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2017-06-10 10:38:09 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端

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2017-06-10 14:21:02 来自青青岛社区

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2017-06-10 20:28:18 来自青青岛社区
回复:

什么是趋势?
电灯一出现,煤油灯消失了;
打火机出现,火柴消失了;
计算器出现,算盘消失了;
CD出现,磁带消失了;
手机出现,BP机消失了;
数码相机出现,胶卷就没市场了;
电子商务出现,传统生意萎缩了…
智能手机、4G出现,回家不上电脑了...
微信的出现,短信没人发了!
不是别人夺走我们的生意和财富,
而是我们要更加懂得改变和接受顺应新事物。

2017-06-10 20:29:50 来自青青岛社区
回复:

新陈代谢
万物更新
从未停止过

每一代人都有每一代的使命和命运

不要怕无车可上
就怕上错车下不来

2017-06-10 20:32:18 来自青青岛社区

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2017-06-11 00:37:26 来自青青岛社区

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2017-06-11 11:03:06 来自青青岛社区
回复:30万亿资金正在撤出楼市找韭菜 城市家庭资不抵债将破产?

开篇之前,冷眼先来带大家看一张图表,这张图表从从居民存款和居民贷款两个指标进行切入,分析全国各一二线城市的居民杠杆率,很有参考意义:
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上图我们给出了中国七大代表性城市的居民杠杆率。根据冷眼了解,住户贷款的构成,九成以上都是房贷。用居民的贷款总额除以居民存款规模,得出来的,就是居民的资金杠杆率水平,也就是负债水平。

当居民的负债率太高,存款不足以偿还债务的话,那就要卖出资产,比如卖房还债。就跟一千万的卖盘就能引发一支万亿市值的股票跌停一样,一个城市有个千儿几百名炒楼客现金流断裂需要卖房还债的话,就意味着房价崩盘。要维持住房价的泡沫,理论上,就需要不停的有新韭菜进场,提供新的炒房资金,来支撑住泡沫。否则的话,这个游戏玩不下去,泡沫可以瞬间破灭。

然而,可惜的是,从上表列举的七大城市的一季度居民杠杆率增幅来看,新韭菜已经没有了。韭菜田已经被割秃了顶,资金池已经干涸了,接下来,只能是泡沫走向破灭。

2015年全国的居民平均杠杆率为49%(27.03万亿/55.19万亿),到2016年增加到55%(33.37/60.65),一年时间增加了6个百分点。当然这6个点加得并不均衡,广大的农村居民基本上不借债,三四线小城市的居民也不太买房,所以基本上加在了东部一二线城市居民身上,借债借的死去活来,资不抵债的风险,已经成为未来摆在中国楼市面前最大的风险。

中国的房地产市场之所以能够持续高速增长十几年,即使是房价已经上涨到天上去了时,也是如此,问题的关键是由于房地产市场的高利润,甚至于暴利,这就使得各个渠道的资金,无论是正规渠道还是非正规渠道,都涌入房地产市场,以此来维持房地产市场繁荣。

比如2015年政府开始救市之后,银行的资金通过房地产开发商及个人住房按揭贷款都涌入房地产市场,比如2016年的住房按揭贷款增长速度就达到46%以上。而正规渠道的资金大量的涌入,不仅会推高房价,也会造成房地产市场的繁荣,保证GDP增长,房地产市场暴利更是增加。

比如,2016年中国的GDP增长6.7%,其中有2.4%是由房地产市场所拉动,房地产市场对2016年GDP增长的贡献达到36%。而房地产市场的利润更是创历史最高的水平。无论是房地产开发商还是住房投资者都是如此。从房地产开发商上市公司所公布的业绩来看,2016年不仅销售业绩总水平创历史,而且房地产开发商的利润水平也创历史。这种情况在2017年还在继续。

