12345...9下一页到第

青岛房价的阶段——参照体系的紊乱(论地脚)

人气:95503 回复:169

青岛房价的阶段——参照体系的紊乱(论地脚)


影响一个城市房价涨跌的因素有很多,从宏观上来说,有国家或区域政治状况、经济政策、货币金融政策等,从微观上来说,有城市本身的定位及规划因素,土地供应政策,人口进出状况及收入状况等。理论上,一个城市房价的涨跌是上述因素综合作用的结果。


如果能够获得这些因素的精确数据,那自然容易得出较为正确的结论。可布衣们能够获得的信息,基本上都是人家故意想让你知道的信息,以这些信息为判断依据,结论常常就会五花八门。故我们需要换一个直观的角度,来看看青岛的房价现在究竟处在一个什么阶段。


作为前提,首先在我心里,青岛是标准的二线城市,是仅次于北上深广,和杭州、南京、武汉、成都、天津、苏州、郑州等城市基本并肩而居的城市,但青岛的房价行情却和上面这些城市经常不同,最近的例子就是2016年上面这些城市基本都是紧跟一线城市全线普涨(连济南都跟上了),而青岛的涨价则比所有城市都要来的晚一些,而且还是部分区域涨。换句话说,青岛房价走的是“大行情下的独立行情”。


为什么会是这样呢?我们先以北京上海为例先来看一下城市的基本布局,先说北京、这是一个“无比清晰的环线城市”,二环内是最中心,聚集着所有最好的资源,房价也是最贵的,现在11万+,然后像池塘里投了一颗石子一样,一圈圈波纹出去,三环基本就9万+,四环8万+,五环7万+,六环5万+,虽然根据环境、学区、开发商不同房价会有一定的差异,但大抵不会有太大出入。越里面各种资源越多,老百姓也认为越好,这就是为什么北京三环内的一些“老破小”远高于五环的“环境优美、大开发商、人车分流、居住舒适”的新房。而且老百姓买的理由也简单,因为“老破小”在三环嘛! 你的新房在五环呀,还需要啥理由?判断起来是多简单的事呀。所以北京人买房都想奔着圆心去。上海也差不多,内环、中环、外环、基本上也算层次分明。


这样的城市布局和房价分布,使市民对区域房价的判断非常简单,因此买房的决断力和目标清晰度就会高很多。如果北京二环内有号召力的盘涨价,那么涨幅立即会一波波向外传达出去,三、四、五、六环都跟着涨;换言之,如果六环有号召力的盘涨价,那么涨幅也会一波波的传达到内环的。一句话,这种“环线”布局,使老百姓很容易判断出哪些位置好?哪些位置相对差?如果有地方涨价了,自己的位置应该涨多少。


那么其他二线城市呢?他们要么是和北京上海一样 “环线”布局,要么是因为有一个“老百姓一致认可的固定的发展方向”。就以大家熟悉的济南为例吧,济南市区狭小,南面是千佛山脉,北面是黄河,西面是铁道和工业,老市区到处是泉水,所以济南想发展,只能卖命的往东走(章丘已经划区,它也在济南东),老百姓要买新房,也只能往东。2016年一线城市一涨,济南东奥体附近开发商振臂一呼,老百姓很容易判断出新区要涨了,于是整个济南东瞬间涨价,东很快传达到西,于是普涨,郑州、南京、苏州、合肥等皆如是。


也就是说,其他城市都有自己很清晰的房价“参照体系”,使自己的市民很容易判断出来哪里相对较好,房价应该较高,而哪些地方应该差一些。


那么青岛是什么情况呢?其实青岛以前也有类似于环线的体系,那就是房价的“万元线”(这个概念最近已经不在提起),从海边开始,按照东西主干道东海路、香港路、江西路、宁夏-银川路、大辽阳路直到金水路等一圈圈的波出去,里面就是比外面高,非常类似于“环线”布局。2012年以前的老百姓对青岛房价就是用这个作为参照体系的,几乎每个人都觉得离海近一个东西主干道,房价就应该高一些。


但青岛2012年前后,陆续提出了一些大口号,并付诸了行动,打破了这个既有的“环线”体系。这些口号如“青岛中心新都心”、比如“以世园会为契机建设东李”、比如“建设蓝色硅谷”、比如“再造一个大青岛、建设西海新区”、比如“全力推动高新区、启动红岛建设”。同时搭配了一些大胆的动作,向外释放明确信号,比如“搬迁市内中学至上述区域”等。这一下,青岛市民直接丧失形成已久的“万元线”思维,而“固定一致的发展方向”思维在众多的口号中一直没有建立起来,没办法,很多市民实在不知道要发展哪里?


