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求助:公寓商铺投资 普通老百姓到底玩不玩的转?

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在青岛限购政策下,很多人都将投资目光转向了公寓或者商铺。
我朋友也不例外,有点儿小闲钱,但不算多,想近期想投资一套小公寓或者商铺,过来问我的建议。
我不知道该如何给他答案,因为我也比较迷茫,疑惑现如今投资商业地产产品是否好时机。起初我单纯的觉得,有钱可以考虑,从青岛目前开盘的项目中,除了传统的住宅产品之外,商业地产的占比越来越大,很多还是纯商业销售,就连备受关注的湖岛某地王项目,也推出了个让人捉摸不透的商墅来。
这样看来,公寓和商铺的市场的确存有很大的升值空间,要不然开发商也不至于这么卖力销售(当然,也不排除现今政策的影响)。
我最初的想法很简单,想要投资公寓,看得就是地段,周边旅游资源丰富或者处于商业中心区的,小公寓投资回报率应该比较可观。
商铺价格较高,相对于小公寓来说投资风险加大,我当时极想去看看即墨蓝谷区域内项目的底商产品,认为商铺回报率高不高,关键就是人流量,以后蓝色硅谷的人流量越来越多,商铺应该比较好租,昨天发布的即墨“撤市改区”的利好消息后,我更加肯定自己的想法。
然而,我也看过很多业内对于商业地产的评论和看法,有人直接给予否定观点:商铺和公寓,普通老百姓不要碰!
我不知道普通老百姓的界定标准是什么?环顾四周,身边的人不都是普通老百姓嘛,可是很多人还是选择投资商铺或者公寓,并且后期盈利。
我眼馋,朋友也不例外,我们对于投资都较为保守,银行理财都只选择低风险投资,中风险很少碰,高风险连看都不看一眼。所以,对于商铺或者公寓,我也想听听论坛里的“楼市老司机们”,如今在青岛,有点儿小闲钱的人,该不该去碰商铺或者公寓呢,商铺和公寓算是什么档位的风险投资呢?

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2017-09-21 11:18:51 来自青青岛社区 法律声明 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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楼主买二手公寓试试就知道为什么不涨价了。

2017-09-21 23:35:50 来自青青岛社区
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买公寓没有风险,卖公寓才有风险,买公寓的3种人,1,不差钱的,2。图便宜的刚需。3,有点小钱,一知半解的自觉聪明的普通老百姓

2017-09-24 00:27:26 来自青青岛社区
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我和你的理财观点一致,只涉足低风险和中风险,最大风险的投资就是买纸白银纸黄金了(没有杠杆的)。我目前住在原四方区新都心片区,房子正在还贷(08年购入享受7折利率,还贷无压力),算是比较幸运的抓住了去年房价上涨的机会,新入手了一套住宅一套公寓,将我的两套房子情况分享一下给你:1,住宅是2016年9月底交的定金,买的蓝色硅谷港中旅3期,当时价格8楼7680每平,赠送海泉湾温泉5年会员卡,经过一年多的涨价,现在价位应该是在15000每平左右,算是翻一倍。这种涨幅算是幸运赶上房价大涨的好时候,肯定是不可持续的。 2,公寓是2016年7月交的定金,崂山区翠岭路银盛泰新空间loft公寓,当时价格应该是19200每平,单层37平方带装修,公寓首付至少50%,利率基准利率的1.1倍。今年6月交房了,自己又购入家电家具,趁着啤酒节期间做了几天日租,青岛旅游季节性很强,啤酒节期间日租可以达到600--800一天,夏天过去后,现将房子长租出去,租期一年4800。但租金收益比价可观的同时,房价涨幅很小,现在应该也就是23000左右。

我对房价涨跌的大道理不懂,我感觉钱不应该放银行,如果没有合适投资渠道,不管买什么样房子,只要合法合规,各有利弊,该出手时就出手。

2017-11-01 16:57:53 来自青青岛社区
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公寓,网点你将来卖卖试试,看看能涨多少钱

2017-12-20 11:29:31 来自青青岛社区
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{2053}

2017-12-20 11:46:06 来自青青岛社区
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跟住宅交易享受到的一个又一个优惠相比,商铺和写字楼在国家下达的这些优惠政策的文件里,就好像不存在一样。大概是由于购买商铺和写字楼的人相对较少,比起庞大的住宅购房群体来说,这些人似乎可以忽略不计。实际上,相比二手住宅,现在市场上二手写字楼和商铺的交易税费极高。除了交易税费以外,其实写字楼和商业租赁的税费也不低,而这些,知道的人并不多。
今天的文章,就具体来讲讲在写字楼和商铺的交易、租赁市场中,写字楼和商铺的持有者到底需要付出多大的代价。
一先来看看2015年新房、二手房市场上办公商业的数据  

