一言以蔽之,中国楼市泡沫两年内将会破灭

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美国退出QE后,量化宽松出现了大量的钱,这些钱并没有进入到美国的实体经济,而是跑到中 国套汇、套利,变成中 国房地产价 格的飙升,变成中 国的商品比美国贵。所以美国退出QE之后,过去的量宽所产生的泡沫的财富就会消失掉了。

  一言以蔽之,中 国楼 市泡沫在不久将会破灭,未来两年左右将是楼 市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。鉴于中 国楼 市泡沫的极端严重性,一旦未来这个泡沫破灭,其名义价 格将大跌,中 国楼 市软着陆的概率已经很低。

  去年的上半年,可谓是中 国刚需者最受煎熬的几个月,一方面看着楼价比2012年大幅上升;另一方面看到房贷收紧,生怕未来付出更高的利息,其中更有很多人一直观望等待国 家调控使房 价下跌,却不想每次略有调整后暴 涨更甚,终于被煎熬得快疯狂了,忍无可忍进入市场。

  这一幕与2007年中 国A股何其相似,随着股价大幅暴 涨,日开 户数不断飙升,10万、20万、30万……这其中的很多人在一年 前对股票毫无概念,甚至在3个月前仍对股市赚 钱不屑一顾。可在上证指数5000点以上,他们终于经不起周围同事、邻居赚 钱的炫耀,在羡慕嫉妒恨和懊悔心理的烧烤下,在铺天盖地的千载难逢的大牛市,在“死了都不卖”的鼓噪中,终于把省吃俭用多年积蓄的财富投入股市……从此就被套牢在高高的山岗上。对于主力来说,这就是逼空散户,他们就不停地推高股指,直到最大规模散户最后疯狂买入来接盘,他们才从容撤退。

  所不同的是,与中 国A股的超级大牛市发展了2年相比,中 国房地产的牛市周期要长得多,从前一个低谷19⑨8~2000年开始,从2003年 前后开始复苏并一路上涨,虽然经过了2006年宏观调控、20О8年美国金融危 机和中 国股灾、2011年的再度房地产调控后,可谓每挫愈奋,就像房 事喷了凒婓氐克那般势不可挡,遥遥领先。今年8月中 国70个大中城市中再度有69个城市房 价同比上涨。其中,北 京房 价同比涨幅为19.3%,居全国之首。广州和上 海房 价紧随其后,分别上涨了19.0%和18.5%。

  中 国城市在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅,甚至超过了东京、伦敦和纽约,美国《大西洋》杂 志写道:世界上十大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中 国的城市——北 京、上 海、深圳、香 港、天津、广州和重庆。如果按照两个最常用标准,中 国楼 市泡沫都极为严重:一线城市的房 价收入比已经普遍在25倍以上,而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500~600倍,甚至出现了超过800倍的。

  尽管如此,无数预 测中 国楼 市将崩溃或大跌的观察家都碰壁了,即便是新科诺 贝 尔经济学奖得主 席勒也不能避免,他曾准确地预 测了2002年美国科技股泡沫和2007年美国楼 市泡沫破灭,而对中 国楼 市,他曾在2009年和2011年两次警告中 国的楼 市泡沫,但现在中 国楼 市以再度上涨对他还以颜色。

  那么,中 国楼 市真的能摆脱经济规律,就像空中楼阁可以摆脱地心引力,会让席勒们改写经济学吗?

  中 国楼 市泡沫的确有相对特殊之处:一、它是地方政 府的命 根子——土地财政的来源。二、中 国的婚嫁习俗,让房地产商可以像姜太公那样,即使鱼钩很高,离开了水面,丈 母娘也有办法逼着新郎和婆家人,像鲤鱼一样跳出 水面去咬钩。三、在人 民币的升值周期中,国际热钱的涌 入将会推动楼价上涨。

  在13-14年的楼价上涨中,我们可以再一次清晰地看到地方政 府的推手——减少了土地供应,推更大的地块,以刺 激高地价的诞生。9月初,新鸿基以总价217.7亿拍得上 海徐家汇中心项目地块,为3年来全国总价最高。北 京农展馆北路8号地块被融创竞得,楼面单价达7.3万元/平方米,成为全国楼面单价最高。这就使土地的价 格高过现房的价 格,所谓面粉比面包贵,紧接着的逻辑是,这个楼面价再加上建安成本和房地产商的利润,则意味着未来更高的楼价。

  在这个游戏中,土地财政显然成为最大赢家,2013年 前6 月,全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金达1.13万亿 元,同比大幅增长60%。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿 元,接近2012年全年1934.92亿 元的水平。当然房地产商对此也喜闻乐见,因为与现在的面粉价相比,高价的现房似乎没有那么扎眼了,同时因为未来更高房 价的威慑,刚性需求者心里更受煎熬。

  这就是笔者为什么多次说“中 国楼 市是个硬泡沫”的原因。这个“硬泡沫”何时破灭,也要看上述三个要素的变化:

  第一个要素,从地方政 府对土地财政的依赖角度来看,有两种可能打破这个恶性循环。一是地方政 府职能完成转化,由“全能管 制投资型”政 府转变为“有限责任服 务型”政 府,成本大为降低,坦率地说,这在三年内不切实际;二是中 央下决心以房地产税代替土地财政,估计也会受到地方的强力反 对,更可能是在土地财政因楼 市崩 盘锐减后,才被 迫全面转收房产税。