房地产市场的高利润或暴利同样表现为住房投资炒作者。不要说深圳的一青年在一二年的时间把100万炒作到5000万,就是一般一二线城市的居民购买住房,在这两年进入者都赚得盆满盘满。这就是为何国内居民一直在涌房地产市场的根本原因。

由于房地产市场利润如此之高,不仅会打造市场之繁荣,也会吸引更多的资金进入房地产市场,特别是非正规市场的资金进入这个市场。有研究认为,目前国内有一个60-70万亿资金的影子银行市场,基本上也是为国内房地产市场服务的。

但是,对于银行系统的资金通过多种表外渠道流向了房地产,随着各个城市的房地产调控政策的出台,监管部门对影子银行的治理也在今年年初开始。如今,随着银监会开展“三三四”专项治理以来,表外、信托等通道类的产品将面临大限。此前,证监会严管房企再融资和海外发债与配股。今年2月,中国基金业协会出台监管细则,明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划,地产私募融资大幅收缩。

5月19日,中国证监会在每周五例行的新闻发布会上宣布:“不得从事让渡管理责任的所谓‘通道业务’”。再加上中国银监会的类似规定,最终将有至少30万亿资金有可能要撤出房地产市场,寻找新的收割对象。如果这种情况出现,房地产市场企业可能首当其冲,大部分新近接盘进入楼市的人,将和2015年5000多点进入股市的人,成为被收割的对象。

所谓“通道业务”,其实就是中国银行资金逃避央行、银监会的监管,打擦边球,借用信托公司、券商、公募基金及其子公司、期货公司、私募基金等渠道,以进入贷款限制的领域和企业,把资产转移到表外,谋求较高收益。即是目前市场十分流动的影子银行市场。

随着银行、票据、信托、再融资、海外发债等渠道全面收紧甚至叫停,昔日的高杠杆狂奔被锁住了咽喉。早在一二年十分盛行的大资管时代或将近结束。Wind数据显示,4月份房地产信托成立规模环比大幅下滑逾三成。而5月以来,房企国内债券融资规模119.3亿元,同比降逾八成。而一季度房企海外发债在经历了新高过后,二季度以来发行量则同比下降近六成。

也就是说,一系列的房地产市场调控政策出台之后,不仅正规渠道收紧了对房地产企业的融资,无论是银行还是证券市场都是如此,而且非正规渠道也在开始收紧房地产企业的融资,非正规渠道的资金正在撤出房地产市场,再加上住房销售的全面下降,房地产企业能够获得的销售回款也在逐渐减少。在这种情况下,一些资金实力较弱的房地产开发商是否会面临资金链断裂的风险将成了大概率事件。

如果这种情况出现,国内房地产市场将会发生什么的变化呢?最有可能的是不少房地产开发商不会如早两年那样一直在寻找最有利的机会出货,或住房的出售待价而沽。如果住房销售是待价而沽,那么房地产市场的价格只能越推越高。如果加上房地产开发商采取更夸张的住房营销策略及房地产经纪公司的推波助澜,房价更是会快速上涨。

但是当30万亿影子银行的资金开始撤出房地产市场,如果房地产开发商面对融资渠道全面收缩,融资成本全面上升,这时房地产开发商的销售策略将会发生巨大变化,由待价而沽转向为降价销售,他们会更关注住房销售的走量而不是价格。此种情况一旦成为趋势,这可能全面逆转房地产市场的价格上涨预期。

同时,一手房市场的房价上涨预期逆转,很快会传导到二手房市场。如果二手房市场的房价上涨预期也全面逆转,其房价下跌速度可能会比一手房市场下降速度更会快。因为,单个的住房投资者没有哪一个希望自己成了最后接盘侠的。每一个人都希望自己比他人先行逃出,这时如股市踩踏出逃的情况也可能出现。可见,30万亿元的资金撤出房地产市场,对房地产市场将造成巨大的影响。对此,投资者不得不当心点。





