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关于房子今后价格走势的思考

精华

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  前几天看到过一个篇文章,说美国的房价和GDP的走势虽然有或多或少的超前或滞后,但是走势惊人的一致,而参考其他发达国家的经济发展和房价变动,大多也都是按照这个规律来的。只要经济体在发展社会在进步,那么房价似乎就要涨下去,大概是社会进步创造的财富很大一部分沉淀到了房地产里。

  而国内的现状呢,全国的房地产市场似乎都不是很好,而且长期看因为空置房太多供需逆转,人口红利消失,房地产的前途似乎也是一片黯淡,决定房子价格的供需关系并不支持房价继续上涨。

  按照第一个规律,国内的房子格似乎不应该跌价,因为我们的GDP一直以超过7%的超高速在增长;从第二条来看,似乎房地产离崩盘真不远了。从两个规律得到两个完全矛盾的结论,这也是现在多空论战谁也不服谁的一个原因吧。

  其实自己想想,这些发达国家的前辈们,也面临过经济危机造成的需求疲软,出生率降低造成的老龄化也都是必须要过的槛,他们能挺过去,做到房价和GDP依旧上涨,调整的政策应该是主要的原因。

  而房价之所以增值,个人认为除了通胀原因之外,将来房地产的自身改革也在所难免。改革可能的方向上我是这么想的:

  大户型可能会越来越多,回头看看团岛大连路附近那些几十年前的老房子,很多都是20平米的,大点的也就60几平。百十平的房子那算是奢侈品。而现80平以下的房子已经很罕见了,大部分房子都在90平左右。而随着大家生活条件越来越好,对房子的要求可能会变得更大。用大户型和小的容积率来提高生活品质的同时,房子的价格也就上去了。这点和现在手机的更新换代有点类似,但是房子的更新换代比手机周期要长的多,所以也慢得多。

  另外,将来物业对于小区将越来越重要。房子的品质除了看不见摸不着的质量外,能看得见的对自己生活有实实在在影响的应该算物业了。就像现在的绿城,卖得比周边贵的同时还能做到畅销,物业的因素占了很大一部分。现在的老宋被批是理想主义者,将来可能绿城这样的模式却是最吃香的。

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2015-05-25 17:20:38 来自青青岛社区 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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房价稳定,百姓受益

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2019-03-25 10:55:15 来自青青岛社区
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好东西哦,大家不要光看不顶

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2017-02-21 13:59:43 来自青青岛社区
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说的不错!

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2017-02-21 13:01:09 来自青青岛社区
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1,谢谢这位坛友把此帖顶上来。

2,重温此贴后,我就想问一句:这可是2015年上半年的帖子啊,可怎么没见你们这些现在的小忽悠那时出来发帖蛊惑呢???

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2017-02-21 09:36:28 来自青青岛社区
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超精彩,我非常喜g

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2017-02-21 09:25:12 来自青青岛社区
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也是支持,我代表大家顶你了

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2017-02-21 00:34:42 来自青青岛社区
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这个帖子找出来也挺好,看我在17楼说的话。

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2016-07-11 10:44:44 来自青青岛社区
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{2049}

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2015-07-19 22:24:12 来自青青岛社区
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房子快降价吧

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2015-07-19 17:40:00 来自青青岛社区
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管它涨不涨,需要就买。又不是炒房。算来算去算自己。

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2015-06-27 12:55:33 来自青青岛社区
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{2065}

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2015-06-24 18:13:53 来自青青岛社区
回复:【tian0319】

“调整是有底线的”这话说的好啊!明白人才能看到问题的关键,“也许窗口期不是很长了”。

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2015-06-03 12:10:18 来自青青岛社区
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政府最看重的还是经济增速,调整是有底线的!看看央妈最近放了多少水吧,股市为什么疯涨?因为国家又放水了,大幅度增加流动性,资金出来必然寻找投资机会,股市目前顺应政府意愿,首当其冲成为资金的最佳投向地。然而没有经济良好发展作为支撑的股市肯定无法长远!也就是说在不远的将来,今日因刺激经济所放之水,终归还是要寻找价值洼地,投资去处!投向哪里大家不言自明!所以说确实需要买房的,可以考虑了。也许窗口期不是很长了!炒房的就白瞎搀和了,涨也不能的太猛了,有钱还是干实业去吧!为国家作点实在贡献,白净搞些泡沫{2052}

