福,对双方未来布局都具有决定性意义。
10月9日晚,华夏幸福再爆惊人消息——成功将龙头房企万科拉上“华夏大船”。
双方合作的具体方式为:万科斥资32.34亿元,收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权,双方按持股比例合作开发环京4个项目,并由万科操刀项目运作和经营管理。
公开资料显示,这些项目共涉及10幅土地,用地总面积为509亩,住宅用地共计33.9万平方米,均由华夏幸福在2017年9月9日到2018年5月9日间取得。按照双方持股比例,万科以32.34亿元的价格,获得了货值约50亿元的土地,显然是一笔划算买卖。项目完工后,华夏幸福也将分一杯羹,取得双赢。
楼市资本论认为,围绕中国房地产逻辑的变化,华夏幸福4城联手万科,势必产生以下四方面利好,在行业内将具有标本性的意义:
1、加快“产业新城+住宅”融合发展。
华夏幸福擅长“产业新城运营”,万科定位于“城乡建设与生活服务商”。双方合作,有利于发挥华夏幸福产业新城的规划、建设和运营能力,以及万科住宅开发方面先进经验和优势,推动产业新城与住宅融合发展。
2、盘活存量资产,优化业务布局。
华夏幸福引进优质的战略合作伙伴,有利于盘活存量资产,进一步提升双方现金流,围绕北京推动并优化各自的都市圈战略布局。
3、政府满意,提升区域价值。
华夏幸福招引龙头房企强势进驻环京,将行业竞争对手变这合作伙伴,将大幅提升区域价值。这对于项目所在区域的地方政府来说,自然乐观其成。
4、金融机构满意,提升企业授信。
两大房企深入持久的战略合作,势必减少市场风险,加大竞争力,这对于金融机构,尤其是银行显然是非常重要的。单干的企业没保障,人多力量大,银行还是认这个理的。
【四】大幕已拉开
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综上所述,可以看出,中国楼市正在经历前所未有的大变局。
针对这个房地产行业的大变局,此前有人提出黄金时代与白银时代,也有人说是上半场和下半场。楼市资本论基于行业演进的必然规律,对照人类历史发展进程,提出春秋与战国的时代分类,最为形象贴切。
春秋时代,楼市为卖方市场。开发商以发展为主线,野蛮生长,开疆拓土做大规模,争当老大,称霸行业,催生出“碧万恒”和融创、保利、华夏幸福等一批巨舰式房企。
战国时代,楼市转为买方市场。面对有限的市场边界和惨烈的生死竞争,房企必须将安全放到首要位置,合纵连横、强兼弱、大并小成为时代主题,也是考验企业生存能力的试金石。
2018, 未来已来!房企们合纵连横的大戏,正在我们眼前一幕接一幕拉开!
在这个剧变时代,楼市资本论希望房企们精诚合作,拿出足够的诚意与耐心,展现足够的灵活、智慧与韧性,抱团取暖,共度时艰。

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2018-10-22 22:42:53 来自青青岛社区 法律声明 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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