    参照体系的紊乱,使青岛市民丧失了对房价的判断标准,就好比别的城市在中心都挂着一个钟表,所有市民就根据这个来对调整自己的时间;而现在青岛在不同的中心挂着好几个钟表,而这些钟表显示的时间还不一样,市民的时间判断就有点凌乱了。其他大城市的房产论坛,基本上都在讨论一个主要话题“房价还要不要继续涨”;而青岛就不一样,除了这个主要话题外,还有一个主要的话题,那就是“ABCDE到底那个地方更好?”


    房价参照体系的紊乱,使青岛市民很难说清其他城市很容易回答的一些问题,比如“我们的城市哪里最好?”、“我们的城市重点要发展哪里?”“我们城市的中心在哪里?”(要知道五四广场旁的很多房价现在落后于新都心和东李、浮山后高于浮山前等)。参照体系一旦紊乱,导致市民产生观望心理,判断的时间增多,这就是为什么青岛房价在大家都开始涨了才涨(当然还有其他因素),这是因为市民用别的城市钟表来对时间嘛!而且在青岛的任何区域,如果有号召力的开发商入驻,就常常容易形成令大家惊讶的房价,因为市民不知道要发展哪里呀,这里涨了难道要发展这里吗,那就赶快买呀!(参考某科的操盘手段)


青岛目前在做的“三城联动”是大手笔,控制房价也是政治任务,我相信青岛的执政者早就预见了这种紊乱,毕竟这对于破除原来青岛狭隘市区的旧思想大有益处。但是,历史上也没有任何一个大城市的房价参照体系会长期紊乱的,市民终会慢慢冷静下来,用实际购买力填平那些被低估的区域(这种现象你看到了吗?),从而逐渐形成一个新的房价参照体系。


青岛的房价目前就处在这样一个参照紊乱的时期,所以发生怎样的房价倒挂都不稀奇,但同时一个崭新的参照体系也在孕育形成中,当然这需要时间,但绝不会太久。


清泉禅师于崂山
请关注 清泉禅师公众号:禅师论道

打赏TA共获得: 金币:0
还没人打赏
分享给好友
2017-03-07 22:54:48 来自青青岛社区回复 | 引用 | 编辑 | 举报

青岛的房产参照体系并没有紊乱,莱阳路8号及市南东部新房以及崂山沿海的新房价格体系,清晰可见。哪里好哪里不好,别的城市我不了解,在青岛,这不是一件难事。这篇文章对客观实际描述不那么准确,是个瑕疵。

2017-03-08 17:23:36 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端

最近出差去了趟合肥,感触很深。原本就是一个小县城,结果现在遍地新社区,处处都像黄岛一样,城建也漂亮,关键是没有拆迁压力。
前几年的大开发,城市建设漂亮了,地皮多房子多导致价格便宜,结果到去年突然合肥主城没有地皮了,外加地铁通车,引爆了去年涨幅冠全球的合肥楼市。
当然,就算爆了,城市均价也就是现在老市北区的档次。
青岛的问题在于二十年前繁华的台东现在成了鸡肋,但是台东对于青岛来说又是地理上的中心位置,一片一片六七层的老楼承担不起城市中心的责任。

2017-03-08 17:48:08 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
回复:

    青岛是不适合投资房产,或者炒房子的城市。

    一方面,热点很分散,重大项目的投资地点更多的是在红黄蓝,也就是近郊区,有着巨大的开发空间,光这几个新区未来就可以开发容纳几百万人住的房子,而且都是新房,二手房的交易量相对新房会很少。远郊区的胶南、胶州、即墨在县域经济体中属于经济发展很好的地方,住宅的开发量也大的很,长期在艰难的去库存。市内四区,老的工业企业往外转移(四方沧口工厂搬迁到郊区),还没有形成升级后的新的产业在市区落户(看看尴尬的市南区西部和台东的现状),没有产业集聚也就没有人气的积累,就不会有持续的购买力。市区本来也没有中心的概念,青岛就没有一个像样的CBD,这样摊大饼的方式,必然造成人流在各个区域的分散,是非常不利于房价的提升的。
    投资需谨慎,炒房有风险!