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2015-06-03 07:48:11 来自青青岛社区
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青岛中海玫瑰庭院项目,原定于14年5月交房,至今依然遥遥无期,而中海方面不但不向业主主动说明原因,却一而再、再而三的欺骗、拖延业主;
其擅改规划导致规划部门无法通过验收,而可笑的是其却将责任推给了业主,称因为业主上访而导致规划不予验收,不仅打了相关部门的脸,也显现出其无赖的本质;
该项目前期虚假宣传欺骗业主,导致业主们上当受骗,以高昂的价格购买了低档的小区,并且合同的霸王条款众多,一个把精力全部用在如何欺瞒业主身上的开发商,业主们也真是大醉了,瞎眼了呀;
违约一年有余,但违约金却拒不支付,并且其指定的前期物业公司在还没有取得资质的情况下居然开始收取高额的物业费和装修押金等,否则就不给业主钥匙,只认利益不讲诚信的开发商,也真的被我们无辜的业主不幸遇到了,欲哭无泪!
请广大的群众认清其本质,不要再上当受骗了!也肯定相关部门出来维护业主的权益,不要让业主们辛苦一辈子的血汗钱就这么白白被黑心的开发商骗走!出来主持公道吧!

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2015-06-03 01:57:22 来自青青岛社区
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一厢情愿的事情

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2015-05-31 21:55:56 来自青青岛社区
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老寒,我在广东出差的近期感受:深圳疯掉了!!!


抢房如此之烈,房价如此大涨,就如股市一样,让所有分析和理由都变得苍白!无法解释!

所有理性分析的“”都无法导致眼下股市和房市的“果”!只有老寒你的解释才是最透的诠释!!!说白了所谓的“因”就是ZF让它涨!不涨想方设法也得涨!该醒醒啦坛友们。看看股市疯狂现状,谁能说青岛楼价发疯翻番没有可能?

然而,根本不是发疯,而是ZF让它涨!

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2015-05-29 22:09:14 来自青青岛社区
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老寒,我在广东出差的近期感受:深圳疯掉了!!!


抢房如此之烈,房价如此大涨,就如股市一样,让所有分析和理由都变得苍白!无法解释!

所有理性分析的“”都无法导致眼下股市和房市的“果”!只有老寒你的解释才是最透的诠释!!!说白了所谓的“因”就是ZF让它涨!不涨想方设法也得涨!该醒醒啦坛友们。看看股市疯狂现状,谁能说青岛楼价发疯翻番没有可能?

然而,根本不是发疯,而是ZF让它涨!


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2015-05-29 22:07:25 来自青青岛社区
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{105}{105}

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2015-05-28 08:52:52 来自青青岛社区
回复:【东方朔】

以下是引用东方朔的帖子:

有时在想,如果青岛市内(也包括市周边如李沧)全是大户型了,这注定造成总价攀高,如120平的,就得140万,然后加上税7,8万,加上少则装修20万,加上家具家电10来万的,这个房子总价差不多快190-200万了,这样的房价,买它的人,背景都是什么样的背景?上班打工者工薪层的,肯定买不了,那只能做生意的,贪官腐败的,上班灰色收入的能买上了,还得更多的外地人来补充才好。如北上
个人理解做生意的对房产不太敏感,大老板钱多的能买世界任何地方,小老板做实业起家的不舍的或更看重资产的流动性。除了家庭收入比较高的就是如下几种了。
1)贪腐分子或靠权力寻租挣钱的
2)靠虚拟经济挣钱或房产增值受益的
3)跟风盲目消费的

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2015-05-28 00:10:40 来自青青岛社区
回复:

从其他网站下载的帖子,给大家分享:分析很透彻! 一个大学教师眼中的未来房价趋

发表于 2015-05-26 10:01:37 |只看该作者 楼主




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经常在网上看到有关房价的讨论,看到充满常识性错误言论的所谓专家文章,大量不理性的谩骂、为了证明自己的观点选择性地使用材料、活跃的刚毕业年轻人急于买房,占领网络主流,听不到理性的、以事实为依据的声音。我感到有必要告诉大家,特别是年轻人真相,不要被误导。

1、当前房价基本正常,并不是大部分人买不起房


实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化,有些年份快了些,有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资),在去除基本生活开支后,2到3个月节余收入买一平方;以当前收入10年可以在城市边缘,交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房(以中位数65计算)。例如南京65*7500=48.7万元,首付15万,贷款35万,30年,月还款应该在2000元左右。


平均65平的住房偏小,小套二可以满足小家庭的要求,10年后,小孩读小学时,也许你有能力换大房子了。我们就是这样过来,开始成家一间小工房(12平),小孩读小学时才有自己的第一套50平的小套二。


很多并不是象我说的买65平左右,在城郊结合部的小房子,而是市区大房子,使得压力太大,抱怨连天,实际上是年轻人太浮躁,超前消费了。


当然以上收入是平均数,如果你低于此,说明你努力不够或你不适合在城市发展,你可以回小地方。如果你高于此,说明你有更好的选择。



2、收入预期及实际变化:不能静止地说不吃不喝多少年买一套房

中国正处于黄金发展期,收入增长也较快,前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想,就在不理想情况下,实际上收入也在增长,以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程,一个普通大学教师),每月收入1985年:60元;1990年:100元;1995年:500元;2000年:1500元;2005年:3000元;2010年:5000.