我们可以看到,在整个2016年,不管是新房还是二手房,写字楼、商业的销售套数、面积都相当的低,面积占比都是在整个全年房地产交易总面积的1.5%左右。
怎么会这样?
这就是我们今天要呼吁的话题,是因为高额的租赁税、高额的二手写字楼商业交易税,使得写字楼和商业物业的市场极度不活跃,租不起、交易不起直接导致大家买不起!
而如果这个问题不得到重视,青岛市场上巨大体量的写字楼和商业,将是一个市场上巨大的堰塞湖!
二写字楼和商铺的交易税有多高?  
写字楼和商铺的交易税费分为税和费两部分。我们分别来看看卖方和买方都需要缴纳那些税费。
卖方需要缴纳的税种如下:
1、增值税:须提供购房发票,按金额的5%征收
2、个人所得税:须提供购房发票,按购房金额和出售金额的总差额征收20%
3、土地增值税:交易差额的30--60%
4、印花税:交易额的0.5%
5、城市维护建设、教育费附加、地方教育附加:这三项是营业税的附征税。税率分别是营业税的7%、3%和2%。也就是说,按购房金额和出售金额的总差额征收0.6%。
总共算下来,二手写字楼和商铺交易时,卖方需要交的税如下:交易额的11.5%+房款差额的25.6%
在无增值时一共交税:11.5%
增值一倍(1元买2元卖)时一共交税:50%*25.6%+11.5%=24.3%
增值二倍(1元买3元卖)时一共交税:66.7%*25.6%+11.5%=28.5%
有人可能会说,那我可以做低价格,比如在合同上写明是我1元买,1元卖,升值的部分买卖双方私下交易,这样交的税不就低很多了吗?不好意思,房管局为了防止这种情况出现,还会给予一个成交指导价。最终各种税的金额,都是按照这个成交指导价来走的。在这种情况下,卖方累计交税的比例会更高。
买方缴纳需要缴纳的主要税费如下:
1、契税:交易额的4%
2、印花税:交易额的0.5%
3、交易手续费:交易额0.5%
4、产权登记费:400元/件
相比卖方而言,买方要缴纳的税费要低很多,总共占据交易额的5%。当然,事情没有我们想象的那么简单。卖方需要缴纳的高额税,最终肯定有不少是要转移到买家头上的。
综上,二手写字楼和商铺在交易时,买房都需要交纳交易额20-30%的税金,而买方需要交纳交易额5%的税金。不算不知道,一算吓一跳。怪不得房管局都没有什么写字楼交易业务。
我们再来贴一个青岛楼市曾经写过的一个现实案例。
黄先生2006年在CBD买了一个285㎡的写字楼订了一个房子,房价4000出头,一共花了115万,再加上4%的契税一共花了120万的样子。在2014年准备以22000元的价格出售时,发现要交的各项税率高达200多万。不得已,黄先生最后放弃了出售这套房产的打算。
现在,我们再来对比一下写字楼、商业的交易税费和住宅交易税费的差别。
根据最新政策,“按照财政部的规定,对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。”
也就是说,现在住宅交易的最高契税,也只是2%,而写字楼和商业,都还是4%。住宅满2年,不需要再交营业税。而写字楼和商业,无论买了多少年,还需要按差价交5.6%的营业税。土地增值税,住宅也是不用交的,而写字楼和商业需要缴纳交易额的6%。最重要的个人所得税,住宅可以按照交易额的1%收取,而写字楼和商业,需要缴纳差价的20%。
根据米宅的二手房监控数据,去年11月份,二手房一共交易了5778套,其中住宅占到了5687套,而一个月的写字楼和商业交易套数只有91套。为什么写字楼和商业不交易,不是不想交易,而是交易不起。
三写字楼和商铺的租赁税是多少?  
除了二手写字楼、商铺的交易需要缴纳高额的税费,写字楼和商铺的出租,按照政策法规的规定,也是要交税的,而且税额也不低。
根据2016年7月1日起实施的《省房屋租赁管理办法》规定,对外出租的房屋需要到相关部门进行备案,出租房屋的收入还要依法纳税。
个人出租写字楼、商业,月租金在3万元以上的,需要交的税如下:  
1、营业税:租金收入的5%
2、城建税、教育费附加、地方教育附加:营业税的12%,即租金收入的0.6%
3、房产税:租金收入的12%
4、个人所得税:租金收入的2%
5、印花税:租金收入的0.1%
6、土地使用税:占地面积×单位税额
综合算下来,就是租金收入的20%左右+土地使用税
个人出租写字楼、商业,月租金在3万元以下的,需要交的税如下:  
1、房产税:租金收入的12%
2、印花税:租金收入的0.1%
3、土地使用税:占地面积×单位税额
综合算下来,就是租金收入的12.1%左右+土地使用税,相比3万元以上的,少了不少。
我们再来看一下对比出租住宅需要缴纳的税费——是的,出租住宅也是需要交税的。
根据青岛相关法规,在青岛市区,个人出租住宅用于居住,月租未达到3万元起征点的,营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税和土地使用税,全部免征,只收取房产税,按照租金收入的4%进行征税。
在青岛市区,个人出租住宅用于居住,月租达到3万元起征点的,需要缴纳的税费如下:  
1、营业税:租金收入的1.5%  
2、城建税、教育费附加、地方教育附加:营业税的12%,即租金收入的0.6%
3、房产税:租金收入的4%
4、个人所得税:租金收入的2%
综合算下来,是租金收入的7.1%,和商铺、写字楼相比,低了太多。
以上的这些税率,都是建立在房东在房管局备案的基础上的,如果没有备案,缴纳的税率要更高。之前有媒体算过账,一套月租金2000元左右的房子,按租定一年时间计算,如果备过案的话一个月只需交4%的房产税,也就是80元,一年为960元,加上手续费80元,为1040元。如果不想去房管局登记备案,则要按13%月租金比例交税,一月需要交260元,一年为3120元,加上手续费为3200元。
大部分用于租住宅经历的普通群众应该都知道,大部分的房东是没有在房管局备案的意识的,多数是根本就不知道,少数是知道了,但是也不会去。按照4%的比例来算,这个费用不算太高,但是平白无故的要损失一笔钱,这种事情肯定摊到谁头上都不乐意。而且这个费用最终肯定要转嫁到房客头上。因此,一直以来,主动到房管局备案的房东数量极少。
低税率的住宅房东尚且如此,高税率的写字楼和商铺房东更是可想而知。一直以来,由于政府对于写字楼和商铺的监管要比住宅严格得多,所以写字楼和商铺的房东交税比例要比住宅高不少。这主要是因为青岛房管部门执法人员的人力不足,有限的人手当然要用到产出更高的写字楼和商铺上。
但是,如此高的税率,房东当然是能逃就逃,实在是逃不过了,再进行缴纳,当然,肯定也还是会把部分成本转嫁到租房者身上。
楼市观点  
青岛楼市一直认为,由于目前交易税过高,导致青岛市场上有很多写字楼和商业无法交易。前些年里,由于房价攀升、租金攀升,写字楼和商铺交易成本过高还未对市场造成太大影响。毕竟都持续地赚着钱,所以不交易也无所谓。
但是,目前青岛各种巨大体量的城改项目都会陆续入市,写字楼和商铺的配建比例都很高,如果交易税还像之前一样居高不下,整个市场流动性不够,就会导致2016年的写字楼和商铺市场更加萧条。在转手极其困难的情况下,投资者在购买写字楼和商铺时就会更加谨慎和犹豫,毕竟,一旦买得不理想,这套房子就彻底砸到自己手里了。
在实体经济不景气的情况下,租赁税的过高也会影响实体经济的发展,在楼市之前的文章中,也提到了由于房租上涨过快,导致商户到了难以为继的地步,最后只得关店大吉。

