回复:深圳一百强房企资金链断裂: 新一轮整合潮将上演?

深圳一百强房企资金链断裂: 新一轮整合潮将上演?

2017-06-17 08:06:34
华夏时报


6月15日,一条“深圳某百强房企欠薪3000万,疑资金链断裂,老板去向不明”的消息在地产圈流传,经《华夏时报》记者了解,该房企是奥宸地产。

实际上,奥宸地产的资金问题,在2014年就开始显现,即使在2015年、2016年新一轮房地产牛市中,通过出售优质土地,销售项目资金回笼,也没有摆脱资金危机的困境,只因过去几年摊子铺的太大,最终被拖累。

业内人士预言,新一轮房地产调控再起,房贷利率提升影响市场成交量,而放款时间延长,也将影响房企的资金回笼,在这一轮牛市中过渡扩张的小房企,又将在调控后出现资金断裂的现象。

资金断裂

在深圳奥宸地产南山阿里云大厦办公室,因拖欠物业费已被贴上封条,根据门上的通知函显示,奥宸地产共欠费用399万余元。

据悉,奥宸地产2016年8月承租阿里巴巴T2座9楼,而在今年5月收到《催款通知书》,一年不到,连办公租金物业、水电费用都无法缴清。

实际上,2015年、2016年,正是深圳房地产市场行情火爆之年,奥宸地产也有两个项目在售,其中,奥宸壹城华轩在2015年11月拿到预售证,奥宸壹城华府在2016年1月拿到预售证。

据深圳规土委资料,两个项目除了司法查封的房子,其余已经全部出售。前者查封5套房,后者查封43套房。

据奥宸地产官方网站资料,集团创立于1996年,具有国家一级房地产开发资质,总资产超180亿元。经过多年的发展,现已拥有深圳、北京、昆明、腾冲等多个城市的房地产项目,还曾在美国韩国开发过项目。

奥宸地产的资金断裂问题,实际上是沦陷于上一轮调控中的2014年,仍是房地产调控导致市场处于低迷行情之年,奥宸地产也是在这一年开始出现了资金断裂的问题,云南2个项目停工。

据一位离职员工透露,从2014年下半年开始,奥宸地产就开始出现欠发工资的现象,随即引发了大量员工离职。在奥宸观壹城项目开盘之前,项目也曾出现过短暂停工现象。

2015年,因长期拖欠承包商、供应商、建筑工人等多方款项,奥宸地产旗下所有昆明在建项目全部停工。两个项目因逾期交房,诸多昆明业主与项目施工方被迫“跨省”维权。

2016年,奥宸集团深圳项目奥宸观壹城再次卷入施工放缓风波。包括部分已售房源在内,超70套房屋被司法查封。

据记者了解,奥宸地产出现资金链断裂的问题,也是因为上一轮房地产牛市时,公司步子迈得太快,2010年公司老板邹某放出豪言,三年销售要做到200亿,挤进全国房企前20强,完成几大城市群布局。

虽然2015年奥宸地产将深圳一块位于光明区的旧改土地,以超10亿元的价格出售给星河地产,缓解了部分资金压力,但始终没有周转过来。与这一轮牛市也无缘。

业内人士称,奥宸地产在光明新区的旧改地块已运作4年,前期已投入大量资金,项目也已进行到“专项规划”的阶段,如果不是资金特别紧张,奥宸绝对不会舍得卖了这块地。

尽管从2015年开始,政府救市,深圳市场回暖,但奥宸在昆明的项目仍然深陷于市场低迷中,在这一轮牛市中,奥宸也一直未走出泥潭。

小房企仍将受累于市场调整

上一轮房地产调控,全国不少小房企受波及,二三四五线城市的烂尾楼遍地开花,其中还不乏知名的百强房企。

众所周知的是,2011年绿城开始传出破产流言,2012年断臂求生引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东,又将一部分项目卖给融创。2014年经济下行,中高端房地产的销售越发困难,最后,掌门人宋卫平先后牵手融创与中交建。

