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城镇化,别把农民变成新房奴

精华

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城镇化,是把土地集约化的好政策,国家已经出台政策推进城镇化进程,社会主义新农村建设进入加速发展阶段,青岛市为了推进城镇化,每拆除一个村庄,给予200万元补贴,有些小村庄只剩下几家老弱病残了,拆起来要容易一些,那些较大的人数超过1000人的村庄可能成了小镇的发展基地,农村土地的再分配成了下一步要解决的难题。
大部分人集中安置发展小城镇的话,必然取消农村宅基地,但是国家没有钱建设那么多廉租房,那么,就算全部建设经济适用房的话,按照75平方米一户计算,不包含土地,不交税,只是建安费配套费和管理费也要1450多元一平方米(这个价政府只有自己建了,没有开发商愿意接的)一套总价11万多,一个100户的村庄,政府补贴的200万就算全部补贴给农民,一户也就2万,还要掏9万元啊,不说能否按揭,就算能按揭,农民愿意当房奴?他们不还款你敢把他们赶走?所以,估计政府收购旧房换新房,农民交不了几个钱,否则完不成新总理指标。
那么政府要多花钱,又要建设配套设施,要接水、接电、搞环保,还有什么办法能造出钱呢?
我们来分析看看!
目前,18亿亩的红线谁也不能碰!于是,城市渐渐的没有了建设用地指标,那么,解决的唯一办法是把拆除的旧村址变成农田,这样可以置换建设用地指标,再把指标卖给没有指标的城市,现在的土地指标费大约20万到50万一亩,到那时候,要多少钱呢?
我没有参加政府政策编制的权力,也不是专家,猜不出来,大家猜猜?

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2012-07-16 19:45:59 来自青青岛社区 法律声明 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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俺还以为楼主参加了国务院务虚会议呢?{101}

2012-07-16 19:45:57 来自青青岛社区
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城市建设用地指标费上涨了,城市地价呢?
如果不卖指标,没钱拆旧村,就得把农民变成房奴,
在城市和农民之间,如何平衡?

对了,还有一个好办法,就是印钱{110}

2012-07-16 22:17:18 来自青青岛社区
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昨天真情调解  说的是李沧九水路居民的问题
每家都二到三套房子
按理说
他们应该很富了
实际记者去参加调解的三户人家采访
没有一户装修了
地面都是石灰地
卫生间没有贴瓷砖
家里的家具破破烂烂的

农民有房子 也不过是纸上富贵
没有谋生技巧
就算一夜暴富
也难以为继

2012-07-17 10:20:46 来自青青岛社区


帮顶下

2012-07-17 12:09:02 来自青青岛社区
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麦岛,浮山后,以前种地的农民,家里穷得叮当响的,现在哪家不是富得流油。就算是浮山所以前的地好,出的粮食多还不是拆迁改造才富起来的。周边的农民,没有不盼着拆迁的,就是有的条件要求太高,太贪心,开发商满足不了村里的要求,才没有谈妥条件,看看现在浮山后的村民们,那是相当满足啊,一天班不用上,照样50退休,一月2000多的退休金。

2012-07-17 13:21:23 来自青青岛社区
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到底是浮山后 还是浮山所?{113}

2012-07-17 14:28:19 来自青青岛社区

{2045}

2012-07-17 16:08:49 来自青青岛社区
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楼主多虑了,城镇化在青岛基本结束了。

2012-07-17 17:41:40 来自青青岛社区
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远的:莱西平度胶州即墨胶南还有很多小村庄呢,有些都空了一半以上了,近的:崂山北宅里面很多小村庄房子都倒了,人都到城里了,如果你是驴友就能看到更多现实情况。

2012-07-17 18:24:09 来自青青岛社区
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崂山北宅可是好地方,要整村改造,怕是房价也不便宜,虽然看好哪地方,但是现在没商品房可买,等改造好了,有商品房可卖了,价格又上去了,又买不起了,反而村民们都变成百万富翁了

2012-07-17 18:58:00 来自青青岛社区

湛山,浮山所,麦岛以前确实很穷
可是现在有很多钱
但是市里人照样瞧不起他们
有啥用

2012-07-18 09:33:33 来自青青岛社区
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本来没有期限的房子现在增加了一个日子{109}

2012-07-18 10:08:27 来自青青岛社区
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城镇化的目的是把农民变成离开土地的自由无产者,他们不会变成房奴的,放心吧

中国经济发展绕过的那些路,都要重新走一遍,只是形式不同,但本质是一样,马克思的资本论中的确有真理

2012-07-18 15:13:31 来自青青岛社区
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{101}
楼主确实不太懂农村的迁村并点

2012-07-19 09:33:44 来自青青岛社区

{2045}

2012-07-19 11:32:52 来自青青岛社区
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以下是引用中国彩虹的帖子:

{101}
楼主确实不太懂农村的迁村并点


确实不太懂,我转网友一篇帖子看看
关于“农村迁村试点”问题的研究
——以山东省胶南市大村镇新农村建设为例
党的十七大报告提出,要“按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则,促进小城镇协调发展。”近年来,随着青岛经济的快速发展,胶南市的部分村镇各自为政、独自发展的格局越来越不适应推进社会主义新农村建设形势的需要。并且根据土地利用规划中的因地制宜与综合效益等原则考虑分析,现有部分村镇的发展生存方式,已经不能适应可持续发展的基本要求。但是在进行镇中村改造、小型村合并、自然村缩减、空心村拆除的过程中难免会出现很多的问题,“迁村并点”工程所达到的结果可能不会像大家所期待的那样,能够很大程度上推动中国城镇化的进度,而最终可能成为了一个“伪城镇化”过程,并且在这一过程中还有一个很重要的问题需要注意就是土地问题,“三农”问题最根本的就是一个土地问题,在这一过程中利与弊同存需要就具体情况具体分析。。。以下我通过结合胶南市大村镇当地的具体情况与查阅相关书籍资料了解的情况,谈几点粗浅的认识和体会。
一、胶南市大村镇实行“迁村并点”的必要性
首先从青岛胶南市的地理位置看,胶南市地处山东半岛西南隅,南临黄海,属滨海低山丘陵区。胶南市大村镇位于胶南市西部,是青岛胶州湾西海岸面积最大的乡镇,与山东省日照市和潍坊诸城市相邻,总面积151平方公里,辖42个行政村,1.5万户,人口5.1万人。由于之前土地利用规划原则的不完善性,使得部分村庄在选址与村庄发展模式上存在一定的不科学性。从个例上看,以大村镇前尧村为例,该村坐落于大村镇镇中心的东南方向,东依白马河(自北向南依前尧村南部方向转西),与草场村隔白马河相望,而前尧村的绝大部分耕地都位于白马河的东南部,因此每年到了收获的季节,村民只能过白马河到自己的地里去收获粮食,而青岛又属于温带季风气候,夏季多雨,白马河虽然年均流量不大,但一到夏季伴随着降雨的增多该河流的水量就大增,常年以来由于村委并没有加大对于河流整治的投入,使得跨河桥梁迟迟没有建成,所以村民收获粮食就成了一大难题。然后再综合大村镇的整个区域的具体情况分析,各村布局分散、大小不一、远近不等,这种散乱的村庄布局,占用了大量土地,造成了土地资源的闲置浪费,降低了单位土地面积的产出,从长远来看,更限制了当地各村经济社会的发展空间。在走可持续发展道路的今天,要求我们把生态环境的保护和改善摆在突出位置抓紧抓好。而大村镇的各村地处城区远郊,地理位置相对偏僻,当前各项基础设施建设相对滞后,脏乱差问题较为突出,污水处理、垃圾处理设施基本还是空白,村民生存环境亟待改善。推行“迁村并点”,统一规划、集中建设住宅小区,让村民从平房住进楼房,并对水、电、暖、道路、污水处理等基础设施统一建设,对居住环境统一绿化、美化,能够在改善村民居住环境的同时极大改善生态环境,提高绿化程度,减少生活垃圾等的排放。同时,一部分村庄存在着文化设施、活动场所等公共资源的重复建设问题,而另一部分村庄却存在一些公共设施不齐全的现象,从而形成了大村“大而全”,小村“小而缺”,增加了发展成本,加重了村集体经济负担。