1到第

红岛高新区楼盘到底哪家强

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红岛高新区作为大青岛的几何中心,胶州湾腹地,区位优势明显,加上市区特别是市南沿海一线发展近乎饱和,市政府北迁的论调甚嚣尘上,而且大型开发商云集逐鹿,声势浩大,成为了一片热土,尤其是房地产行业,炒的不亦乐乎!


红岛高新区买房一度成为了拼爹拼关系的时代,然而防民之口甚于防川,茶水费号子费满天飞,不仅屌丝刚需买不上房,一些全款土豪也是望房兴叹,于是民怨沸腾,终于政府坐不住了,除了限价之外,政府介入,由公证处组织摇号购房,总算进入了较为公开、公正、公平的时代。


对于限价没有太多需要说的,当前房地产明显存在泡沫,如果不加以引导任其蔓延,必然是吹的越大,破的越惨,而且红岛高新区面临不小的拆迁压力,行风在线区领导做客时,提到三十几个村的红岛高新区尽管大多都已经签约推进拆迁,但是真正已经拆迁完毕的不过是个位数的零头。如果房价不限制,我等韭菜们盲目跟风到两万一平,拆迁成本也必然加大,难度必然加大,当然长远看也不利于该地区的发展,一片新城是需要人气的,硅谷之所以发展的好,与前期是楼市价格的洼地也不无关系,当然,要是红岛高新区能够成为年轻一族创新创业高地,而不用被房价拖累自然是很不错的,甚或是说,在这里年轻人都能感觉只要努力,也有机会成为李嘉诚那当然更好。


随着去库存、棚改货币化、一系列的货币宽松政策等影响,特别是青岛上合峰会的美好预期,2018年伊始,青岛房价也是迎来了突飞猛进的暴涨。李沧过了三万线,城阳在两万线上徘徊了。而区位优势加一系列利好政策的红岛高新区新房控制在毛坯九千左右,精装修一万三左右,确实与二手房相比形成了价格倒挂,自然很多人都会感觉买到就是赚到。诚然,刚需一族感觉这是上车的大好机会,毕竟胶州即墨都已经一万五以上了,平度莱西的部分好楼盘都过万了,而且很多三四线城市的县城都向一万一平迈进了,红岛高新区这个价格再不上车,还等待何时啊!当然,也有一部分炒房客想从中渔利,尽管不提倡,尽管羡慕嫉妒恨,羡慕嫉妒气,倒也可以理解,毕竟限售政策房子在手里至少5年卖不了,即使是投资客,也不应该算是投机客,算是在可以容忍的范畴不至于打土豪分房子。


接连开的几个盘的热度:中欧国际城A11A16地块713套房子5800余人报名摇号。比例约8:1;世茂璀璨公园521套房子1500余人报名摇号(因前期设定首付80%以上及认筹金等问题阻挡了一部分客户),比例近3:1;新城云樾晓院290套房子800多人报名摇号(因前期设定首付80%以上及认筹金等问题阻挡了一部分客户),比例近3:1;海尔地产珺玺104套房子300余人报名摇号,比例近3:1;珊瑚湾546套房子3900余人报名摇号,比例7:1;中欧国际城D6地块540套房子5000余人报名摇号,比例9:1;星雨华府302套房子3700余人报名,比例12:1。数字说明一切,数字触目惊心,大有韭菜割不尽,春风吹又生之意。


至于报名为什么这么疯狂,除了上面说的红岛高新区的区位优势广阔前景,特别是价格倒挂外,也包含了近在周边的即墨房价一万五六了,城阳动辄两万了而没有限价的原因,而且很多盘还要全款,一定程度上把客户更向红岛高新区集中了。至于红岛楼市这么热怎么办,特别是刚刚中央政治局会议定调,下决心坚决遏制房价上涨,房价上涨时代结束,青岛的楼市怎么走,红岛高新区的楼市怎么发展,那是为政者、决策者的事啦,我等只能先忙完区分地沟油还是花生油再考虑啦。


不过,仅作为一个老百姓,一个买房者,倒是可以探讨探讨,红岛高新区楼盘到底哪家强?


尽管红岛高新区的所有楼盘都很热,都很抢手,也都比较超值,但是各个盘都有自己的优缺点,并不是所有的盘都适合所有的需求,特别是买房子不像买白菜,是大件,要想选到心仪的房子,是要认真考虑,仔细研究,下一番功夫的。本人红岛高新区的楼盘转了几圈,耳闻目睹了一些,圈内探讨了一些,也思考了一些,愿与大家分享,当然仅代表个人观点,而且个人观点也是个体会,郑重声明不受任何团体或个人指示,也无意厚此薄彼,特别为不必要麻烦,优缺点介绍尽量用温和的语言,大家可以拍砖请不要拍脸。


现从地段交通、品牌品质、产品户型、学区、综合因素等方面一起探讨。


一、世茂公园美地


大开发商,拿地开发最早,临祥茂河及支流,配套较为完善,青岛中学学区,银海学校就在区域内,居住初具规模,人气最旺,价格亲民,户型中等偏上,大高层太多,楼间距一般,别墅区存在违章建筑问题。


二、中欧国际城


大开发商,区位较好近靠胶州湾,东临墨水河,西临相祥茂河,青岛中学近距离,较大量海景房,坐拥伊甸园,项目很大,规划较好,户型较好(D6地块餐厅在厕所门口的除外),青岛中学学区,区域内北京实验二小分校开工,价格略高。


三、珊瑚湾


也是较大的开发商,拿地较早,价格有优势,紧邻祥茂河和祥茂河支流,交通靠近正阳路,户型中等,售楼处置业顾问有官僚习气,爱答不理,据说是没了茶水费的原因,青岛中学学区。


四、新城云樾晓院


大开发商,位置跟珊瑚湾差不多,户型较好,品质原本不错,前期要求首付80%以上及装修门对其品质略有影响,青岛中学学区。


五、鲁商蓝岸新城


靠地铁线,区位交通有优势,距离传说中的市政府预留地也较近,户型中等偏上,青岛中学学区,开盘节奏一般。


六、招商海德


地理位置优越,占青岛中学地利,近在家门口,近胶州湾。


七、星雨华府


开发商专业程度差一些,户型中等,拿地较早,价格有优势,目前红岛高新区价格最低的盘,以至于凌晨三点排队、冒雨排队,摇号比例12:1,青岛中学学区,传说资金链曾出了点问题。


八、紫荆阁


地理位置优越,加上清华附中的因素,一度被很多人看好,但开盘神神秘秘,外部看拖来拖去没有动静。


九、融创红岛湾


岛的概念被炒作的淋漓尽致,地铁线经过,机场线经过,无敌海景,加上户型设计的高大上大手笔,堪称神盘,当然缺点是不是青岛中学学区,而且开盘也是一拖再拖,传言是想突破限价价格。


海月湾、珺玺、腾讯小镇等欢迎补充……






2018年8月1日青岛

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2018-08-02 12:39:06 来自青青岛社区 法律声明 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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{2045}

2018-08-02 14:08:48 来自青青岛社区
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[转帖]厦门神话破灭:地价腰斩

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那狼容若 于 2018/8/2 20:55:42 发布在 凯迪社区> 猫眼看人
[size=1.35em]    厦门神话破灭:地价腰斩,地王挥泪甩卖!房价下跌上万元!2018-08-02 07:10:50

    来源: 樱桃大房子

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    1070人参与 120评论

    1556108278

    来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);   作者:樱桃

    上个周末我又去厦门出差了,所以顺便对厦门楼市做了点了解,不聊不知道,一聊吓一跳,厦门地价相比2016年已经腰斩了!2016年的地王有的不敢开盘,有的只能挥泪亏本甩卖,厦门岛内那个寸土寸金,房价只涨不跌的神话也破灭了,相比2017年3月高峰期,岛内每平米已经下降了1万-1.5万/平米,岛外下跌6000-1万元/平米。

    据中介们说,现在房价但凡不降到2016年10月份的价格,就别想成交,高位冲进去的投资客,因经历着煎熬,大套的都要亏上百万,小套的至少五十万,但因为限售又不能割肉。

    我2017年12月写过一篇厦门调研的稿子,现在回头来看,导致厦门房价下跌很多原因确实如此:(厦门调研:居民杠杆率全国第一!房价已下跌15%!)

    1、房价普跌

    厦门湖里区的一个中介告诉我,岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米,岛外跌了6000-1万/平米左右。环厦门岛出桥头位置的岛外普遍也降价1万左右单价。厦门这边二手房挂牌价和实际成交的价差会比较大!议价空间较大,基本能成交的价格,客户都会参考2016年10月份的价位,高于2016年底的价格都很难成交。

    比如湖里区枋湖,普宅,新景龙郡,2015年次新房,86平米,在2017年3月份高峰期卖到598万元,单价6.95万/平米,今年同户型成交在460万左右,5.35万/平米,单价下降了1.6万元/平米,降幅达到了23%。

    老破旧更加不抗跌,枋湖新村,83平,楼梯房,2000年建成,高峰期成交到380万,现在降到290万。

    2017年12月31日过后,厦门房产过后不能避税是房价下降的很大原因,另外首付款提高了,次新房2017年3月份一次性涨了一万五到两万的单价,调控后就慢慢降下来了,到现在全部跌回到原点。

    但岛内的豪宅还是很坚挺,真正的有钱人不会受到调控影响抛售,毕竟好的房子是稀缺的。但岛外的豪宅却有所降价,因为岛外供给量较大,产品有竞争压力,不具有稀缺性。

    集美区的一个投资者说,他平常接触到很多投资客,现在大套要亏一百万才能出手,小套要亏五十万才能卖掉。

    但有的如学区房,地铁房,优质楼盘,降价20%,立马就可以成交,说明需求还是有的,无非是被限购了,或者是价格太高了,但现在成交多是400万左右,两房,小三房成交居多,还有一些高端豪宅,1000万以上,陆续都有成交,两级分化。