2014年,深圳的光耀地产出现资金问题,在惠州的多个项目停工,通过民间借贷和高息从银行借款,也未能扭转局面,最后破产。

光耀拿下的项目,都是在2011年到2014年,多数位于惠州,惠州在投资热潮过后房子去化困难,利用高利贷资金也根本无法自救。

同样在2014年,江苏华光地产资金链出现问题,项目融资难,信托融资中途叫停,到2015年8月,华光地产被宣布破产清算。

破产原因,也是因为之前几年房地产形势大好,华光地产步伐迈得太快,拿地过猛,2008年高价拿下的地一直不敢开发,不考虑土地价格,所以才导致资金链断裂。

虽然2015年市场有回暖迹象,但华光没有等到黎明,其在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂。

据记者了解,这些破产的房企,都是存在资金紧缩、扩张太快、产品不适销,高成本融资等问题。有的幸运的躲过了上一轮调控灾难,艰难的熬到了黎明,而有的就倒在了黑夜里。

而新一轮房地产调控已经来临,业内人士认为,同样的整合过程或将在未来几年再次上演。

随着央行收紧货币政策,目前银行房贷放款时间已经明显拉长,房贷利率也明显提高,这都会影响到开发商资金回笼的速度和资金链条。

“房企还在拼命拿地,也是因为市场情绪所感染,房子卖得太好,而过去多轮调控,最后都是以政府救市,开始新一轮地产牛市,所以房企也笃定政府不会彻底让楼市死掉。”深圳一家房地产央企中层管理人士对记者说,其实房企也看不准市场,所以经常会踏错节奏。

但万科这样对市场非常敏感的龙头房企,其实已经在备战未来的市场调整了,万科今年拿地的数量也在减少,手握八百亿现金,等待市场机会。

而融创孙宏斌也对本轮市场调整,表现的非常悲观,他说从去年底开始就不拿高价地了。

“有些房企预料不到这一轮货币收紧后,会有什么后果,房贷收紧,销售款回笼周期拉长,融资变难资金链能不能撑住,高价拿的地,等市场调整价格下跌时,开发出来还有没有钱赚?”上述央企人士说。

“每次调整死的多数都是小房企,大房企因资金实力强,反而更受益,还可以趁机提高市场占有率,吞并好的项目。”万科内部人士对记者说。1503249088

2017-06-17 20:00:05 来自青青岛社区

{2045}

2017-06-17 21:39:34 来自青青岛社区
回复:楼市洗牌已开始,开发商还能扛多久?

楼市洗牌已开始,开发商还能扛多久?