2017-12-20 14:52:27 来自青青岛社区
回复:【A卡德米学园】

上面给你的回复提到卖的时候税费很高,这个是事实,你要考虑。现在这个公寓租金水平不高,买公寓就是看能不能收到高租金了,虽说你公寓在核心地段,但是问题,就是自己会不会经营这个公寓,还有你有没有时间经营,这都是影响你取得高租金的因素。

2017-12-20 20:10:06 来自青青岛社区
回复:【AKARAKA】

这位兄台,看到你资产大幅度升值,虽说不认识但也真心佩服你的远见卓识。住宅这个问题不到,但是买公寓难道就是为了收租吗?住宅是70年产权,看的是未来70年的收益。公寓是40年也要看未来40年的收益。现在政策不倾向公寓。公寓现在做租赁只是过度,最终还是要卖掉。做日租只要能在假日里满房就行,做租一年48000也还不错。中国楼市我个人认为只要不断供,就不会崩盘。

2017-12-20 20:28:09 来自青青岛社区
回复:【事业宏图】

我和你说的纯粹投资公寓的不一样,目前用租金还贷,之后的打算不是升值卖掉(公寓的升值确实不怎么样),我老家是郊区的,现在父母身体没问题,可多少年后肯定需要我这个独生子回到他们身边照顾,或者我有能力把他们接到城市,这个前提之下,我就需要在青岛市区再有一套房子,那时候没有找到比较新的小户型(不考虑老破小,后来才知道李村绿城有65平一室一厅带园子的),预感到房价要开始飙升(借鉴其他已经开始的城市以及对青岛楼市的信心),急需买入总价低带电梯或者低楼层的房子,于是买了公寓,买前通过网络了解了种种公寓的缺点,可对于我的目的来说,基本是可以忽略的。

(本人不是中介也不是房产从业的,不是来忽悠大家买公寓,上面说的很多缺点,包括还有另个劝美少女不要头脑发热的帖子说的很多缺点,但我觉得也有适宜的人群,自己权衡利弊,我买的公寓邻居们有纯刚需看中总价低的,有不差钱的土豪一下买好多套出租的,也有买来开公司的,也有我这种稍微有点闲钱算投资也算以备不时之需的)

2017-12-26 08:25:25 来自青青岛社区
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