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在上篇文章中,冷眼认为:如果能花500万买一个11平米的学区房,不如给孩子买一个外国国籍,或者花个20、30万块钱,让自己的小孩出生在美国,给他一个外国身份,将来上清华北大易如反掌,可以一劳永逸解决小孩上大学问题。看过文章后,一些朋友问冷眼是否有关于赴美生子的资源,冷人周边很多人都有这样的经历,也有这方面的资源,非常方便,可以组织大家一起交流。大家如果有意了解,可以给冷眼私人微信号发消息,没有私人微信号的可扫描本号,切忌不要重复添加。

2017-06-12 12:09:15 来自青青岛社区

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2017-06-12 13:32:10 来自青青岛社区
回复:【星星的心愿】

但是老房一定要在一定年限卖掉最好,要不然肯定会贬值的

2017-06-12 17:22:59 来自青青岛社区
回复:【江禾】

现在的行情的确太不稳定了,如果真的是改善型刚需,我觉得卖掉老房置换新房最好

2017-06-12 17:24:48 来自青青岛社区
回复:【世事轮回】

是吗?我只听说二套房首付比例上调,房贷利率也上调了,至少1.2倍,但是二套房停贷的我还没有听说过,如果真是这样的话,那原来那套房说什么也得卖掉啊

2017-06-12 17:26:04 来自青青岛社区
回复:

我不知道为什么,我的号被封了。

按说我就是把几个房源贴上了,难道以此证明我是中介而封号?
请问,什么时候解封?

2017-06-13 13:57:10 来自青青岛社区
回复:

建议卖了,买个好的,大的,

2017-06-13 13:58:20 来自青青岛社区
海阳明珠蔚蓝海岸棚改房半价购

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2017-06-13 20:54:01 来自来自社区微信发帖
回复:一直唱多楼市的经济学家突然劝大家抛房?晚了来不及

如今聊房子价格的少了,但是谈何时退出市场的话题多了。这跟“房子是用来住的而不是用来炒的”这一国家定位有极大关系,因为炒房者看不到生的希望,各种围追堵截已经没有退路,以前安家融媒给过建议,要么把多余的房子租出去,要么赶紧卖掉。因为钱挣得差不多了,否则人心不足蛇吞相,总想再多挣点,但是往往会让你比原来挣得更少。

识时务者为俊杰。如今楼市已经不只是过去的人在看淡,就连一向超级乐观派也对楼市表达了悲观的看法。

投资者是否有机会穿越?著名经济学家金岩石在近日的活动上说:“我再重复一遍,未来三年之内,卖掉所有投资性房产,不问价格。”一句话掀起了千层波浪。不在于他话的本身,而是一向坚持看多楼市的他为什么话锋陡转?突然变这样了呢?

了解这位经济学家的都知道,除了金岩石的风流八卦史之外,最喜欢以雷人雷语形象示人。他曾经以“房子贵不是为了让富人发财,而是让穷人能住上房子。”“如果北京卖不出30万元/平方米以上的天价,那是开发商的耻辱。”等吸引眼球的豪言壮语让媒体炒红了。

可是如今的言论怎么也很难跟当年的他联系上。

一向看好楼市的金岩石,为何突然一百八十度大转变,如此看淡楼市呢?安家融媒认为,这不是儿戏,一定有其中的原因。其实,人的观点如果一成不变,那一定有问题,因为世间万物都在不断变化,包括我也一样,2015年的市场背景下,我也只好认为2016年的市场一定会很火爆,不管想不想看到这种景象,但却是基于现状分析得出的结论。

市场在变,人的观点也在发生变化就再正常不过了。

我们还是要回到金岩石的话中,“我再重复一遍,未来三年之内,卖掉所有投资性房产,不问价格。”他告诉大家未来三年,要卖房,这是时间点,另外抛房范围也给出了答案,那就是投资性房产。

