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以四方人民之名义,论春江背后之悖谬

精华

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前天中午,我收到了一份文章请求
它来自龙湖春江郦城的业主代表
龙湖取消天街大商业引起的纠纷
眼下正持续发酵
发帖删帖发文删文的拉锯之下
收到这样的请求
以老四方人民之名义

我要接下,但是我有一个前提
我想尽量保持 “客观、专业”
本文不会事后因故自发删文
然而
我也不会做一个借着主流舆论
蹭热度的喷子

我只想以地产从业人员之名义
试着思考事件之下真正有意义的
问    题


1
缘 起

万科·未来城 + 龙湖·春江郦城
这个双黄项目背后,是2015年的总价地王
万科用41亿拿下的老四方海晶化工地块
四流南路66号4宗商住用地 ABCD
(海晶化工搬迁500亩,共6个地块,这是4/6)


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ABCD出让总面积223812.3㎡,约合336亩
规划总建面738792.9㎡
拍卖当日,万科、保利、中海、华润、海尔等
13家实力雄厚的大鳄悉数到场
足以说明该地块的含金量
而“龙湖+越秀”联合体,作为1号竞买人
当时低调走了个过场
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经过125轮举牌、近3个小时的抢拍,成功拿地后
万科将AD地块划给商业上相对更专业的龙湖
龙湖抵偿将在这里打造8万多平方的集中商业
龙  湖  天  街
天街的规划设定已然成了该项目日后最大的卖点
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万科舍了两个三角边,龙湖颠颠儿来给配套商业?
不管账咋算,看来这杯羹龙湖是想分一分的
不管吃下肚里滋味咋样,看来是挺有食欲的

这一年多以来
大家一直以为该地最大的问题也许就是
土地污染的质疑
不想却在地产行业分外扭曲的2017
看见了因“龙湖天街”而被高高撩起的期待
被“疑似银河落九天"式地重重摔下

2
事 因

项目所在的大位置
实属距离主城区较近的稀缺肥地
不过周围的交通及商业配套条件却算不上优越
合同里被允诺了尚未露面岛城的TOP级商业“龙湖天街”
还被定义为“老四方区改造头炮”
——
“消解老工业区污染,改善居住环境
引入天街购物中心,兴建中小学校
一改老四方不适宜居住的城市印象”

业主们心目中的未来城和春江郦城
周边配套打开方式会像重庆、北京、成都的天街

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那整个盘的人气和未来潜力一定是这样的:
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可是:8万多平方的龙湖天街

没 有  了 ……

现在的规划公示变成了26290㎡的商业
集中商业14400㎡,住宅底商12520㎡
其余的变成了59226平方米的办公
▼原规划(红框内Shopping Mall)
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▼修改后规划(红框内办公、底商)
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业主们暴怒了
虽然我在这里淡定地敲字,但是我深知:
谁是当事人,谁都得暴怒。
说好一起到白头,你却偷偷焗了油  

那些年的文字报道和宣传口号
就如同失恋后怎么看怎么讽刺的曾经

2016-9-20 青岛早报原文
【龙湖承诺:用7年匠心营造换来一个更好的老青岛
龙湖·春江郦城中心之上超越传奇
踞守四路南路主城动脉之上
坐拥地铁M1;一个Top级天街购物中心
家门口就是优质学区,千米俯瞰滨河公园
近揽匠心园林,集城市、自然、人文三中心于一体
尽享繁华,退守自然,成为新市北当之无愧的中心】
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3
愤 怒 管 个 鸟 用

我说过了:我,尽量保证客观和专业
那么,愤怒有多大用?
穿白底黑字的T恤去拉条幅有多大用?
和流氓惯了的保卫势力打架有多大用?

喝瓶王老吉,是时候想想正经问题了。

1,这个大商业能不能做?
2,大商业不做了,原因只是龙湖或者只是龙湖+万科?
3,房地产的预售制度是个什么鬼?
4,朝令夕改之下的乙方,都在怎么活?
5,你的愤怒背后到底是什么?
6,这事儿和我们吃瓜群众有关吗?