2017-03-08 18:13:20 来自青青岛社区
回复:

以下是引用醉夜笙歌的帖子:

最近出差去了趟合肥,感触很深。原本就是一个小县城,结果现在遍地新社区,处处都像黄岛一样,城建也漂亮,关键是没有拆迁压力。
前几年的大开发,城市建设漂亮了,地皮多房子多导致价格便宜,结果到去年突然合肥主城没有地皮了,外加地铁通车,引爆了去年涨幅冠全球的合肥楼市。
当然,就算爆了,城市均价也就是现在老市北区的档次。
青岛的问题在于二十年前繁华的台东现在成了鸡肋,但是台东对于青岛来说又是地理上的中心位置,一片一片六七层的老楼承担不起城市中心的责任。

只要当地有参照体系,等“风”来的时候就容易飞。比如合肥,当地老百姓基本都认可政务区,政务区最有潜力合肥人没争议。当一线上涨时,合肥的几个噱头一出,比如“划入珠三角都市圈,成为副中心”,比如“国家要大力发展合肥”,加上合肥人自嗨的“首都要搬迁合肥”等(每个城市都有个自嗨点,虽然其他城市的人看起来很好笑,但当地人会讲的有鼻子有眼的),加之本来房价就低,合肥人在上海的又多,政务区直接就以暴风骤雨搬爆发了,按照参照体系,政务区都这个价了,其他地方也得跟着涨呀,于是旁边的滨湖新区顺着地铁线立即大涨,老百姓根本就不用分析,立即疯狂购买,引爆了整个合肥。
青岛现在是新区同时发展了好几个,而这几个还不在一个方位,基本上哪个方向上都有,相距又很远。老的参照体系一旦紊乱,新的还没有建立,造成青岛人自己也说不清哪里好了。一个地方涨要传到另一个方位,是需要时间的。

2017-03-08 18:14:36 来自青青岛社区
回复:

以下是引用清泉禅师的帖子:

以下是引用醉夜笙歌的帖子:
只要当地有参照体系,等“风”来的时候就容易飞。比如合肥,当地老百姓基本都认可政务区,政务区最有潜力合肥人没争议。当一线上涨时,合肥的几个噱头一出,比如“划入珠三角都市圈,成为副中心”,比如“国家要大力发展合肥”,加上合肥人自嗨的“首都要搬迁合肥”等(每个城市都有个自嗨点,虽然其他城市的人看起来很好笑,但当地人会讲的有鼻子有眼的),加之本来房价就低,合肥人在上海的又多,政务区直接就以暴风骤雨搬爆发了,按照参照体系,政务区都这个价了,其他地方也得跟着涨呀,于是旁边的滨湖新区顺着地铁线立即大涨,老百姓根本就不用分析,立即疯狂购买,引爆了整个合肥。
青岛现在是新区同时发展了好几个,而这几个还不在一个方位,基本上哪个方向上都有,相距又很远。老的参照体系一旦紊乱,新的还没有建立,造成青岛人自己也说不清哪里好了。一个地方涨要传到另一个方位,是需要时间的。


2017-03-08 18:29:05 来自青青岛社区
回复:

以下是引用打采吗的帖子:

    青岛是不适合投资房产,或者炒房子的城市。
    一方面,热点很分散,重大项目的投资地点更多的是在红黄蓝,也就是近郊区,有着巨大的开发空间,光这几个新区未来就可以开发容纳几百万人住的房子,而且都是新房,二手房的交易量相对新房会很少。远郊区的胶南、胶州、即墨在县域经济体中属于经济发展很好的地方,住宅的开发量也大的很,长期在艰难的去库存。市内四区,老的工业企业往外转移(四方沧口工厂搬迁到郊区),还没有形成升级后的新的产业在市区落户(看看尴尬的市南区西部和台东的现状),没有产业集聚也就没有人气的积累,就不会有持续的购买力。市区本来也没有中心的概念,青岛就没有一个像样的CBD,这样摊大饼的方式,必然造成人流在各个区域的分散,是非常不利于房价的提升的。
    投资需谨慎,炒房有风险!