2017-06-16 14:39:20
1503249088
最近市场真的在政策的影响下效果越来越明显了。不管你承不承认,开发商的日子不好过了。前期是二手房市场的中介公司,有的中介已经从之前的月薪3-4万调至亏本了,也就是成负数了。炒房者更是在多重夹击下,无路可逃,没了炒房者,影响最大的也是开发商,因为购房者也会更加理性,预期也会放低,开发商房子不好卖了,业绩自然就不好。
《住房市场发展月度分析报告》显示,在热点地区严厉的政策调整下,2017年5月热点城市房子价格升速整体回落。受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出重磅政策等因素影响,北京环比出现首落,环京出现大幅回落。廊坊、北京、天津、深圳、苏州、合肥、郑州等城市,环比稳定或回落。其中廊坊落8%、天津落1.97%,进入挤泡泡的新阶段。如果说价格不甚明显,那么成交量应该说是最有说服力的。
种种信号都在显示开发商要做好过冬的准备了。如果不通过调低价格,给购房者最大的实惠又该如何让资金周转更加顺畅呢?安家融媒小编似乎看不到,可能唯有调价,当然调价也不是那么简单的。以后安家融媒小编会跟大家聊一聊调价也是个技术活。今天,我们就看看如今的开发商到底处在一个什么样的境况之下吧,或许开发商早日从自己调整会更加顺应潮流。
1、房企融资成本大大增加,中小房企爆发信用风 险。
近日,房贷 利 率上浮成趋势,从而对开发商的资金链造成巨大压力。这个不仅改变了购房者的心理预期,让他们暂缓购房计划,也让开发商的资金周转大受影响,特别是有的地方鼓励“现房销售”的政策会对房企回款产生更重要影响。
1503249088
钱意味着什么不用我说,对开发商同样如此。有钱就好说,我们都知道,开发商除少量自有资金外,更重要的是通过购房者的预付款、银行贷款等实现资金的扩充,但是此时赶上融资渠道趋窄,又逢房贷利率提高,对房企而言简直就是雪上加霜,其压力可见一斑。甚至有报道说,有的房企融资成本已经高达12%-14%,这是相当危险的。
大房企可能还好些,毕竟人家融资的道道比较多,但中小房企日子可能就比较难过了,正常的道没有,人家也不会轻易给你贷,越是这样,人家越不会给你,只能通过私募基金,而这种融资方式的成本甚至达到15%或16%。可想而知,房企资金链风险有多大,信用风 险也是隐藏在背后。
2、销售降温开发商要“全员卖楼”?
房子卖不出,就意味着没有钱。数据显示,碧桂园、万科等多个龙头房企的5月销售金额均出现环比回落的走势。与此同时,保利、绿地、中海、绿城、新城控股、万达等多家房企的销售金额环比也出现了不同程度的回落。在销售业绩排行前十名房企中,有7家五月销售业绩环比出现下滑;前二十名房企中,有13家销售业绩环比出现下滑。作为行业的“领头羊”,万科的最新业绩公告显示,5月实现销售面积242万平方米,销售金额358.9亿元,环比分别回落14.3%及16.4%。碧桂园5月销售金额为400.6亿元,环比回落25%。
全员卖楼这个词并不新鲜,之前市场不好的时候也被热炒过,其实更重要的就是一种营销方式,说到底,是因为市场不好了,谁能卖出房子谁就是大爷,卖房是第一要务。6月8日,主体认证为“大连万达集团股份有限公司”的微信号“万友引利”发布消息称,有个“秘密武器让你与万达一起赚大钱。”而这个武器就是基于朋友圈的全员营销平台。
“每个人都有任务,考核任务都比较重。”足以想见,当下的市场给开发商销售压力造成多大的影响。
3、高价拿地房企遭遇价格受限。
特别是去年拿高价地的开发商,不仅利润大幅缩水,限制价格也让他们遭受巨大打击。一种是在拿地时限房 价竞地 价,另一种是对商品房预售价格进行管控。“交易价格不得高于备案价格”、“售价不得高于同区域同类产品价格”、“售价不得高于项目前期价格”、“售价一年内不得上调”等。
1503249088
这也让开发陷入了生死局,不拿地吧,保不住命,因为没有地就没有余粮,拿地吧,又拿不起,只好倾尽所有不惜一切代价。但不是所有的房企都幸运,随着市场的调整,信贷政策收紧,前期激进融资扩张的高杠杆中小房企资金链更加敏感,将面临越来越大的流动性压力。对于这样的开发商,再遭遇限制价格,那基本上就难有转机了。
高价拿了地本想卖个高价钱,可是如今价格已经给限制住了,卖低了亏本,真亏假亏至少利润大大减少,不卖放在手里更成了烫手的山芋。所以生死两难。
4、有百强房企倒闭。
一环扣一环,越是销售不好,越需要融资,而此时,融资难度越大,越大承压越大,风 险越大,那么被淘汰出局的可能性也就越大。这不,又一家全国百强房企身陷拖欠工资、司法查封、债务重组等的风波之中。上一次是深圳光耀地产,这一次是深圳奥某地产。据了解,从2014年下半年开始,奥某地产就开始出现欠发工资的现象,随即引发了大量员工离职。2015年,奥某地产出售了一块“靓地”,回笼了部分资金。但卖地不能从根本上解释资金难题。从去年开始,包括部分已售房源在内,超70套房屋被司法查封。如今天却身陷倒闭边缘。
安家融媒认为,这可能还只是个案,但是也是行业大洗牌的缩影。能不能成为多米诺骨牌,可能众多中小房企真的已经在生死边缘挣扎着。
1503249088
5、打击炒房增加供给。
炒房者绝对是开发商这些年日子好过的福星,可能不一定承认,但是事实就是如此。随着房子是用来住的而不是用来炒的这一定位确立后,炒房者已经没有生存空间,开发商也不可能像以前那样了,还放缓销售节奏配合炒房者囤房,制造紧张气氛。
如今再加上全国各地增加供给,缓解压力。对购房者而言是大利好。如果开发商依然对以前的销售手段抱有幻想,恐怕就很难了。以北京为例,北京将坚持新增建设与盘活存量并举,未来五年将新建150万套住房,包含25万套自住型商品住房和20万套中低价位、中小套型商品住房,让住房保障发展成果惠及更多居民。
如果购房者在买房压力上有所缓解,对开发商却是一个巨大考验。料中小房企的发展和生存难度将逐渐增加,被重组或谋求转型概率增大。调低价格,没想象的那么简单,但似乎有没有别的路可走。所以未来,很多开发商将面临生死考验。楼市警报已经拉响,可是房子价格为何依旧坚挺?还能撑多久?创新不一定能好,但不创新绝对活不好了。