这个大商业能做吗?

能,但是8万㎡有点大
据专业人士考证
在水清沟区域中高档商业项目缺位
老四方区亟需旧城改造业绩的背景下
从人口支撑、城市交通导入、客户意愿
以及 对标案例体量研究 的条件下
控制在6万㎡以内的商业综合体体量具备可行性
以龙湖天街8-12w的体量,可以缩减些

从客观的角度,值得言明的是
作为开发商,谈利润是天经地义
就像投资房子有价值你去买房一样
都是挣钱,有什么贵贱之分?
砍掉无法算过帐的部分
是一个企业应做的选择
问题并不是这个选择本身



龙湖取消大商业的根本原因我们无从得知
但是相信我:做办公做公寓其实也都是艰难的决定
在这个片区做办公,在全国追杀商住的时候搞公寓
难道真的是足够好的决策吗?

马薇薇 说得好:在错与对之间的,那不叫选择
在“错”与“错”之间的,才称之为选择
选择的含义是:更能背负哪种“错”带来的代价

其实龙湖选择大商业还是选择办公
就是这样的一个问题罢了
他们的选择不是要为了虚假宣传哄骗你
他们只是选了自己更能背负的那个代价

不做大商业,原因只是龙湖or龙湖+万科?

先歪个题:
刚毕业时候,我哭着喊着要先画画施工图再做方案
因为我知道自己做设计的风格太“飘渺”
然后我发现画施工图的各位同事
在方案的见解上并不比方案部门的同志差
当我看到一些丑到刺目的方案实在三观崩溃的时候
施工图的大叔们告诉我,要宽容:
其实,每一个方案背后都有一部血泪史
我们不愿意做方案多数是受不了这一糟血泪
既然现有条件下我们无法设计一个摸着良心能过的方案
那不如认怂不做,看别人做

同样的,每一个群众能看到的决策背后
也是一部血泪史

我不相信是龙湖单方面决定撤销大商业
也不相信是万科+龙湖内部就能决定撤销大商业
甚至龙湖能白纸黑字落实在合同里
说明他们当时真的决心很大
第一个落子青岛的天街就搞砸,谁想呢?

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那么,问题来了
无论如何“龙湖决定改规划”发生了
悲剧的发生是有几率的
但是对于发生悲剧的当事人
那就是100%
选契约精神,还是选利润
才是问题本身

除此之外,几个问题同时暴露
房地产的预售制度
项目运作流程中的某些悖论
社会普遍丧失的 “对规则的敬畏感”

房地产的预售制度是个什么鬼?

如果是买看得见摸得到的
不就没有这闹心事儿了吗?
现房太稀缺!
我们生活在期房的套路里多久了
33年
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1994年我国出台《城市房地产管理法》
在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度
并对预售条件、监管作出了原则性规定

对于开发商和银行来说
预售制度绝对是难以割舍的
一个先拿钱后盖房
一个可以早点把借出去的钱收回来
对于购房者,一定的风险是存在的
这个风险,反正是咱背了

那,别人家孩子呢?

作为国际通用而可行的商业销售形式
因各国市场发展状况、信用水平、法律环境的不同
房屋预售制度的具体内容存在很大差异

       美国:第三方保管房屋预售款
  开发商先与顾客达成预订意向,通常要有一半以上的公寓被预订,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元,由第三方保管。

  德国:订立个性化购房合同分期支付房款
  房地产商在项目获批后即可开始销售房屋。但房主购买预售房并不是从银行一次性贷款支付全部房价,而是按照工程进度在交房前分期支付。这样大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

  法国:严格管理预售款
  在购房合同签署之前,开发商是不可以挪用、转让或扣押定金的。购买预售房是根据工程进度分期付款的。在期房买卖合同里,必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。

  瑞典:通过专门机构管理商品房预售全程
  建造商品房项目所需的资金全部由开发商承担,而购买居住权的瑞典人则需要成为住宅居住权协会会员,向协会提交购房申请和相关经济税收证明等。在所购居住权的商品房交房领取钥匙的前14天内,购房人需要把预购订金以外的房款全部交付给开发商。随后,开发商将房屋大产权和所有居住权都转移到住宅居住权协会名下。

  日本:建立预售房市场风险分担机制
  在买主和房地产商签订预售房的交易合同时,房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险,金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。此项制度是为了防止房地产开发商倒闭等造成消费者的财产损失。

  新加坡:购房者按施工进度分期支付房款
  在新加坡,开发商只有在获得政府批准的建房计划和销售许可后才能开始售卖期房;开发商在房屋买卖活动中也必须使用统一格式的买卖合同书;另外客户支付的购房定金,以及所有建房贷款必须存入银行的房屋项目账户,该账户的所有提款必须与房屋建设相关。

分期支付、行政监管、民间第三方监管、金融+保险制度
希望早点看到……

朝令夕改之下的乙方,都在怎么活?

设想一个买了龙湖春江郦城的设计师
一边已经给龙湖交了首付款
一边被龙湖甲方催着改规划……
请问:心理阴影面积大不大?

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这次房闹的背后,其实还露出一个角
设计师们在这样朝令夕改的折腾下
其实已经生活了太久太久了
久到如果不是亲自买房经历一下
对这样的改动,恐怕只会抬起面瘫的脸说
咋,这不经常的么?
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对于一个大型商业综合体来说
到底要不要做?
做多大规模?
做什么业态?什么比例?
建筑规划用什么形式去配合业态?
其实这些问题,都不是一日之功
背后需要大量的调研、测算、推敲、论证
然而,愤怒的群众啊
你可知道平时乙方们研究这些问题
时间是有多可怜?
没错儿,这就是我前边提到的“悖论”之一
工作日益增长的复杂性与日益苛刻的工期要求之间的矛盾
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作为服务甲方的乙方,我可以坚决地说
一个可以今天往东明天往西的提案,是不靠谱的
无论是对于拿地还是对于拿完地应该做什么
我们出错的容忍度都在越来越低
因为一着不慎,明天圈里你就没得玩了

一个可以一次拿出10个方案的设计,也是不靠谱的
足够好的方案,即便不是唯一,也不会太多
以量取胜,从来不应该是设计师的策略

这些 “靠谱” 都需要时间
这是自然思考必经的时间
今天省掉的,明天总要还

插个栗子
由首都开发、保利、龙湖、中海外组成的
“史上最强联合体”
4个月拿下了北京旧宫两宗总价为127.2亿的地块
5月17日:保利、龙湖讨论退出联合体
(不知道是不是数学一直不太好?)

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2017-06-04 13:09:12 来自青青岛社区回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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关于春江郦城,恐怕就是来”讨债“的
脑子还没想好,嘴却吹出去了
为啥?
因为刻不容缓的地产节奏就是这么推着走的
时间就是成本
今年卖房的利润,已经再也买不起当年的那块地
有些节点上,真不敢慢
有些节点上,又快不得
买不起的背后,是高高推起的房价逼高的土地价值
那又是谁高高推起房价?逼没了该给的时间?
是我们每一个人
克服不了的恐惧,控制不住的贪婪
以及习以为常的从众习惯
被拿来反复利用,然而我们深知是坑也毫不犹豫跳


作为一个产品经理,还有一件难过的事情
如果像2016,无论多么糟糕的产品,都会卖光
那我们存在的意义到底是什么?
如是书店的一个哥们儿说的是
一个东西本不够好,但是所有人都买单:细思极恐

我想向广大购房人重复一遍本号第6篇文章里的结尾句:
别为粗制滥造买单
用你的理智倒逼出市场上的好产品
既然都掏钱了
就让你这辈子最昂贵的消费品
尽量配得上它的价格

你的愤怒背后到底是什么?

试问个问题
如果春江郦城说:单价5000卖,但是不做大商业。
还闹吗?
估计按10000都会有一群乐开花掉头走掉的

也就是说,所有的谈判有一个 “开关”
咔一声,你就从 选A 改成 选B
衡量标准就是
“我,是否站在获利方”

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显然的,没有了龙湖天街的春江郦城
折损了居住的配套功能价值
也折损了投资的价值
这感觉就好像银行卡余额突然少了个0

我想
每一个与他人交涉的个人都有一条心理界限
找到这条界限,达成一致
其实就是纠纷解决的钥匙
作为 “无视规则” 的一方
改规划本来没有错
不肯或者不能承担改规划的后果才是处理的错
对已经定好的规则没有敬畏感,才是根本的错

从另一个层面讲
这样的改动,伤害的不只是业主的信赖
伤害的是整个老四方的自尊心
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对于青岛,“老四方”是一个特殊的板块
老四方人民,一直是处在青岛鄙视链的顶端
但老四方这些年的发展落在了后面
老四方人的优越感已经不再

作为一个溜进国棉六厂拍照的热血女青
我所认知的老四方这一带
破败中也难能可贵地保留了老青岛的工业风味
这在崂山、李沧是无论如何也找不到
去年听说中粮集团入老四方
我曾YY四方可以拥有青岛首座大悦城了

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然而,是我想多了
如今,到手的鸭子“龙湖天街”又飞了
甚至很多人质疑青岛地铁规划,冷落老四方片区
就像是遗忘在脑后的旧玩具
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我真有些替四方感到丧
可是作为从业人士,我必须再说一遍:
每一个企业都有其自身的战略目标
我们不能以个人意志去强求一个企业的选择
老四方片区的消费实力和消费习惯
也确实无法和新贵片区相比
但是,不敢立新,如何破旧?
人口总量充足、商业市场空缺、旧改亟待响炮的老四方
我们需要知道:还有很多人期待,并相信着
“我们配得上”

写到这儿,情不自禁预告一下第四篇章的一个案例
日本大阪的难波中心公园
其实,曾经大阪人民也面临着同样的城市自尊危机
难波公园最终不仅成为一个极为完美的城市综合体案例
同时也是大阪市民重立自豪感的一面精神旗帜

这事儿和我们吃瓜群众有关吗?

关于龙湖为什么敢这样肆无忌惮地改规划
我想有几个一母同胞的问题
为什么食品药品安全解决不了?
为什么拐卖儿童解决不了?

是我们 “对规则的敬畏” 缺失太久了
我们总是轻易放过造假的
轻易放过盗版的
轻易放过人贩子
甚至轻易放过“某些”吸毒的

除此之外,我们自己也不守规矩
我们相信潜规则
我们的孩子三四岁就会给老师准备红包
我们的秤砣总是缺斤少两
我们大批量造假在网上全民微商
我们觉得花钱就能放倒一切规则

这和春江郦城的不守规矩,其实也并没有什么不同
我们都在一个生态圈里
因为我们自己这样,所以我们受到的也是这样
彼此,彼此。
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听起来沮丧是吗?还有更沮丧的
总有人质问为什么钱全流向了房地产
搞坏了实体经济
我看过的一个有力的观点是

请问到底是因为钱不肯流过去,所以实体经济不行呢
还是因为实体不行,我们的钱才不肯流过去呢?

我无从回答,只默默地想起
那年从九寨沟回成都的一路上
跟车的导游努力地向我们推销
蚕丝被、羌族银器
等等等等
我们无动于衷
除了穷,是因为我们被骗怕了
我们很清楚,展示的再好再赞叹
拎到手的东西却是另一回事儿
回到车上,我和闺蜜感慨起来
如果在我们美丽富饶的国土上
喜欢的好东西都能放心买该多好啊!
实体经济不行?
是,我们把自己玩坏了

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而实体经济不好,房地产有什么可乐的?
我们始终都是这个生态圈的一环
没有任何一个环节可以独活
看不见大片死去的商业吗?
看不见开不完的“盘活存量商业”的研讨吗?
“一个门头房养三代”是过去式了吧?
除了火爆的售楼处
那卖不出的街铺,拉不动的消费,租不出的办公
其实也是实体经济不行对地产的回报
真是:不信抬头看,苍天饶过谁?

论做生意,我们哪比什么犹太人差呢?
可是对规则的集体无意识
已经让我们民族内部的信任感日渐衰败
在这样的生态之上
敢问哪里不是春江郦城?
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吃瓜群众,别说房闹和你无关
先让我们分别守住各自领域的规则吧

2017-06-04 13:19:53 来自青青岛社区
回复:

4
对不起,我还想用对比来伤害自己


第一个案例是日本难波公园
“城市综合体”界世界级的经典案例
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难波原址是一座棒球馆
位于大阪传统热闹商业区
邻近难波火车站,离机场一站之遥
将城际列车、地铁等交通枢功能
与办公、酒店、住宅完美结合
是日本旧城改造中开发最成功的城市综合体之一

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远处看去,难波公园是一个斜坡公园
从街道平面上升到8层楼高度
层层推进,绿树茵茵
仿佛是游离于城市上的自然绿洲
与周围建筑冷酷笔直的风格形成强烈对比
成为嘈杂背景下一处生动、温馨的街景
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内部空间则由一条8字通道
到达零售与娱乐区域

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  人造峡谷  

“真正的场所并不存在于大楼之间
而是存在于人们值得记忆的体验中”
—— 美国著名建筑师Curtis J. Scharfenaker
言简意赅地表达了“场所制造”理念
而难波公园就是这个理念最为典型和生动的体现
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“当我们经历被大自然所环绕的场所时
我们在精神上会感到富足
峡谷让我们的内心充满敬畏
高耸入云的山脉激励我们的精神
水近在咫尺,悦人心意
潺潺的溪水流淌、波浪撞击的庄重夹杂山中湖泊的那份宁静
我们都渴望尽情体验大自然,并以此充实我们的精神
我们在与自然世界的关联中得到升华。”
业主的最初构思是
建造一个简单的混凝土通道用于连接项目的南北地块
设计师颇有新意地提出了人造峡谷的设计想法
▼羚羊峡谷的天然岩层景观
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▼难波中心空间景观
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 “峡谷”的设计带来了众多的体验要素
溪水、山石、植物、岩洞、山间的阳光等等
这种体验手法的空间再造,为项目展现了全新的思路
难波公园由此形成了独特的空间序列
它不像一般的购物中心那样
将人们压缩集聚到封闭的空间内,迫人消费
而是以开放的体验化空间吸引人们主动游玩、主动消费

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最终,难波公园颠覆了一味追求机器效率的
工业化空间设计
打破了室内室外的空间界限
实现了城市森林中 自然化、戏剧化 空间场景的塑造
形成内部与外部景观的和谐与相互映衬

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毫无疑问,在旧市中重拾骄傲的大阪人
是会怎样地热爱着难波这个公园式购物中心
而龙湖天街本来也有一个类似的机会
成为老四方人民的场所精神载体
可最终却在这样的闹剧里仓皇错过
我不知道这样的错过
是四方人民的遗憾,还是龙湖本身的遗憾
或者,看看难波,我会觉得这也是一批设计师的遗憾

2017-06-04 13:30:05 来自青青岛社区
回复:

北京的颐堤港购物中心
除了双动线稍微特别
使颐堤港在北京零售项目中一枝独秀的是
面积达2,400平方米、挑高33米的冬季花园
其充满动感的巨型玻璃屋顶让自然光线倾洒而入
超大的室内花园与17公顷的户外公园无缝连接在一起
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地中海山边小镇
冬季花园以地中海山边小镇为设计原型
其创意餐饮区让人们即使置身室内
仍能享受“户外”的就餐乐趣
这个做法确实是非常适应北方地区气候的
我到这个冬季花园(实际上就是个“边庭”)的时候
感觉广场尺度和室外的没有区别
当时不知道设计上有“地中海山边小镇”的概念
只觉得层层出挑的错落平台
自带一点托斯卡纳的影子
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一楼的餐厅半开放,如同看到了沙滩上的小酒馆和水手
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亲眼所见酷暑之下的冬季花园大厅里
奔跑的孩子,心满意足的老人
2400㎡,33m
这个手笔不是所有人都舍得的
这个舍得之后,人心等你收割

那些年追过的万科
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天津万科水晶城
原址是天津玻璃厂
是一个有点像今天未来城的地块
这个总建面接近40w平米的大盘
在那个年代保持了精耕细作的品质
让它垂青史册的是

工业印记的保留

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原有建筑拆除后的残垣意向和地面肌理
被保留到水晶城的规划中
共同形成了别具一格的Y型景观轴线
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新规划中的交通要道沿用了老厂区的原有道路
大片树木,甚至局部铁轨都被悉数保留
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吊装车间则被改造成半开放的社区会所
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连“石+铁艺”的小品都在徐徐诉说着工业故事

而今天,这样的情怀,还在吗?


列举的这3个例子
是我从落笔开始,一边行文一边在脑海中浮现出来
放到最后,有对比,才有反思

任何一个经得起推敲
也担得起人民热爱的项目
其实都是敢于担负资金或者时间成本
以赤子之心去完成的
不破则不立,不信则不立

写到这儿,回想起那些
自己画图纸但是丑的都真不想承认的项目
很羞愧
再回想起因某些项目在重庆出差吃过的
天街4F美味到起飞的宜宾燃面
现在好像很不是滋味

好了,作为一个业余媒体人
作为专业的地产从业人士
用了大约10个小时问心无愧地完成这篇长文
因为,既已提笔为刀,就得浴血奋战

在这里衷心希望该事件能妥善解决
更希望我在文中的诘问能让所有读者思考并有所行动

我们或许无法改变潮水的方向
但是世界会因你我的用力而不同

2017-06-04 13:38:29 来自青青岛社区

楼主太牛了,还是个女青年!

2017-06-04 14:56:00 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端

楼主威武,期待老四方老沧口振兴

2017-06-04 15:00:01 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
回复:

{2053}

2017-06-04 15:20:33 来自青青岛社区
回复:

{2047}

2017-06-04 15:26:38 来自青青岛社区
回复:

又臭又长,一堆无聊时的实话,然而卵用没有

2017-06-04 15:45:40 来自青青岛社区

深刻,深思!!!

2017-06-04 15:46:07 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端

对的,我们少的就是耐心,就是敬畏,就是自律。所以我们什么都然并卵!

2017-06-04 15:49:44 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端

这么好的帖子应该置顶

2017-06-04 19:20:09 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
回复:

虽然有点哗众取宠的味道,但有些话还是比较到位的?

2017-06-04 20:18:52 来自青青岛社区

9楼:daxiappp2017-06-04 15:44:06
又臭又长,一堆无聊时的实话,然而卵用没有
这么精彩的帖子,你这么评价?

2017-06-04 20:19:49 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端

不知所云,你要表达什么

2017-06-04 20:25:01 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端

在这里只有涨跌派的打打杀杀,这么深度的好贴没有多少人能看进去了,论坛也就这样了

2017-06-04 20:32:17 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
回复:

我觉得不能是忽悠,至少开始不是忽悠~~可能是半道上出什么岔子了或者琢磨了一下上这个项目赔的可能性很大就给撤了~~

这事最终结果一定是:就这样吧
这事要是发生在别的国家?一定是退房+赔偿~~~在中国?哎呀......你的房子没问题就行了别那么多事了~~~

2017-06-04 20:35:52 来自青青岛社区
回复:

不盖商场就对了,否则不是烂尾就是招不起商。

2017-06-04 22:45:36 来自青青岛社区

好文。。。

2017-06-05 07:50:45 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
回复:

很好 值得思考

2017-06-05 07:55:00 来自青青岛社区

我只想说,龙湖自己改规划改的了吗?

2017-06-05 08:09:34 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
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