通胀的因素,未来10年将是普通员工收入大幅提升的黄金10年。当90年收入100元时,我们很难想象2000年的1500元,同样2000年收入1500元时,很难想象2010年的5000元。同样你可以大胆现象一下10年后,你收入会是多少------10000元或20000元。


最后你在想象一下,如果10年后,个人一般月收入1-2万元,家庭月收入2-4万元,房价会如何,稳定,让大家很轻松地买房子,买个2套3套。显然不可能,因为没有土地修那么多房子,也没有那个发达国家让你很轻松买房子,所以结果只会是房价也同步涨,一样二个人2-3个月的节余,大约可以买一个平方,市场才能平衡,那时房价该多少-----2万到5万(成都的价格)。别的地方,你自己算吧。


10后经济发展到了较发达程度,增长速度下来了,城市化也差不多了,人口也稳定了,收入增长也比较慢


房价稳定了。

3、农村人员进城大量在城市立足部分已买房,不是伪城市化(不可能在城市买房)

大家先看以下三点事实:首先第一点,现在农村年轻人基本上都进城打工。第二点,现在农民一般只有二个小孩,大部分一个男孩。第三点,现在年轻的农民都在城市打工,将来他们也不会回农村。结论是最近10年有30%左右农村家庭正在不可扭转地城市化。


中国的传统习惯,父母会尽一切能力为了子女,集全家打工之力,在城市立足买房,是可以办到的,这一点在农村大家会认为理所当然。


我也是农村进城的人员,我的根也在农村,告诉农民兄弟:


除非你有把握你修的房子会被征用,或者可以经商、周边将来发展前途好,有增值空间,不然不要在农村修房,修了将来也会一钱不值,因为你的子女在农村没法生存发展,他们也不会回去了,农村不可能承载太多人的富有梦想,农村资源只需要小部分的劳动力。能在大城市买房不要再县城或镇上买房。因为只有能提供就业机会的地方,人气才会旺,你的子女才可以生存立足,不然房子毫无价值。看看台北人口占台湾的一半,汉城人口占韩国的2/3。东京占1300万,占日本人口的11%。中国不会一个中心城市,但将来人口集中在几十个中心城市是必然的。

4、要考虑生病、子女上学、父母养老、没钱买房

假如你准备好你可能生病要用的钱、将来小孩要用的钱、将来父母养老要用的钱,那你一辈子都买不起房。因为你是以现在的低收入应付将来的通胀、收入的提高及各种费用的提高,你现在准备的钱,到将来一钱不值,也永远办不了你计划想办的事情。你想象一下,很多老百姓在80年代90年代节约存钱,以当时收入存款一万二万都很难,留到今天价值很小,实在太亏了。当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房。


要解决生病的问题,最佳的应该是基本的医疗保险。


小孩上学问题也不用考虑,实际上你让小孩读一般的义务教育学校就可以了。


有关父母养老问题,请大家了解一下周围熟人同事,经济上是父母帮助小孩多还是反之,我想大家很快会得到父母帮助小孩多的结论。原因的产生应该是中国传统文化父母帮助小孩成家立业的传统,当小孩进入中年,父母进入老年以后,子女孝敬照顾父母。


父母这辈子最大的心愿是子女成家立业,当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房,将来你在父母老了需要照顾的10来年,你才有条件照顾他们。

5、黑灯看住房空置率,不对,空置率高吗?不高,而且在正常范围,也有原因:

比如老公房老小区,你晚上去看,黑了多少灯;我告诉你一样高,你不信晚上在你所在城市马上去看,一样有1/3左右不亮,我专门研究过,今年夏天,网上大抄空置率时,我专门花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城区看过。但我告诉你,几乎100%都有人住,不管是租出去,还是自住,肯定有人住,除了个别重新专修或者出租换租过渡期的除外。因为老公房老小区以前修好就可以住人,可以不装修,又很好租,配套成熟,我问你,有谁自己不住,也不租,和自己的钱过不去,出租房子又不是多麻烦的事情,便宜一点一下就租出去,没那么傻得人。


