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海南炒房启示录:三年巨亏700万,千万房产遭腰斩

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  温暖的冬日里,一家人躺在海边沙滩上,沐浴着阳光,吃着椰子,打着斗地主,最惬意的假期莫过如此....
  这样的画面,时时浮现在温州人杨先生的脑子里。
  海南,国际旅游岛,日后绝对是中国的夏威夷,值得炒作!
  2010年1月,在看完三亚最贵楼盘凤凰岛后,杨先生迅速回温州召集了几个同伴,大家凑足钱一起杀向售楼处。
  杨先生以公司名义,认购了一套131平米房子,九百多万,房票花了一百多万,还有大几十万的税,总成本接近1200万左右。
  亲朋好友之间相互担保的民间借贷,曾是支撑温州和浙江炒房团大量资金的后盾,就像人难测生死一样,2011年,温州大批制造业破产,资金链条开始断裂,温州爆发金融危机,沉淀在房子上的资金需要快速抛售套现。
  而随着政府调控,2012年开始,海南的房地产开始降温,全赖外地炒房需求支撑的三亚高房价,瞬间崩塌,海南沿海城市的房价纷纷腰斩。
  2013年杨先生急于用钱,只好将三亚的房子,以500万元抛掉,不止亏了700万,还有每年的资金成本一两百万。
  他后来反思自己,错就错在,不应该在大家都失去理智时,高位跟风炒房,完全不顾基本面。
  这两年全国各地的炒房热,又让我想起了2010年的海南,那时候抢房,犹入抢钱之境。
  今年,新的一批接盘侠又开始培育完进入海南,不过暂时还没有成功解救7年前的投资客。
  今日重温海南的故事,是因为我认为明后年会有很多城市将重蹈海南的覆辙。均是异地投资,以求增值,没有刚需支撑,都是击鼓传花的游戏。
  (一)疯狂的炒作
  杨先生是我在2010年1月底去三亚采访时碰到的。
  09年12月国务院批复海南国际旅游岛后,掀起了一股海南购房热潮,全国各地资金闻风而动,几乎全是现金购买,导致海南房价一天一个价,在不到一个月时间内均价翻倍,一周之内,地价翻三倍。
  三亚给我印象最深的是凤凰岛,在那碰到很多浙江和东北的投资客,开发商想捂盘惜售,要等2010年春节后才开盘,当时提前认购的三栋公寓大楼起始价为8万元/平米,并要求一次性付款,不接受按揭贷款,抢一个房票还得花一百多万。最贵的一套海景房单价卖到15.8万,这价格直接秒杀北上深现在的豪宅,不过疯狂的时候,也没人觉得贵。
  开发商为了卖个最高价,又搞起了捂盘惜售的老路子,还号称赵本山已在那买了两套上亿的海景房,弄得一个个杨先生,均以为拿到房票就是捡到了宝。
  之前凤凰岛已售出的两栋楼内部认购价最低为3.5万元/平米,而在1月11日开盘当天,从6万元/平米立刻飙升至7万元/平米,700套房一天内被抢光。
  当时导致房价大涨的另一个催化剂是,2010年1月17日,海南省政府暂停土地出让,引发市场恐慌,均以为没地了,房价不涨才怪。
  章子怡代言的三亚凤凰水城2009年3月才卖6000多元/平米,但我去看时已经飙升至2.7万元/平米。
  三亚的北部天泽湖畔,从开盘的6000元/平米涨到了2.8万元,每天放两套出来吊买房者胃口。
  位于机场的山水国际项目到南部的时代海岸城,再到三亚湾沿岸,几乎所有的楼盘全是无房可售,海景房起价均在3万以上,而三亚城北、城东无山无海的新房,均在2万以上。
  就连三亚市区的小产权房都卖到五六千元。
  海南东部的文昌、琼海、万宁、陵水等市县的房价也水涨船高,不到一个月,普遍涨幅在一倍以上;连深居海南内地的保亭黎族苗族自治县2个月前还是3000多元,也涨到六七千元。
  我当时踩了很多盘,在各处楼盘碰到的购房者来自全国各地,从东北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投资客们都蜂拥而上来抢房,很夸张的是,有的楼盘还只是一张图纸,房子就被抢光了。
  当时碰到的另一个温州投资客告诉我,他2009年下半年在三亚湾国际公馆买了套220平米的房子,当时价格为3.3万元/平米,2010年1月涨到6万元每平米,每天租金达1600元,所以又去看凤凰岛和清水湾两个楼盘,寻找剩下的投资机会。
  不过他看完凤凰岛后,算了一笔账,放弃了,凤凰岛一套68平米的房子至少得550万,2012年8月才能交房入住,中间3年房价如果不涨3万一平米,就不能保本,550万存银行,三年利息都够每年来住五星级酒店了。
  但当时像他这样理智的投资客很少见,我跟他们提起1991年,海南房地产第一次泡沫破灭的历史时,都感觉今非昔比,90年代的中国人哪像2010年那么有钱,4万亿一出来,钱都没地方去,像海南这种天然的养生岛,国内任何一个城市都无与伦比。
  后来采访完,我在机场还碰到宁波的王瑰琦律师,因为海南文昌、琼海等地开发商收取客户定金后反悔不卖,她替宁波投资客的几十套房过去维权。
  只要我肯与陌生人搭讪,真是随处可见的炒房客。
  2010-2012年,三亚的房价长期排在全国前五名,2012年2月,三亚成交均价突破27000元/平,仅次于当年的上海、北京。