2017-06-18 09:56:48 来自青青岛社区

{2045}

2017-06-18 10:13:52 来自青青岛社区
回复:

6月14日,一位小朋友在网上提交了购买锦都家园自住型商品住房的申请,这是面向“新北京人”专项配售的首个试点,虽然这次面对“新北京人”的房源不过128套,但他仍然很欣喜,用他的话说,是见证了这个历史性的时刻。

6月15日,北京住建委副主任邹劲松在发布会上透露,北京将坚持新增建设与盘活存量并举,未来五年将新建150万套住房。他的讲话是对4月7日发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》的进一步证实和解释。
为了保障150万套住房建设需求,根据规划,未来5年北京计划供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷。
分析新建150万套住房的组成结构及计划供地,可以发现四个明显的特点:
其一,体现了“房子是用来住的,不是用来炒的”。
在150套新建住房中,产权类住房100万套,租赁住房50万套。而在产权类住房中,商品住房约占70万套,包括25万套自住型商品住房、25万套改善型商品房和20万套中低价位、中小套型商品住房。
其二,体现了对“新北京人”的关注。
根据北京市统计局所公布的数据,截至2016年底,北京市常住人口为2172.9万人,其中外来人口807.5万人,占常住人口的比重为37.2%。
长期以来,这些“新北京人”为北京的城市建设和社会发展做出了很大贡献,北京建设世界一流和谐宜居之都也需要更多高层次人才。住房保障制度体系纳入了这部分人的住房需求,从公共租赁房、自住商品房项目中专门切出了不低于30%比例的房源,分配给长期稳定就业的“新北京人”。
其三,体现租售并举的思路。
邹劲松提出了“一租、一售、一补”的住房保障供应方式,即在建设公共租赁房、出售自住商品房、发放市场租房补贴。这些方式满足了北京市城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工以及符合首都城市战略定位发展需要的“新北京人”对于住房的不同需求。
前几天,在<禁售70年!预示楼市全新时代来了>一文中,我们专门探讨过这种趋势,即从国家政策导向,地方土地出让方式及建设用地规划,房企拿地策略来看,楼市正在步入租售并举的全新时代。
邹劲松的发言,进一步明晰了这种趋势,并且细化了操作方案。
其四,体现了疏散中心城区人口的思路。

在土地供应方面,北京市将严格落实“中心城区、中心城区以外的平原地区、生态涵养区”的区域功能定位。中心城区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%,中心城区以外的平原地区土地供应量不低于全市土地供应总量的65%,生态涵养区土地供应量不高于15%。其中,城市副中心、新城、“三城一区”等范围内土地供应量占土地供应总量的70%以上。

2017-06-18 10:16:38 来自青青岛社区
回复:

自从3月23日厦门公布“限售”政策以来,几十个城市蜂拥跟进,保定和珠海等城市推出了十年禁售期。此次,万科和佛山联手,把这一纪录刷新至登峰造极的70年。

地产行业日益分化的今天,房企多元化突围日趋常见。政府也乐见房企长期持有房屋,不过只有资金充裕的大型房企才能担此重任。

楼市迎来变局

在这样的严苛条件下,万科自持地块的方式也释放了一些不可忽视的信号。

在核心城市房价高企的大背景下,买房将不是人们解决居住问题的唯一方式。

去年6月3日国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,其中通过税收优惠,鼓励租房住和房产出租。多措并举,鼓励发展住房租赁企业。提供金融支持,向住房租赁企业提供金融支持。同时规范市场,建立长期成熟租赁机制。

为此5月19日,我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见。

该条例进一步保障了租房者的权利和利益,使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利,将促进住房租赁和销售市场法治化、规范化。

非本地户籍承租人将来有望按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”,这样租房将成为部分人解决居住问题的新选择。