推行“迁村并点”,能够有效整合、合理配置辖区各村的土地、公共设施等各种资源,发挥各种资源的最大效益。如对腾出的宅基地进行整理复耕,一方面可以增加耕地面积,增加粮食供给;另一方面,可以在国家加强宏观调控,对耕地实行严格保护的大环境下腾出大量土地用于招商引资、发展商贸服务业等,繁荣经济,增加就业,提高村民生活水平和质量,开辟经济发展新的空间。推行“迁村并点”,以小城镇为单位集中整合,打捆使用,是改善生态环境的需要,符合新农村建设的基本要求。推行“迁村并点”,是实现好、维护好、发展好村民根本利益的需要。
二、胶南市大村镇实行“迁村并点”的几种可能模式
  根据胶南市大村镇当地的实地情况,我总结了以下两种可能的“迁村并点”模式:
(一)强村带动、村企合一型,通过对被兼并村实行统一开发资源、统一安排劳力、统一规划建设、统一社会福利,带动弱村快速走上致富道路。村企合一型。以农村龙头企业集团为依托,实施“强弱联带”战略,对周围的村庄进行兼并。如目前拥有2亿元企业资产的草场村(多为机床加工企业,共有三家中型企业,其他多为个体),共有前尧村、双墩村等九个临村,这些邻村多为经济欠发达的村庄,村民收入主要来源就是务农,可以将草场村作为一个中心兼并其周围的九个村,这样可以安排所有村劳动力进入企业工作,增加农民的收入。
  (二)农村社区型。对城市郊区的行政村,打破村庄界限,引入社区理念,将行政村划分社区进行管理,改善村民居住环境。胶南市隐珠镇打破村庄界限,引入社区理念,将全镇35个行政村划分为八个社区和一个中心居住区,投资3.3亿元建起26栋农民公寓楼和部分小康住宅楼,从而有效缓解了土地供求矛盾,腾出了发展空间。是一个很成功的案例,但对于大村镇来说这一模式实行的可能性不大,因为该镇距离胶南市中心较远,位置较偏僻,相对于隐珠镇来说期发展潜力不大。
  三、大村镇实行“迁村并点”的基本情况
  目前,胶南市大村镇将会实行的的“迁村并点”工程,具有农村型的一些典型特点,但是在运作方式和资金筹集等方面有所不同,表现出政府主导、市场运作、强企带动、以工哺农的特点。在实际操作中,可能出现以下几个问题:
  (一)是没有现成政策依据。“迁村并点”是个新兴事物,因此在实施“迁村并点”的过程中,并没有现成的经验可以依据。所以需要在组织干部赴外地进行专题考察的基础上,与胶南市大村镇的实际情况相结合,进行调查论证,探索符合大村镇实际的实施办法。第二是对胶南市大村镇进行内部调查摸底。为保证“迁村并点”工程的实施,组织机关干部分成十个工作组入村进户,进行走访座谈,倾听村民对搬迁的想法和意见。通过调查摸底,摸清当地村民的大体从业情况、房屋面积及群众的意愿,为“迁村并点”方案的制定提供了第一手资料。第三是制定搬迁政策。通过外出参观学习和调查摸底,结合相关政策,制定符合该镇实际的工作思路和政策措施。
(二)在实施“迁村并点”过程中,肯定要以宅基地换楼房或者新房。而在房屋安置上肯定会出现很多的问题。青岛胶南市的房屋安置政策已经出台,下面就以此政策为例谈一下其中存在的一些问题。房屋安置政策为:一个标准宅基地及房屋补偿安置总体安排150平方米的楼房(原则上多层、小高层各一套),一个标准宅基地置换120平方米(多层、小高层各60平方米)的楼房及与多层楼房搭配的一个柴房,此外村民可用现住房的评估值及搬迁奖励费用,按优惠价(多层1800元/平方米,小高层2000元/平方米)购买30平方米(多层10平方米,小高层20平方米),房屋价款多退少补。除此之外,一个标准宅基地还可按照顾价(30000元/平方米)购买10平方米的小高层楼房。 举例说,一个四间正房的住户,一般是四间正房,四间南屋,两间厢房,评估公司给出的价格是:正房480元/平方米(砖混结构),南屋470元/平方米,综合其他就给赔偿10万元人民币,给120个平方的安置房。买开放商的房子是1800~2000元/平方米,优惠价还得3000元/平方米。我们算一下,优惠价是肯定要买的,多层1800*10=18000元,小高层2000*20=40000元,3000*10=30000元,合计88000元,给赔偿10万,还剩下12000元。而这12000元就连一套房子的装修费都不够。老百姓本来的土地被工厂占没了,而房子又赔偿的不合理,最终老百姓基本的生活住所都不能保证完全,所以这项政策还是存在很大的不足的。