  第二个要素,中 国婚房刚性需求大幅下降,而存量房因人口减少供给增加。短期内中 国婚嫁习俗转变是不可能的。但值得重视的是,2015年,中 国将迎来最后一个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。最后一个生育高峰是1⑨82~1990年,每年出生人口都在2200万 人以上,其中1⑨87年的2550万 人是顶峰,当年生的人今年是26岁,正当适婚生育年龄。其后一路下降到2000年的1778万 人;而到2015年,随着1950~1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期,中 国将进入建 国以来第一个真正的“死亡高峰”,这意味着住宅供给的增加。简言之,2015年中 国婚房供需将发生重大转变。

  第三个要素,国际热钱何时从涌 入转而大规模流 出。国际热钱流入中 国,有两个目的,一是在中 国本土赚取更多利润,二是获得人 民币单边升值的汇率收益;而最重要的外部因素是美国何时进入美元收紧周期。现在热钱在中 国获利空间已经大不如从前,人 民币升值日趋缓慢。关键在美联储何时开始收缩货币,今年二季度,美联储暗示开始退出QE后,中 国外汇就出现了净流 出,新兴市场一度出现因热钱流 出而酿成的股市和汇率危 机;三季度,由于美国优先解决政 府财政平衡问题,延后退出QE,9月中 国外汇收支再转而为正。换言之,这个临界点就是美国开始正式退出QE,按照现在情况,美国仍有可能在今年11~12月开始退出QE,最晚应在明年一季度结束前。更不要说美国开始加息会引来美元复兴的主升浪时期了,这个时间点可能在2016年。

  在美国开始退出量化宽松的时候,美国还会同步推动中东石油危 机的升级,再加上国际粮价大涨,会对中 国形成严重的输入性通胀,会比2011年更加严重,这将推动房贷利率大幅攀升,使得更多房贷违约,会引发房 价大跌,就像现在温州已经发生的那样。

  一言以蔽之,中 国楼 市泡沫破灭将发生在未来两年内,未来两年将是楼 市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。你会在这个楼 市“上证指数5000点以上”的时期买房吗?

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2015-04-16 11:45:27 来自青青岛社区回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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一派胡言!

股跟房完全两回事!股崩死不了人,房崩会死人的。你相信政府都会让大家去死?

2015-04-16 12:02:19 来自青青岛社区
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1505885316

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1505885316

2015-04-16 14:31:29 来自青青岛社区
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看帖子的都发表一下看法

2015-04-19 03:05:46 来自青青岛社区
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这个还不错,好帖子,大家谈谈

2015-04-20 08:55:29 来自青青岛社区
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呵呵,两年前就是这么说的。

2015-04-20 14:07:20 来自青青岛社区
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我也想了解,谢谢发帖的人

2015-04-21 10:25:34 来自青青岛社区
回复:

支持,我认为你太厉害了

2015-04-22 11:09:45 来自青青岛社区
回复:

楼上说的没错,几年前就说泡沫要灭,幸好哥没听忽悠,在09年房价最后一次大涨的时候贷款买的房,就是今天现在卖也是涨了百分之20左右,大把的人抢,当时不够5年,现在出新政了,哥已经卖了继续换大房子了,说泡沫灭的继续等吧,没人拦你,物价再涨房子能便宜到哪去?房价太低了最后吃亏倒霉的还是老百姓,假如家里急需用钱治病之类的,老百姓还可以卖房子度过难关,假如100万的房子变成10万,老百姓自己也受不了

2015-04-22 16:17:30 来自青青岛社区
回复:【dmm_qd】

09年买的才涨了20%?

2015-04-22 16:53:21 来自青青岛社区
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记得十八大之前,曾有个不接地气的自诩为“独立经济研究人”的装逼砖家,忧国忧民地悲情相告:看紧钱包,不要买房!期间连篇累牍地发表宏论,那阵势简直是高屋建瓴气势雄伟,纵横捭阖指点江山,言辞灼灼振聋发聩!刚愎而又犀利地指出:楼市将于十八大三个月后崩盘!每每于演讲结尾总不忘恳切地赠送酸诗一首:楼事要崩溃,买房要上当,莫怨不提醒,掏钱细思量

2015-04-22 20:36:56 来自青青岛社区
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我继续顶你!太好的帖子了 支持

2015-04-23 10:40:22 来自青青岛社区
回复:

一起交流!楼主给咱们提供机会了

2015-04-23 12:08:05 来自青青岛社区
回复:

继续支持没话说~ 楼主真强

2015-04-24 11:06:53 来自青青岛社区
回复:

支持,我认为你太厉害了

2015-04-25 13:07:17 来自青青岛社区
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我z喜欢,请大家鼓掌支持,谢谢

2015-04-25 13:30:57 来自青青岛社区
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难得好贴,赞一个,继续努力啊

2015-04-27 09:16:01 来自青青岛社区
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好帖还是要收藏,请继续

2015-04-27 14:41:52 来自青青岛社区
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{2042} 歇息吧,累了。

2015-05-09 16:52:05 来自青青岛社区
回复:

09年什么行业利润最能高?

2015-05-18 07:18:57 来自青青岛社区

{2045}

2015-05-20 00:22:38 来自青青岛社区
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