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以房养老或全面铺开 房子换养老金 干不干?

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  意在补充中国传统养老方式的金融创新型产品——老年人住房反向抵押养老保险,也就是“以房养老保险”,将从目前的试点扩大到全国范围开展。目前社会热议不断。

  何为以房养老?简言之即用房屋抵押的方式获取定额养老金。

  以房养老,也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式,老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

  有三种操作模式:

  倒按揭:起源于荷兰,成熟于美国,以房养老中最主要的形式,抵押给银行以获得养老金

  住房租换:出租地段好的房子,然后再租入相对低价的房子

  售后回租:出售给特定的机构,然后再用养老金支付租金

  8月8日,银保监会表示,即日起,将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围。

  从2014年至今的4年实践期间,以房养老保险的市场参与度并不高。试点四年仍“遇冷”,因为存在许多与目前市场不适应的地方。

  当前以房养老保险进展缓慢,有多方面的原因:

  1.传统观念的影响。在老年人在置办家业、庇护子孙的代际价值观影响下,房产作为家庭重要财产要留给子孙后辈,不会轻易出售或抵押来满足自身的养老需求。老年人更愿意相信“养儿防老”的传统养老方式,把房产留给子女,由子女来养自己的老。

  2.实际操作难度大。因为房价升值预期不稳定,估值有较大难度,而金融机构出于风险考量,对老年人房产的评估价往往低于或者说滞后于市场交易价,且养老金领取没有考虑通胀因素,其他现金流动性风险等方面也尚不完善。

  3.交易环境不成熟。以房养老保险的中间各环节也存在各种各样的风险,相关法律制度存在缺失,对于投保人以及保险机构的法律保障尚且不足,风险分散机制不完善,此外,还需防止一些不法分子借‘以房养老’的名义对老年人进行金融诈骗”。

  抚养比降低,养老现状严峻,“以房养老”的刚需群体正在扩大。

  中国养老的缺口问题一直很严重。

  一方面,老龄化问题凸显,老年人对于医疗保健、康复护理等服务的刚性需求也日益增加。

  根据民政部预计,2020年我国老年人口将达到2.43亿,中国60岁以上老年人口2033年前后将翻番到4亿,到2050年左右将达到全国人口的1/3。由于上世纪70年代以来独生子女较多,将来“四二一”家庭结构比较普遍,一对夫妻要抚养一个子女,照顾四个老人。目前全国失能和部分失能老年人约4000万人。

  另一方面,近年来中国养老金的上调幅度正不断走低,从2015年的10%下降到6.5%,2017年更已降至5.5%。

  根据《中国社会保险发展年度报告2016》,2016年,我国企业养老保险的抚养比为2.8:1,即平均每个领取养老金的人需要2.8个参保企业员工来供养,而2011年的抚养比为3.16:1。抚养比的降低意味着我国城镇职工人均养老压力在不断增大。

  2016年,全国企业养老保险月人均缴费基数为3605元,而企业离退休人员每个月能领养老金2373元,其中离休人员能达到5869元。

  在中国人民大学教授姜向群看来,中国有100万个失独家庭,且每年以约7.6万个的数量持续增加。自上世纪八十年代以来,出国定居在国外的人数也在快速增加,其中包括不再需要国内父母的房产,也不方便照顾父母晚年生活的部分人群,“以房养老”的刚需群体正在扩大。

  《中国养老金融调查报告2017》数据显示,我国有71.1%的调查对象养老资产储备在50万元以内,在未做任何储备的人群中,有接近18%的人年龄在40岁-59岁,这个群体临近退休,未来生活面临较大挑战,房产等固定资产或可成为养老储备的重要补充。

  上述报告中还显示,我国1.02亿60岁以上城镇人口,拥有的住房面积共约33.66亿平方米,按照2015年住宅商品房均价6473元/平方米,可以推算出城镇老年人自有住房价值接近22万亿元,假设其中仅1%的老年人参与“以房养老”,其市场规模也可以达到2200亿元以上。