万科看到了其中所蕴藏的机会。对于房企来说,通过房屋租赁方式进行成本稀释已经成为新一轮发展中可行的方向。

2016年5月,万科推出了长租公寓业务,目前大约有15000间已经开业,此外还有35000间在统一装修,开业满6个月的平均出租率达到 80%以上。

有消息人士称,佛山此次自持70年的地块也不排除打造成“泊寓”的可能,这也与政府所构建的长效机制相吻合。

与销售市场的限制性政策形成鲜明对照的是,住房租赁市场作为长效机制重要组成部分已取得实质性的进展。

北京市住建委24日通报称,今后五年,北京市将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。

据报道,近日第二批“新北京人”公租房开始申请登记,该项目位于房山区阎村镇,配租房源共计800套,面向“新北京人”分配房源不少于30%。每套建筑面积58.19平方米至59.54平方米,月租金标准为20元/建筑平方米。

长按二维码聆听【房学讲堂】第14期直播

可见,从国家政策导向,地方土地出让方式及建设用地规划,房企拿地策略来看,楼市正在步入租售并举的全新时代。

1998年房改之前,公租房是绝大部分城市家庭的唯一选择,之后公房私有化,当时北京5万的房子如今市值500余万,这成为很多家庭的第一桶金。之后虽然也有保障房,不过数量有限,大部分只能通过市场买商品房解决居住问题,由此出现了过去十余年万众买房的旷世景象。如今我国住房私有率全球领先,伴随房价水涨船高,投资投机型需求也越来越多。

如今政策再度收紧,对于那些投机炒房的人来说,此举可谓致命一击。限售使得房产不能快买快卖,会导致资金缺乏流动性,拉长投资期限,对资金造成巨大的压力,而且还需要面对未来不断增加的不确定性。可以说,限售方式从源头上遏制了资金进入的动力,有力地打击了各类炒房和套现现象。

看到了吗?租售并举正在逐步落地,一个全新的居住时代正在向我们走来。

问题:未来你会优先选择租房还是买房?


2017-06-18 10:21:48 来自青青岛社区
回复:

看到了吗?

租售并举正在逐步落地,一个全新的居住时代正在向我们走来。


2017-06-18 10:37:21 来自青青岛社区
回复:

最后的引羊入圈

只为剪毛吃肉

2017-06-18 10:46:56 来自青青岛社区
回复:

以下是引用打采吗的帖子:

冯仑调侃说中国有八种永远买不到房子的人,分别是:
永远觉得房价还会跌的人;永远慢人一拍的人;永远都不相信开发商和中介的人;永远看而不买的人;永远相信专家的话的人;永远都在等房价触到谷底的人;永远想买十全十美房子的人;永远把精力放在研究购房最佳时机的人。

2017-06-18 11:35:14 来自青青岛社区

{2045}

2017-06-18 13:43:27 来自青青岛社区

{2045}

2017-06-18 13:44:46 来自青青岛社区
回复:

朱云来:
房价将以刚需实力来定价

2017-06-18 22:59:13 来自青青岛社区
回复:

别让自己穷得只剩下房子

“房子是用来住的、不是用来炒的”已经成为楼市新定位,

不管是临时调控还是建立长效机制无疑都会围绕这一新定位。


2017-06-19 07:29:48 来自青青岛社区
回复:【清泉禅师】

对,关键看老大对下边的掌控能力。总  理不如经   理的局面是否还在。

2017-06-19 09:43:57 来自青青岛社区

{2045}

2017-06-19 11:53:52 来自青青岛社区

{2045}

2017-06-21 10:41:55 来自青青岛社区

{2045}

2017-06-21 12:23:07 来自青青岛社区
回复:

2015年股市去杠杆,

结果股灾了

接下来的楼市会怎样走

拭目以待

2017-06-21 12:24:27 来自青青岛社区

{2045}

2017-06-23 08:16:14 来自青青岛社区

{2045}

2017-06-23 11:55:28 来自青青岛社区
回复此贴
用户名: 密 码: (已经输入0字节) *
 
主  题:
 
 
上传图片
 
分享

48小时点击排行

精彩图集

更多

本论坛本周Top10

打赏

金币:

评语:

可选评语:
  • 祝福……
  • 我和我的小伙伴都惊呆了!
  • 不作死就不会死

顶部 客户端
青青岛论坛官方微信
×

用其他账号登录: