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预售制度被取消会对房地产市场带来重大连锁反应

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近日,房地产领域一个重磅消息引爆网络,广东省发布通知酝酿取消商品房预售制度!

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而很多媒体,瞬间挖出了住建部刚发的公函。

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我对比了一下广东省的紧急通知和住建部的公函,大概意思就是住建部向各地问一下:“商品房预售制度有风险,能不能取消啊”。广东省回复说:“有风险,干脆直接取消预售制度只卖现房吧”,然后还发了个紧急通知。。。

那么我们今天就来理一下资料,商品房预售制度在历史上是如何产生的,执行的过程中对中国房地产市场产生了什么好处,又带来了哪些风险和隐患。

商品房预售制度的诞生

商品房预售制度起源于香港。1953年,香港住房不足,但需求庞大,香港著名商人霍英东从中发现商机,提出了期房预售方式。由于中国房地产领域的绝大多数政策都是照搬香港而来,所以商品房预售制度也被一并学来。

中国自己的房地产预售制度建立于1994年,当年出台的《城市房地产管理法》确立了预售制度并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前主要城市的商品房预售面积占总面积的80%,个别城市甚至90%以上,大家向周围的朋友打听一下,有几个人有幸买到现房的,绝大多数都是期房。

房地产预售制度的设定是有客观条件的,房地产是一个典型的资本密集型产业,需要耗费的资金非常庞大,但是1994年的时候,中国并没有拿得出手的房地产企业,如果不采用预售制度,则地产商回笼资金的速度太过缓慢,从而会拖慢商品房和城市建设的发展速度。

而当时的政策主基调,是进行住房改革,推进商品房市场快速发展,在这种背景下,执行商品房预售制度是很正常的事情。

商品房预售制度的好处

商品房预售制度执行这么多年,对中国的房地产领域建设起到了非常大的帮助,他最大的作用实际上是在杠杆之上,再加了一层杠杆。

我们都知道,地产商拍下土地之后,会将土地抵押贷款,进行下一步的建设,当刚建一小半的时候,就开始预售回笼资金,然后还会拖一笔建设单位的钱。

开发商的钱都是银行借来的,这一点没错,杠杆率很高,但是同时,开发商还有一层杠杆,那就是把还未完成的商品提前预售给消费者,这其实是杠杆+杠杆。所以这种制度极大的提高了开发商自有资金的利用率,高到什么程度呢,高到民间一致认为开发商是空手套白狼,盖楼不需要用自己的钱,要么是银行的钱,要么就是购房者的钱,所以开发商的实际债务,绝对不止明面债务那么多。

高杠杆带来风险,但是也分时候,因为杠杆是一把双刃剑,在过去的20年里,中国的房地产市场在飞速的攀升,声音只有一个,那就是涨涨涨。

在地产大牛市里,预售制度的风险被隐藏了,凸显的全部是他的优点,他的优点是什么呢,他最大的优点就是大幅度的增加了地产商的开发效率,在地产商资金不足的早期,带来了充沛的房源供应。只要有地,哪怕开发商手里没钱,也瞬间就能变成房。

所以,预售制度解决了开发商资金不足的问题,导致中国地产商20年来从未被缺钱所困扰,看看那飞速攀升了土拍价格就知道了,开发商只愁没地,从来不愁没钱。商品房预售制度对土地拍卖价格的推升,不亚于货币化棚改。

商品房预售制度的风险

那么商品房预售制度有没有风险呢,当然有,而且还很大,商品房预售的本质是杠杆,而杠杆一定是双刃剑,之所以没有大规模爆发问题,只不过是因为大牛市里杠杆只凸显双刃剑有利的那一面而已。

预售制度最大的问题,是地产商如果恶意利用房产预售制度,会捅出天大的篓子。商品房预售制度是先收钱后交货,开发商拿到了全部的钱,但是并没有完成施工,所以全国各地,都存在开发商拿了预售款跑路的事情,还有更恶劣的开发商,甚至在跑路之前,故意一房二卖,套取更多的资金,然后留下一地鸡毛。

而即便开发商遵纪守法老实做生意,他也存在巨大的问题,这个问题在于预售制度打破了一手交钱一手交货的商业模型,而是提前收钱,延后交货,这就对开发商的良心提出了极大的考验。

一个房子的价格,绝对不单单是地段、规划、模型能够推断出来的,房屋本身的质量,内部隐蔽工程建造等都对房屋的使用功能产生重大的影响,这都会影响房价。

但是在预售制度下,只要开发商把房子卖出去了,就毫无动力把后面的施工搞成精品,凑合凑合能用,购房者无法找出大毛病向法院索赔就可以了,再多一分钱的投入,开发商都不愿意做,那都是利润。

交钱之前是爷爷,交钱之后是孙子,这在中国绝大多数领域都存在,房地产当然也不例外。所以,过去几十年,中国开发商建造出来的房屋质量都很粗糙,完全对不起他们的价格。

若取消预售制度会产生什么影响

随着20年资本积累的,现在的开发商普遍不差钱,更善于利用高杠杆,因为在大牛市里,不敢加杠杆的地产商,会从大鱼变成小鱼,而那些疯狂加杠杆的地产商,会从小鱼变成大鱼,然后吃掉其他的小鱼。

所以现在活下来的地产商,清一色都是喜欢高杠杆的,在大牛市里占尽便宜,但是当房价涨不动之后,就会带来巨大的风险。

如果一家地产商因为杠杆过高,没抗住房价下行的压力而导致资金链断裂的话,那么就会留下一地烂尾楼。你以为房价暴跌后扛着牌子去售楼部要求退房的人很惨嘛?不,那些交了预售款但是碰到烂尾楼的购房者才最惨,连止损都做不到,只能天天祈祷政府想个办法出来堵住这个大窟窿。

但是对于这一家就动辄几十亿,放眼望去全国数百上千家的大窟窿,哪个政府有钱去填,只能指望房价上涨后另外一家开发商来接盘,这对房价上涨的要求,至少也是翻倍,能够覆盖掉之前的成本才行。

所以,在房价下行期间,取消预售制度,是一种典型的防风险行为,和去杠杆的本质如出一辙。对于政府来说,取消预售制度等同于去杠杆,那么对购房者来说这意味着什么呢。

首先,在短期来看,可购买房源会迅速减少,即便是在不缺资金的情况下,预售和不预售,也有一个巨大开发周期的差距,这个周期,一般是2年左右。换句话说,如果今天晚上立刻全国执行取消预售制度,那么2年之内就不会再有新房源上市了,只有之前取得预售证的人能出手卖房。这么做会带来二个后果,第一个后果是短期房价支撑非常强劲,供不应求导致房价不会下跌,甚至还会略有上升,第二个后果是很多高负债的开发商,原本是按照预售制度做出的还款安排,一旦取消,那么很有可能发生资金链断裂从而倒闭。

然后,就长期来看,在执行现房政策后,开发商对房屋的质量会非常上心,拿到预售款之后就不管不问全凭良心做事的恶习会一扫而空,只有让人震惊的好房子才能卖出好价钱,而不是一个让人震惊的好模型就能卖出好价钱。可以明确预计,如果全面执行现房销售制度,那么造出的房子会是20多年来中国最好的房子,他们会极具投资价值,而以前的老房子因为本身质量较差会相应贬值,类似于电梯商品房和老破小的价格区别。

我们是否应该支持取消商品房预售制度

商品房预售制度,把开发商的风险转嫁给消费者,而且带来了低劣的房屋质量,那么我们是否应该支持政府立刻取消商品房预售制度呢?未必。

因为事情要分二面看,商品房预售制度的确带来了一系列风险,但是他也的确减少了开发商的资金压力,压低了房屋价格,在大环境不变的情况下,预售房一定比现房便宜,因为占用开发商资金的利息,2年都不止20%了。

然后,立刻取消商品房预售制度,会带来房源的严重供不应求,这个道理上面也说过,商品房的建设是需要时间的,哪怕不缺资金他也不可能一夜建成。而供不应求的房源市场会立刻推升房价,带来新的金融不稳定因素。

但是,商品房预售制度的历史使命已经完成,中国的城镇化率已经飞速提升,即便还没有到顶,剩余的空间也有限,犯不着使用预售制度来大幅度提供房源,剩下的日子,让开发商慢慢盖房,盖精品房,才是符合社会利益的行为,过去20年盖的垃圾房已经够多了,尤其是最近一二年很多房企使用高周转策略赚钱,预售完了管他洪水滔天,对预售制度提出了严正的警告,所以预售制度是早晚要全部取消的,他已经不再适合中国现状。

那么折中一下,最佳的策略,应该是先放风看民意,几个月之后推出,给1~2年缓冲时间执行,这才是最稳妥的做法。

之前上面说的取消预售制度对房价是一个短期的刺激行为,其实也分情况,如果搞突然袭击立刻执行,那肯定是一个短期的刺激行为。如果是有预告然后给与缓冲期的话,那反而会是一个短期的房价打压行为,因为大量的开发商会疯了一样开发自己手头的土地,赶在大限之前拿到预售证把房源变现。

所以,不管是从控制房价的角度,还是从降低购房者风险的角度,还是从提升购房者房屋质量的角度,我都支持取消房地产预售制度,不过是1~2年后延期执行的那种。

等取消商品房预售制度后,新出的房源质量一定会远远超过现在的房子,羡慕。

另外这个新闻其实还有另外一层意思,那就是政府认为预售制度开始存在风险了,变相的说明政府人士认为房价开始处于下行通道,至少是不会再上涨了,加上去杠杆的大环境,双刃剑的另外一面开始凸显,所以才会出现这种政府公函。

而这个通告,其实就是房价指示器,他告诉我们,短期而言,房价风险大于收益,房价至少会横盘或微跌个二三年,然后才能再看新情况。

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2018-09-23 10:05:15 来自青青岛社区 法律声明 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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取消预售利好广大群众。

取消预售也表明楼市的风险,比以前增大了。可以避免开发商将债务危机转嫁给人民群众。毕竟预售的房子一旦烂尾,普通购房者是没有能力解决的。

2018-09-25 11:13:17 来自青青岛社区
回复:

取消预售制,按照房屋套内面积销售,这些都是利民的措施,但是就是得不到实施。“非不能也,实不为也。”

2018-09-25 16:12:05 来自青青岛社区
回复:

以下是引用ti4200的帖子:

取消预售利好广大群众。
取消预售也表明楼市的风险,比以前增大了。可以避免开发商将债务危机转嫁给人民群众。毕竟预售的房子一旦烂尾,普通购房者是没有能力解决的。

有道理,其实更重要的是房屋交房的质量会有所改善提高。

2018-09-26 10:36:04 来自青青岛社区
回复:

以下是引用打采吗的帖子:

取消预售制,按照房屋套内面积销售,这些都是利民的措施,但是就是得不到实施。“非不能也,实不为也。”


{2052}

2018-09-29 08:09:01 来自青青岛社区
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