对当前青岛房地产市场形势的看法

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1.       1.青岛依靠两轮驱动的模式维持不变。外资持续进入不会逆转,美日德百年的青岛情结根深蒂固,在山东外向型经济龙头地位不可动摇。实体经济奠定发展脉络,城市化是另一车轮。青岛的房地产形势无论规模、速度、价格推动均不温不火,在二线城市中,就算理智。


2.       2.房地产发展过程的争论由来已久,在争议中城市化建设模式逐渐清晰。以加快基础设施建设带动经济提速,是最近最具吸引力的话题。地铁、机场、高速、高铁建设的力度、规模,都是自2009年以来又一个高速发展期,没有高层决策层的认可,是不可想象的。配套的资金更是天量,PPP为当下最时兴筹资模式。社会资本的逐利本性,决定了项目投入是要有按揭背书的,最有效、最直接、最安全的非城市待开发土地莫属。所以,成败最终归结为青岛的房地产,城市化建设有一个长期稳定健康发展格局。所有的调控措施,均以此为目的,打压房价,是稳住房价短期不再涨。去年青岛房价快长,出现透支现象,源于对城市规划布局的期待,房价即使有透支,也会随城市发展逐步消化。


3.  3.2016青岛GDP首次实现突破万亿,实现地方经济的数量高度跨越,发展趋势在情理之中。较20年前,青岛在计划单列市中位置继续前移。如今决策层高调提出建设国家中心城市中远期发展规划。毫无意外,青岛城市规模,地位将继续提升。支撑房价在相当时期上升,调整就是置业机会。


4.  人口流动迁徙趋势不改。城市独生子女20年后继承至少3套房是事实,但人口区域迁徙和农民身份变更也是趋势。农村大学生城市就业置业,农民工故乡城市置业相当普遍。市场规律和人口质量决定人口由一线向级差区域逐次转移,东部地区3.4线城市发育成熟,房价上涨是城市化初步完成的标志。随后,区域人口变动将继续延续,时间更为漫长。


5.置业理念随城市建设理念转换而转换。新区发展势不可挡,新区是青岛的未来,也是置业的热点,10--20年后,青岛城市格局不断得焕然一新。


6.按揭置业,不等于炒房,但是按揭后,必定要承担政策、财务风险,家庭财产配置因人而异,保持资产质量优秀,流动性通畅,那是必须的前提。在城市化过程中,物业资产配置仍算优良资产,在青岛一类尚有较大发展潜力城市,更是如此。

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2017-02-21 12:39:45 来自青青岛社区回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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青岛城镇化率已达70%以上

2017-02-21 16:02:41 来自青青岛社区
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青岛正式公布国家中心城市名头后,还会猛涨。

2017-02-21 17:02:50 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端

中国城市化接近完成的区域为京津冀,长江,珠江三角洲地区。青岛距离成熟目标还有相当距离。单就三城联动开发,湾底区域预留的巨大地理空间刚刚做好宏视规划并开始实施:放大至半岛城市群建设差距更大。再从山东视角考察,农业现代化,农民非农化指标还很低。城市群之间的交通联络,发展潜力还很大:产业开发水平效率发展空间离现代化标准还相当遥远。

2017-02-21 17:38:21 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
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楼主好分析!

2017-02-21 17:41:05 来自青青岛社区
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不服不行,楼主就是有水平

2017-02-21 18:10:49 来自青青岛社区
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真正好帖!

2017-02-21 21:09:44 来自青青岛社区

总结起来就是,青岛的黄金时代刚刚开启,未来还有大量人口流入,青岛房价还会继续上涨。

2017-02-21 21:20:23 来自来自社区微信发帖
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<p>以下是引用wxwap_勇敢的心897的帖子:<br /><blockquote>总结起来就是,青岛的黄金时代刚刚开启,未来还有大量人口流入,青岛房价还会继续上涨。</blockquote><br /></p>{105}

2017-02-21 21:27:31 来自青青岛社区
回复:

20年后独生子继承3套房?,现在独生子女年龄40-2岁?20年后60-22岁?。老人就全死了?。这么咒父母,好吗?

2017-02-21 22:35:02 来自青青岛社区
回复:【如风77】

70--80后出生的独生子女,20年后父辈进入80--90后了,更新换代是规律。

2017-02-22 08:34:15 来自青青岛社区
回复:

本轮大规模基础建设增加政府债务时必然的,之所以有底气推动基于国情。股市出现混改概念题材,变现国有资产,引进社会资本,此举措一;中国的土地为国有性质,30年来不断拍卖使用权,以抵冲地方债务总量,此底气二。也是与西方所有发达国家解决负债难题之根本区别。

2017-02-22 08:46:35 来自青青岛社区
回复:

你说你要从走一回青春,为什么非要丢下我啊。俩个人一起不好么?