  万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示:“未来20年,养老产业会诞生一个万亿市值的企业。”

  养老观念变革,需探索更多养老模式,“以房养老”只是其中一种。

  老年保障成为当代及未来经济社会的重要内容。“养老”一词内涵更加丰富,目前来看,有家庭养老、机构养老、居家养老、社区养老、自我养老等多种养老模式。

  家庭养老是中国传统养老模式,可以看作是在家养老和子女养老相结合的形式。但当前传统家庭养老模式受到多重挑战:谁来养老?怎么养老?可以说,有越来越多的人需要社会养老。社会养老是现代人类文明的社会互助,是公平与效率相结合。

  从目前情况来看,最符合“以房养老”条件的最有可能是独居或孤寡老人,或膝下无膝下无子女、子女定居国外的老人,这些老人没有继承等问题,不适用家庭养老模式。

  以房养老模式在全国推广表现政策对其的大力支持,但并不意味着强制实施,居民在选择养老方式时应根据自身需求、财力等理性选择。

  针对目前“以房养老”本身存在的问题和未来在全国推广中会遇到的挑战,专家提出了建议。

  业内人士指出,“以房养老”如何发展,顶层设计尤为重要。基于“以房养老”的未来潜力,保险业下一步应尽快解决目前项目推进存在的障碍,打破僵局。

  在产品供给端方面,可由地方和市场进行“利益共享、风险共担”。

  在产品服务层面,险企可与护理机构合作,或自建护理服务体系。

  业内人士建议,在向全国推广的过程中,可以考虑逐步扩大抵押房产的范围,将其他类型的不动产列入抵押范围,以便解决更多老年人的收入问题。

  “以房养老”涉及保险、房产、信贷等多个金融环节,在监管方面也需银保监会以及相关部门通力管理。

  “以房养老”的推广,对楼市意味着什么?我们到底该怎么规划“退休生活”?

  对于保险公司、保险受益人来说,这相当于一个对赌协议:如果受益人长寿,则保险公司可能会亏;反之,会赚。对于受益人来说,风险主要在房屋升值和通胀这两点上——如果自己长寿,中间发生严重通胀,则房子换来的养老金未必够用;如果房屋出现大幅升值,如何分配升值部分,将成为一个问题。

  当然,这些都可以通过产品设定来解决。相信未来会有各类产品问世,供大家选择。

  “住房反向抵押养老保险”的出现,意味着房子在“居住价值”之外,有“资产价值”,拥有“金融属性”。有利于让极其沉重的“养老压力”减轻。因此房子长期来看价值是相对稳定的,出现大跌的可能性小。并且,房子的内涵更加丰富。

  有人甚至说,它不仅关系你的青春、爱情、婚姻、家庭,还是你晚年避免被通胀抛弃的“诺亚方舟”。租房子的人,你有购买“住房反向抵押养老保险”的机会吗?对于已经拥有房产的人群也要做好和通胀作斗争的准备。

  退休是我们每个人都必须要面对的现实问题。人口老龄化的社会现状、家庭养老方式的转变趋势、通货膨胀的压力预期存在、退休后医疗费用的的可能性增加……即将或有朝一日面临退休的人们可尽早弹性规划,以实现收益最大化。

  一份退休养老规划流程可供参考:

  一、确定退休养老目标

  1、退休年龄;2、退休后的生活质量

  二、预测退休后资金需求

  1、退休收入替换法;2、退休消费替换法;3、费用测算法

  三、预测退休后收入

  四、计算退休资金缺口五、制定计划弥补资金缺口

  五、使用退休养老规划工具

  基本养老保险/企业年金/商业养老保险/金融投资/房产投资艺术品投资

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2018-08-13 09:02:24 来自青青岛社区 法律声明 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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把血肉之躯交给吸血鬼!{2049}

2018-08-15 10:38:35 来自青青岛社区
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