在安家融媒小编看来,我们要正确理解他的话,并不是说所有的房子都要抛掉,那么拥有一两套的刚需购房者就不要凑这个热闹了,完全没有必要担心。担心的是在打击炒房背景下拥有多套房子的炒房者,他们手里的房子卖出去那就是钱,不卖掉是什么还不知道,甚至连房子都不是,因为别人的房子用来住,他的房子没有卖出去也没有租出去就什么都不是。

看淡楼市的不止是金岩石,包括众开发商大佬们。融创中国董事长孙宏斌说,对房地产市场非常非常悲观,融创去年10月后没有再拿地。就连地产大哥也有同样的表情,万科高层表示,万科已做好准备,迎接很快到来的价格回落。在龙湖地产的2016年度业绩发布会中,董事长吴亚军指出,当下形势“应该说不错,同时也忐忑”。绿城也表示十分悲观。几乎占去一半甚至更高的投资性购房,怎么可能持久?大家心里都有数,有效的刚需没那么大,很多炒房者将被挤出市场。

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这些排在靠前的几大品牌房企集体对市场看淡,实际上是很容易理解的,过去投资投机占房地产市场很大一部分,如果剥离掉这部分需求,那对市场是一个很大的打击。所以,开发商们不看好市场是很容易理解的。特别是今年以来,全国各地又呈现出新一轮的调整,曾经影响市场的逻辑也在发生变化。

二手房市场最敏感,如今的中介最能深知市场的冷暖,多少中介已经深深感知到了,他们也开始力劝业主调价出售房子,但是市场不是你说出来的,而是双方之间的博弈结果,市场到了那个份上,不用劝,他们也会自动找你的。

细心的人会发现,金岩石去年就已经开始让投机者卖房了,价格很多都是虚升,那么你买的时候升,你卖的时候就会减半,所以现在不是买房的时候,现在是择机卖房的时候。

再来联系此前马云房子如葱,李嘉诚未来房子一文不值的言论,大家对房地产市场看淡不是空穴来风。当然,安家融媒也认为,尽管如此,不意味着房地产市场会怎样,而是要摒弃以往的思路和观念,没有炒房者的市场将回归理性和稳定。在尚未找到比房地产投资更加好的保值增值产品时,房子依然会成为重要的投资动力。

这也就是针对前文互怼金岩石的但斌的话,“对一般的老百姓,最好的财富保值的方法就是买房,真正买到好的地段的房子,千万不要卖。”

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一个说卖房,一个说买房,不明真相的可能要蒙了。其实安家融媒告诉大家,二者的观点没有区别,也没有分歧。如果俩人吵架,除了不能互相理解对方的意思外,就是故意炒作。为什么说俩人的话没有矛盾?因为金岩石说的是投资投机者也就是说炒房者多余的房子可以卖掉。而但斌认为一般的老百姓不用担心,也不用着急,房子依然是保值增值的,所以普通刚需你担心啥?


2017-06-14 10:57:20 来自青青岛社区

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2017-06-14 11:37:48 来自青青岛社区
回复:

有人说,

以前20万买的房
现在尽管老破小
可出租后成本早回来了
以后每月的房租都是白赚的


试想,如果没有拆迁机会还能租多少年?
一旦有卖不出租不掉的那一天,怎么办?


而如果选择高位套现到手
在钱荒加息通道中
岂不是可以做到利益最大化?

2017-06-14 11:46:01 来自青青岛社区
回复:

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2017-06-14 20:25:41 来自青青岛社区

多层老婆小拆迁是早晚的事,套现以后做什么?买新高大?本身老婆小就是手里的多套房,买了不去住没有任何意义,还增加了贷款的压力。15年后留给子女?新高大会变成旧高大,更是姥姥不疼舅舅不爱。首套刚需自住还行。不如留住市区中心老房,暂时租金上不去,房价不会缩水,缓缓增长,20年内必拆

2017-06-14 23:43:20 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
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