当然新小区由于装修的原因,入住率本来就应该逐步提高(有些是自住,但由于小孩入学、退休养老、配套不完善等原因暂时空置),其次确实也存在一定比例的投资投机购房,随着5年左右的市场消化(投资及投机的抛出)及配套成熟,入住率自然会达到正常水平,谁也不会让几十、几百万的资产长期毫无效益,哪怕一点租金也可以,除了个别短炒,马上想出手的以外。

6、中国收入低,中国房价收入比奇高,国外便宜,不对,请看一下数据

要注意一点的是中国东方文化,亚洲的日本、台湾、韩国、香港和中国城市化进程及房价是我们的未来。


回答本问题非常简单,网上搜一下台湾、韩国、香港普通工薪收入以及他们的房价,考虑到他们生活成本比我们高的因素,基本就能得出二个人2到3个月工资,除开基本开支,节余买一平方房子(实际他们都办不到,大概3-4月二个人节余才能买一平方)。考虑到中国经济处于高速发展阶段,处于高速城市化阶段,适当的溢价(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下结论,现在中国北、上、深、杭、广房价有点偏高或正常,成都、武汉等二线城市房价有点偏低或正常。


7、房地产泡沫,也许有,但不大,也许就没有,不用争论,能买赶紧买:



战略上说,房价随之收入提高及城市化进程一直会保持上升趋势,办得到一定创造能力就买。战术上说,房价因国家政策及市场因素会有波动,要找适当的买点。


短期房价上我不好预测,但我认为基本就能得出二个人2到3个月工资,除开基本开支,节余买一平方房子一个月一平方的规律会一直起作用。房子任何时候都会让你觉得买起来很困难,因为没有那那么多房子,必须通过高价平衡。你在看一下收入的变化,想想以后可能的房子价格:


以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程,一个普通大学教师),每月收入1985年:60元;1990年:100元;1995年:600元;2000年:1500元;2005年:3000元;2010年:5000.


人人都有房子住不可能,例如一个农村大妈到城市当保姆,一个农村青年他到城市打工,“我们公司”就该解决房子,那个国家那个城市能办到。如果北京、上海做到了居者有其屋;农民们马上全到北京、上海等大城市去(实际上现在农村壮劳力大部分都在城市),工作好找的很,大不了工资低点,只要有独立住房的,能享受他们的各种福利就行了,总比在农村刨土强。最后大城市装的下吗?


也许你会说,我大学毕业,我工作几年,就该有房子。不对,我告诉你,你并不比进城打工的农民工高贵,如果“我们公司”解决你们住房,那凭什么不给进城打工的农民工,何况他们很多人有一技之长(如电工、泥瓦工、焊工等),收入并不比你低,工作比你们辛苦,农民比你能吃苦节约。他们如果醒悟过来,他们一样有能力在城市买房子(就把他们在老家盖房的钱当首付就可以了)。


8、要有自己的思想、多从身边调查得到结论,不要被媒体和论坛上的一些观点左右




很多人住房困难,现在城市原居民大多都有房子,比例不小于95%,新城市人5-10年基本都有自己住房,有二套房的人也不在少数,难道不能一个侧面说明房价的合理性吗。


多少年不吃不喝才能买房,你看看自己身边已经买房的熟人,他们过得幸福吗,我想大部分都幸福,虽然部分人压力很大。当大部分都没出现还不起按揭情况,当前房地产个人按揭是银行最优良的资产。银行提前还贷要排很久队,说明随着收入提高,很多买房人有余力提前还贷。你看看自己身边已经买房的熟人,提前还贷比例有多高,我的调查了解,比例高达80%以上,如果不行,问下银行的朋友就知道。


9、将买房希望寄托于经济危机、战争、地震、恐怖活动的




经济危机来的时候,人类会不会束手无策,眼巴巴地望着经济一夜之间回到原始社会?


战争、地震、恐怖活动来的时候,是保小命要紧还是抄底要紧?


13、被无房人士忽悠




在论坛上,预测房市的大仙相当多,其中很大一部分恐怕连售楼处的门槛都没踏过,但这并不影响他对楼市掌控的自信,也不影响信徒的狂热。等到验证时间到了,弃楼逃跑也还好,有的牛B大仙,对前来诉苦的受害者冷冷地说“都成年人了,自己不会做主啊?我让你去吃屎也你也吃?”。


买得起就尽快买,这个建议在过去十年是被骂房托的重要依据。但是,血淋淋的事实证明,在此阶段,地段比波段重要得多




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2015-05-27 16:56:08 来自青青岛社区
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