  (二)房价普遍腰斩
  「繁华散尽是凄凉」
  随着调控起作用,2012年后,海南房价一路走低。尤其是三亚,从2009年下半年到2011年初在海南楼市高潮时进去的投资客,目前大多数人已深度套牢。
  还是说说典型的三亚凤凰岛,杨先生房子当时卖了不到500万,不止亏了700万,算一算1200万的资金成本,就是按5个点算,一年也有60万啊,就算1500元一天的五星级酒店,在三亚天天可以住五星级总统套房了,凤凰岛在2012年8月才交房,租一年也就24万。
  更何况,温州当时的民间借贷资金,至少都是1-2分利息,1200万每年利息都是一两百万。
  可惜房价疯狂上涨的时候,没人去算细账,以为买到的是稳稳升值的资产,结果是一个底裤都输光的累赘。
  当时凤凰岛规划有住宅、酒店、商业、游艇,实际上后来建了五栋楼,其它配套就没下文了。
  2012年-2016年,三亚房价基本上都处于低谷。三亚均价在2012年达到27070元/平方米后,2016年,在1.7万徘徊,一直到年底才慢慢回升。
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  听说今年3月份,三亚房价涨了40%,但涨了也还是套死在里面。远远没有回到2010年的高峰。
  现在凤凰岛的房价,也就是4万5,今年以前都是3万左右,相比2010年的高峰,每平米降了5万元,降幅超过60%。
  不止是凤凰岛,整个三亚的房子,在2012年时,基本上都腰斩了,但大部分都是外地的投资客,谁也没空专门飞过去砸售楼处,而且砸了也没用,泡沫太大,该跌还是跌。
  像现在一样,政府明确引导“房子是住的不是炒的”,如果你是炒房,亏了自负,到时候割腕自杀跳楼都没人同情你。
  山水国际项目2010年卖2.8万/平米,去年价格才1.3万;天泽湖畔,2010年从开盘的6000元/平米涨到2.8万元,现在2.3万。
  看看整个海南的房价,找了张旧图。
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  海口因为有本地的常住人口,所以泡沫没有其他城市大,成交均价2011年为8934元/平方米,此后开始走低,2014年有所回升,达到8999元/平方米,近三年来整体较为稳定。
  有个宁波的投资者告诉我,她2006年去琼海买了一套房给父母养老,当时价格很便宜,2000块,10万总价,后来09年涨到一万,很多人也没卖,指望着涨到两三万,但2011年后开始下跌,这两年维持在4000元/平米。她2015年卖了18万,11年赚了8万,如果算机会成本,几乎是没赚钱,而09年之后进去的,基本都被套住了。
  (三)、后记
  最近跟三亚的中介了解,又说现在新盘二手房都没什么房源了,又是老现象。
  关于短期供应紧张的,我认为不应该看作未来涨跌的一个参考因素。
  就像海南每次泡沫一样,短期都是因为外度需求量激增,造成了短期的供不应求,价格飞涨,致使短期积攒的泡沫太大。
  但结果呢,调控后,需求立刻萎缩,过两年,供给量上来,价格就撑不住,又是库存量过大的问题来了。
  此外,还有土地供应不够的问题,也不足以作为房价不会跌的理由,上面说了吧,2010年,海南暂停土地出让,那时候多紧张啊,但后面该卖地不还是继续卖吗,否则政府吃什么。
  还有针对房价大跌,银行破产,政府财政受不了的言论,也该歇歇了,海南房价腰斩,天又没塌下来,温州金融危机,也没见银行破产啊。
  房价不能跌的各种理由,在泡沫该破的时候,都被证明是谬论,站不住脚。
  也许你会说,海南不一样,需求都是外地的,击鼓传花,接盘侠也要依赖外来人,所以泡沫大。
  呵呵,你对照一下现在飞涨的各个城市,有多少投资水分,你天天想着买房保值增值,不也是投资吗,现在都流行异地投资,当地的刚需有多少?
  三四线城市依赖于农民工进城,这部分人的购买力,想过没有,高于五六千以上,他们还能不能买的起?你炒高到一万以上,谁来接盘?
  即使是一线城市,单价五万以上,60平米,就要300万,首付约一百万,刚需要多少年才能攒够,农村出来的年轻人,是没法拼爹的,父母帮不上忙。当接盘者接不起的时候,游戏很快就玩不下去了。
  别看现在好像遍地是钱,无处可去,真以为都是真金白银吗,大部分投资客还不是靠宽松的银行贷款套现出来?
  当这个源头开始收紧时,上涨也就到头了。

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2018-04-08 09:49:49 来自青青岛社区 法律声明 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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现在海南有房的乐开花了,彩票,赛马,自由港,0关税,中国的维加斯啊

2018-04-14 23:53:01 来自青青岛社区
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