    当然并不是厦门所有房子都在大跌,学区房,高端豪宅,价格浮动比较小,一旦有降价,很快会卖掉,厦门有钱人还是比较多,豪宅是追求生活质量,学区房又是硬需求。

    2016年厦门一手房成交量309万平米,厦门二手房共成交了65170套,同比上涨38%,其中二手住宅成交51785套,成交面积500万平米。是近几年成交的最高峰。

    相比2016年的成交量,目前厦门的成交量已经跌入了谷底。根据厦门房地产联合网数据中心的监测,2018上半年厦门二手房共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套,月均成交约1077套。但从住宅的成交量来看,3、4、5、6月,是逐月增加的。

    1556108278

    据中介说,成交量回升主要是改善型需求和首次置业的刚需,以及厦门周边的刚需客户,投资客基本上已经绝迹。

    从安居客的二手房价格曲线图来看,厦门房价确实下降了,就拿均价来说,跟去年10月比,都下降了3000元/平米,所以岛外的个盘只会多不会少。

    1556108278

    集美区的一个中介认为,厦门房价下跌,

    第一,主要是之前泡沫太大了,政府严打,开完金砖会议后,利好消失,调控严格,市场挤水分,观望情绪浓厚,买涨不买跌,成交量下滑厉害。

    第二,厦门限购后,户口没法操作,周边的各市的人都失去了购房资格。

    不过详细的原因可以看我这篇文章(厦门调研:居民杠杆率全国第一!房价已下跌15%!)依然不过时。

    厦门高房价已经对实体经济产生不利影响,人口出现近二十年来少有的净流出现象,当然目前从统计上还看不出来,因为2017年厦门总的常住人口还是增长了9万人,不过结构上岛内人口确实是减少了,其中有金砖清理人口的因素,住宅租金和空置率都发出警示信号。

    厦门由于召开金砖会议,没有办理居住证的,都被清理走,尤其是岛内,城中村少了很多人,虽然看起来好像是所谓的低收入人群被赶走了,但是会产生一系列连锁反应,因为这些消费人群走了后,店铺关了很多,做餐饮零售的最能感受到,房子租出去也难了,老板们的收入少了,这些人是中等收入人群,那会进一步导致他们的购买力也下降,降低对投资者的吸引力。

    2、地价腰斩

    2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万-1.8万/平米,而一个月前,海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万/平米创出新低,没想到仅仅一个月,地价又降了30%。

    这五块地,都是底价或低溢价成交,就这样拿地的除了金地都是国企和央企,而金地也只敢参股,这块地位于翔安南部新城,靠近隧道口,18950元/㎡的楼面地价与融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比,这已经是腰斩!而即便是腰斩私企依然不敢拿地,还只能靠国企救市!

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    2016年地价3字头,2017年2字头,2018年1字头,一年下一个台阶,厦门只能默默流泪,黯然神伤,心里滴血,又不能放松调控,又想多卖点地赚收入,不然基建投资哪来那么多钱啊。

    据厦门一个央企跟我说,厦门市有关部门跟开发商私下打招呼会放松限购,鼓励开发商拿地,要不符合条件的购房者直接签合同,网签的时候会直接给他们签,但没有正式发文,开发商也不买账,也不敢去拿地。

    因为一般的民营房企没什么钱了,大的房企又要考虑到融资成本的问题,地价就算回到1字头了,也要看他们厦门当地分公司的项目卖的好不好,有没有钱去买地啊,现在厦门岛外的去化这么慢,2016年拿的那些烫手山芋地王还不知道怎么办呢,哪敢轻易去拿地,国企嘛跟政府都是一家人,总要给点面子去托市了。

    房企也跟我们普通老百姓一样,疯狂的时候脑子进水,大家都去抢地,地价跌了反而不敢买了,也是买涨不买跌。

    1556108278

    而一般地王出来后,开发商不会亏本卖,地价都这么高了,房价只会更高的言论就会占据舆论主导,也会成为售售们的口头禅。

    但结果是房企自己开始打脸了。

    融创的东南府,正是厦门2016年的地王,拿地价3.8万/平米,普通住宅售价也是3.7万/平米,亏本甩卖,叠墅卖六七万,但销售惨淡。

    3、房价还会跌吗?

    地价腰斩,回到1字头,房价的底在哪里?

    岛内因为没有土地供应,所以相对来说,房价可能更坚挺一点。正如上面的中介所说,学区房和豪宅,最为抗跌。

    而普通住宅,回到2016年10月的价格,也就是在2017年3月份高峰的基础上,下跌20-25%,基本上是能够让买家立刻接受的成交价,就算到位了。

    但岛外因为土地供给量较多,可能跌幅会比岛内更多一点。

    所以你可以对标一下你所在片区的房价,跌幅是否回到了2016年10月份的价格。1556108278

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1556108278

2018-08-02 21:17:45 来自青青岛社区
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好帖,分析得很详细,赞~!

2018-08-02 22:39:35 来自青青岛社区
回复:

融创红岛湾 、新城红岛湾 最贵,应该也最好

2018-08-03 09:05:05 来自青青岛社区

顶,不错,分析的到位

2018-08-03 17:26:36 来自青青岛社区

{2045}

2018-08-13 09:31:46 来自青青岛社区
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