(三)企业和村民都存在疑虑。在“迁村并点”实施过程中,企业和村民都有着很大的怀疑,担心这个事情能不能办,在这种情况下,就需要与他们进行沟通、协调、平衡双方的利益关系。而有些地方政府并不会做得那么公正公平,更不用说有些地方政府会有腐败谋私的现象,之前其他地方也有过这种先例,比如某些地方当初发下来评估单的时候告诉村民说只是让大家看看而已,价格不对的可以去村里找,不签字是看不到评估单的;现在呢,却说是村民都自愿同意的。再是要求是村名签拆迁协议,前三天的有奖励,超过三天不签字的,15年之内村里没有任何待遇。还有拆迁应该是有公示的,而村民连赔偿标准都还没有弄明白,就开始要求村名签字了。之前有一个村已经改过了,分派下来N个工作组,给那些不签字的做工作,苦口婆心,软硬兼施。
四、“迁村并点”的几点启示
  通过对于以上几点的综合分析,我认为在真正实施“迁村并点”的过程中需要把握住以下几点:
  一是尊重民意,因势利导。当前,城乡之间的差距主要体现在所享受的公共服务的种类、规模和水平上。随着社会和经济的发展,村民改善居住环境、提高生活质量的愿望日益强烈,政府应因势利导,将群众的愿望与实际情况相结合,采用公开、透明的运作方式,调动农民群众参与的积极性。坚持群众路线,注重群众意见,将村庄搬迁的重要事项交由村民讨论决定,形成决议后再引导村民组织实施。
    二是政府引导,市场运作。在自身财力有限、经营理念欠缺的情况下,应坚持政府引导与市场化运作相结合的方式,针对不同村的实际情况进行分类指导,以改善村民居住条件和拓展城市经济发展空间为着力点,以实现政府、企业和村民的多赢为落脚点,借助骨干企业或实力雄厚的开发商实施整体开发改造。
    三是试点先行,稳步推进。为确保村庄搬迁工作的顺利进行,应该对条件成熟的村先行试点,探索经验,形成一套完整的搬迁安置方案,然后再从面上铺开迁村并点工作程序,做到成熟一个,启动一个,推动“迁村并点”工程积极、稳妥、有序实施。
    四是规划超前,留有余地。在规划编制过程中,要本着“村民集中居住,推进资源共享,改善人居环境,服务企业发展”的原则,充分考虑到将来企业发展、社区外延和土地开发等各种因素,对安置小区高起点设计,高标准规划,相应基础设施配套一步到位。
    五是系统安排,统筹兼顾。迁村并点不是简单的拆平房,盖楼房,它涉及到大量政策和事项,是一个复杂的系统工程。因此在运作过程中,既要考虑村民“进得去”,还要考虑村民“住得下”;既要考虑节约土地,又要考虑增加保障;既要考虑设施配套,又要考虑制度健全。

2012-07-19 12:06:05 来自青青岛社区

{2045}

2012-07-19 12:23:44 来自青青岛社区
回复:【房产隐形人】

{101}建议你直接到农村打听打听,一是政策 一是农民到底生活怎样

2012-07-20 11:22:10 来自青青岛社区
回复:【中国彩虹】

农民拆迁集中安置,让他们掏钱肯定是不愿意的,城中村改造都是进院子算面积的,还要给安置补偿,搬家补偿等等。
但拆出来的老村址土地搞房地产开发是不现实的,一是卖不出去,二是不符合城镇化对土地利用的政策。
剩下的资金途径就是卖指标了,和政府相关部门领导私下探讨城镇化建设的时候听到的政策导向也是如此。

2012-07-20 13:36:51 来自青青岛社区
回复:【房产隐形人】

农民基本不掏钱的 但房屋面积要小于原来算上院子的面子

拆迁出来的土地基本是复耕了 也就是变成了土地,然后城郊的高价耕地可以大搞开发了 18亿亩红线绝对不动

2012-07-20 18:11:27 来自青青岛社区
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