2017-02-22 19:27:10 来自青青岛社区

学习

2017-02-22 20:02:47 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
回复:变了味道的争创国家中心城市。

如今全国不下十几个大城市积极争取中心城市待遇,为争拿一纸公文,可谓八仙过海,上下攻关。中心城市如果依靠主管部门批准,那真有点以往逐渐忘却了的味道。中心城市依什么而立?经济实力、文化历史渊源、地理环境优势、人口总量、政治影响力。如今实行市场经济原则,遵守经济发展自有规律。中心城市的形成,基本不应该重蹈计划经济覆辙,经济实力、城市发展壮大,靠天时地利人和,靠城市自身几十年艰苦努力,骏马是跑出来的。对外开放后,青岛的外资引进、外资企业、外贸出口占据了山东的近半壁江山,省会济南一年的外资还不如一个黄岛。深圳厦门等十几个计划单列市20年来发展差异巨大,差距逐渐拉开,政策可以给,但决不能决定城市终身。

2017-02-23 17:44:35 来自青青岛社区
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房地产税议论多。1.房地产税税种名称制定不严谨,征收对象涉及自然人、法人区别明显。2.物业税是用来调控家庭贫富差距的,脱离这个方向,借以调节房价,就是误导。3.调节收入差的方法很多,在销售环节细化征税,效果更加明显。4.在城市化建设整体处中期阶段全面开征物业税,选择的时机不成熟,一线试点是选择。 5.开征房地产税不是经济观念,而是综合概念,本身就具正反效应。

2017-03-03 09:58:20 来自青青岛社区
回复:

说得有道理。青岛市作为继深圳、上海后,位于长江三角洲与京津冀两者之间的经济中心,未来发展无限,西海岸房价不用叨叨、、、

2017-03-03 16:11:39 来自青青岛社区
回复:

社会在发展,时代在进步,科技在飞跃
政策和制度,如风似水
风和水是会动的

一切都在变
随机而动
与时俱进

政策和制度决定一切
政策和制度是最大的变量
政策和制度是最大的风险

2017-03-03 16:30:24 来自青青岛社区
回复:

最后的上车机会,还不上车的等着被剪羊毛把。我预计再涨个30%就该出限购政策了,注意是30%,而且限购是分区域的。限购出台后西海岸和红岛核心片区未来几年将一直涨,其他区域可能会滞胀。

2017-03-03 16:30:33 来自青青岛社区
回复:

红岛经济区建设发展始终引起市民广泛关注,不少人对新红区前景魂牵梦绕,充满憧憬,饱含期待。今年来,红区开发建设取得很多变化。


1.    1. 青岛公务网报,227 经济区召开了发展规划工作会议,审议了关于红岛经济区河套、红岛街道村庄改造安置区建设工程规划设计及启动组团建筑方案设计方案和《红岛经济区红岛片区控制性详细规划》、《红岛经济区西片区控制性详细规划》、《高新区中东片区优化提升方案》。


2.     2.经个人调查,河套街道整体基本完成旧村拆迁改造前期签约工作,表明当地居民对发展的期待与支持。红岛街道亦完成大半。针对安置当地居民的十几宗土地招标,标志着规模性居民安置进入实质程序,随后更多安置计划也将开始。


3.     3.高新区塔吊林立,一片繁忙建设景象,建筑物如雨后春笋,拔地而起。济青高铁 、机场高速的基座塔墩分布,工程热火朝天。


湾底区域规划凝聚了数届政府的心血,如今终于迎来了实质性开发建设的春天。建设大青岛离不开新红区的蝉变。


1.     1.新红区建设应该突出实施区域性重点建设。纯粹隶属新红区两个街道红岛、河套,宜先行开发的非河套街道莫属。高铁、健身中心、会展中心、医疗中心均已开工,迅速形成规模效应势在必行;居民安置前期准备结束,无后顾之忧,先期带动利于示范。


2.     2.实施两极开发方针,即建设最好的,CBD、财富中心、高铁站是西片区的精华,是最好的资源,是湾底区域的掌上明珠,启动该区域必定带来示范轰动标志效应,选择1—2平方公里先期开发,把人流尽快引入;改造最差的,尽快改善西片区居民目前的居住环境,并将工作置前。


3.     3.8号地铁今年开工,为尽快与机场、高铁配套,机场至北站段工程前置,确保按计划通车,此段完成越早,对新红区发展带动越大。


4.     4.最近媒体报道,当年的领导回忆东部开发历程,如临一场会战,体现了青岛人改革开放年代投身建设家乡的奋斗精神。如今,那个时代的领导或晋升,或进角落,健在的莫不关注青岛的今天。时代赋予了决策者使命,民众充满了期待,习总讲的撸起袖子干,是对新红区发展前景的最好诠释。

2017-03-06 07:25:02 来自青青岛社区

2017-03-06 08:12:24 来自 青青岛社区手机客户端 青青岛社区手机客户端
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