你的意思是说:热点弱且切换很快,更关键的是还在疯狂IPO,而排队等着IPO的更多。 哈哈

2017-03-08 18:29:49 来自青青岛社区
回复:【清泉禅师】

市区本来也没有中心的概念,青岛就没有一个像样的CBD,这样摊大饼的方式,必然造成人流在各个区域的分散,未来地铁建设是通到远郊区的,这也是分散人口的一个因素,非常不利于房价的提升。

2017-03-08 18:37:59 来自青青岛社区
回复:

因为青岛规划的太大太散,实际上的经济发展又没有这样的支撑能力,人口规模还撑不住这样大的地域。从过去很小的市区(市南、市北、李沧加起来不到200平方公里),到现在三区联动的地理面积扩大了好几倍(黄岛区2000平方公里、城阳区550平方公里、红岛区167平方公里、蓝谷443平方公里),哪里还有力量保持房价快速上涨,多数区域能把房子卖了就不错了!

对比一下:
北京二环面积是62.5平方公里,北京三环面积是159平方公里,北京四环面积是302平方公里,北京五环面积是667平方公里,北京六环面积是2267平方公里。


上海的内环内的面积大约120平方公里,中环内的面积大约400平方公里,外环内的面积大约620平方公里.


深圳全部区域面积1996.5平方公里

2017-03-08 18:45:08 来自青青岛社区
回复:

三城联动的中心就是红岛咯

2017-03-08 19:18:45 来自青青岛社区
回复:

楼主的帖子真是不错
给人启发
楼主的视野远高于常人
往往能一眼看到事物的本质
老寒这种八辈子也赶不上楼主了

2017-03-08 19:20:01 来自青青岛社区
回复:

楼主的帖子真是不错
给人启发
楼主的视野远高于常人
往往能一眼看到事物的本质

2017-03-08 19:20:13 来自青青岛社区
回复:【老寒叉来啦】

对,您的判断是正确的!
从现在青岛市对黄岛、城阳、红岛、蓝谷的发展思路来看,红岛是真的用心搞的,先建学校和医院,机场和高铁站也在那个区域,未来行政副中心也会过去,住宅用地控制的还很严,将来这里是市政府重点照顾的地方。
其他像黄岛,靠自己已经能够发展,城阳没有太多的关照、蓝谷完全是忽悠。

2017-03-08 19:31:25 来自青青岛社区

好贴,喜欢原创。

2017-03-08 19:33:55 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
回复:

分析的合情合理,难得的好贴。我认为与中介的推波助澜也有很大关系。

2017-03-08 19:35:52 来自青青岛社区

那么对于购房者来说,是死守老城还是押宝新区?希望听到楼主高见。

2017-03-08 20:06:52 来自来自社区微信发帖
回复:

9楼的数据支持很有力

青岛未来房价最贵最宜居的地方只有两个,1、前海一线;2、崂山周围。

2017-03-08 20:16:29 来自青青岛社区

好文,很想提前知道新的参照体系~

2017-03-08 20:17:28 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
回复:

好贴,个人认为噱头再多,回归问题的本质,其实就是地角论与政策的结合。个人觉得市内四区的地铁盘都具有一定的投资价值,不含城阳。以及黄岛东方影都以东,长江路以南方向的三条地铁交汇所形成的圈内。 红岛基本已经暂时到顶。需要一定的时间来迁移人口过去以后,才会有下一波。

2017-03-08 20:32:15 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
回复:

楼主说一下你预测的体系,学习学习

2017-03-08 20:34:27 来自青青岛社区
回复:

我北京的朋友来青岛看了看,感觉青岛老市区还没有建好就去发展新区了,新区还特别大。青岛市区也不繁华,人口密度比郊区大点而已。就像是好几个三线城市组合起来的,各个区域之间的联结也不紧密。
在外地人看来,青岛投资房产还是很难的,不管市区还是郊区,热点都不突出,饼子摊的还大。从黄岛的西面的万达影城开车跑到蓝谷的山东大学,比从北京跑到天津还远。真不知道青岛的地方官员咋想的,为啥不建好一个地方再发展下一个地方,青岛居然一下子好几个点都发展,还都发展的很慢,这房价真挺不住。

2017-03-08 20:34:51 来自青青岛社区
回复此贴
用户名: 密 码: (已经输入0字节) *
 
主  题:
 
 
上传图片
 
分享

48小时点击排行

精彩图集

更多

本论坛本周Top10

打赏

金币:

评语:

可选评语:
  • 祝福……
  • 我和我的小伙伴都惊呆了!
  • 不作死就不会死

顶部 客户端
青青岛论坛官方微信
×

用其他账号登录: