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房价4年不涨的背后,东方影都万达公馆管理乱象不断!

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消防通道管理乱象-电梯间电视被盗
东方影都万达公馆(以下简称公寓)疏散通道、安全出口无监控设施,大门敞开,门禁设施没有启用。
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公寓A1区北门东门禁(消防通道)


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公寓B区东门(消防通道)


两年前商户因东方影都人流量太少苦苦哀求物业能否将部分消防通道在有效管控下适时打开,从而一方面可以方便业主/客户进出,另一方面可以给商户作为引流通道,却请求无果。导致C区南商铺2016年营业半年后因小区人员无法就近消费,续而形成经营惨淡的尴尬局面,如今2年时间过去了,想转让都法转让出去的死循环。

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C区南门商铺

2018年4月28日万达茂开业前,相关部门消防检查,看到东方影都所有消防通道处于封闭状态,要求整改,并下达整改通知书。然其结果是从一个极端走向另一个极端,公寓四个区域所有通道敞开,四通八达,形成如入无人之境,公寓的安全管理何在?

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公寓C区东门(消防通道)



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A1区西门(消防通道)



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A1区北门西(消防通道)

其实公寓消防通道都有可供行人通过且带门禁系统的小门进出,在确保满足消防通道在应急情况保持畅通的前提下为什么不使用门禁系统进行有效的管控,而将大门、小门都敞开,任何人员都可以随意进出,没有监控,没有执勤人员看守,试问这算是管理吗?。

2018年5月30日正常巡查时发现公寓A1区4号楼电梯间电视被盗。

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东方影都公寓A1区电梯间(红色为壁挂式电视)



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公寓A1区4号楼电视被盗



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110报警后警察赶到现场查看



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报警记录

公寓电视广告一直没有启用,是因为在安装使用一周后,播放视频的U盘全部被盗,无法正常播放,一直搁置。

电视被盗后物业负责人只说报警,并同意查询录像。报警后没有收到任何物业答复,监控录像查询情况未知。

物业投诉处理管理相关规定:
受理、处置业主或物业使用人的投诉应进行记录,并分下列情况进行处理:——物业服务企业直接受理的投诉,应核实情况,在一个工作日内回复处理结果,最长不得超过三个工作日。属于物业管理责任的,应向业主或物业使用人道歉并及时纠正;属于无效投诉的应做好解释工作。物业服务机构与投诉者无法协商解决的,应上报主管部门处理;

物业层面要做到:过程可控制、制度可执行、标准可衡量、结果可追溯。
物业方面并没有积极处理事件的态度,违反了物业投诉处理相关规定。

职盲,职盲是与物发生关系。要做到文明、整洁、安全、有序;
文盲,文盲是与人发生关系。用心,把事情做到极致。人文关怀,把业主、客户当成自己。

物业的品牌,要遵循行业规范、树立企业理念、文化,提高服务品质,这些关乎物业项目的存亡。

公寓停车乱象
东方影都公寓入住率约30%,大部分房间被日租房使用经营,地面停车已无法满足正常的停车需求,随着旅游旺季的到来,停车会越来越难。

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公寓A区地上停车现状



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公寓B区马路停车现状



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公寓B区没有出租的门面房前都停满车辆



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公寓B区地下停车场



地上停满车、地下空荡荡,物业没有做好停车引流工作。只要和安保工作人员熟悉,刷脸即可自由进出。随着旅游旺季的到来停车需求无法满足市场,为何不启用地下临时停车场收费机制?

物业车辆管理相关规定:
7.5.2 指定车辆的停放区域,公开收费标准,实行专人管理,保证车辆停放有序。

A区,B区地下停车场出入口有设计缺陷,无法遮雨,雨水直接灌进地下,2017年已经发生雨水倒灌,应提前做好防范措施。C区无地下停车场。

公寓电力系统乱象

2017年旅游旺季期间,公寓供电线路经常发生超负荷运转,公寓A1区3号楼曾经一晚最多断电7次,90%的日租房客户退房。

精装房配置的空调、热水器均为高能耗不节能产品,咨询某日租房管理人员,正常入住不开空调每天电耗在10元上下(电费一元一度电),开空调在20元上下,最高纪录一间一天达到57元电费。


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所有公寓用户反映电表跑得快特别是精装房(一位细心的业主发现在没有使用任何用电设备的情况下2天跑了5.8度电)。

东方影都公寓充电费手续繁琐,必须由物业工作人员充值,到物业前台办理,且夜间每户只能充值20元。增加物业工作人员工作量的同时给业主带来极大不便,难道网上手机充值电费很难?

公寓工程维修质保期即将到期
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公寓电梯间瓷砖脱落



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公寓房间墙面返潮



这还只是小问题,最大的问题是房间漏、渗水。
物业应做好沟通工作装修施工问题根源虽不在物业,但是业主只有一个维修途径找物业。

据了解,施工方施工期间分包给小公司,在工程结束后很多小公司无力保证售后,物业方只能通过正常渠道联系施工方,造成很多维修不及时。现在融创启用第三方维修,有装修质量问题的业主请抓紧时间到物业报修。

房屋维修与管理

5.3 巡查中发现损坏需要维修时,在保修期内的应及时联系相关单位进行维修;超出保修期的,属于合同约定由物业服务费用支出的项目应在24小时内组织修复;需要动用维修资金的,应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,并在24小时内向房屋产权人提出书面申请,根据房屋产权人的决定,组织维修。
公寓楼道灯乱象

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公寓大部分楼层照明、感应灯现状
公寓少数地方感应灯已坏

物业服务不单是保安、保洁,这两项服务只是物业服务内容中的一部分,是基础服务。除了这些服务之外,物业还要承担房屋及设备设施维修养护,比如电梯坏了找人维修或者向主管部门申请公共维修资金,灯坏了及时更换维修,这些都是物业来做的。

卫生不达标,安保力量薄弱,每个区仅有2名安保人员执勤,等等。以上只是东方影都公寓、部分整理出来的问题,3元的物业费,1元的电费,按照物业管理办法实施条例,物业服务还有很长的路要走。

物业管理,始于敬业,善于学习,忠于细节,工作思路要明确。物业的制度建设、团队建设、人员培养、员工培训、品质管理,经营拓展、目标责任状态、客户关系维护等都十分重要。

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2018-06-12 10:38:10 来自青青岛社区回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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参考一下延吉路万达广场吧,开盘时候7.8千。这么多年过去了,要不是这波行情,几乎也没涨。

2018-06-12 12:23:27 来自青青岛社区
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四年不涨?还卖不到一万块?不可能吧?{2048}

2018-06-12 13:13:15 来自青青岛社区
回复:

全青岛的公寓都不涨价,和万达没关系,投资公寓就是掉坑里了

2018-06-12 21:19:49 来自青青岛社区
回复:

以下是引用如风77的帖子:

全青岛的公寓都不涨价,和万达没关系,投资公寓就是掉坑里了
全中国的公寓都不涨价,BUT,现在部分城市开始给公寓政策松绑了,比如落户、取消限购之类的。

2018-06-13 14:20:19 来自青青岛社区
回复:

如果交易税费和住宅一样,水电暖和住宅一样,公寓就能涨了!

2018-06-15 14:51:36 来自青青岛社区
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