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大地观点:青岛各区市人口增长趋势分析也房价走向

精华

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2000-2010年青岛区市人口变化  (大地保佑粗略统计)

黄岛24-37万 增加55%
崂山25-38万 增加 52%
城阳50-74 增加48%
李沧35-51  增加46%
市南区 45-55万 增加25%
市北区 50-56万 增加12%
四方区 43-46万 增加 9%
胶州78-84  增加8%   
即墨111-118 增加6%
平度132-136 增加3%
胶南83-86增加3%

下面按照各个区的实际情况来一一说明。

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2012-05-15 22:03:51 来自青青岛社区 法律声明 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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首先说市南区市南区 45-55万 增加25% ,虽然是25%,但是由于市南西部的保护,因此,基本上属于半个市南增加了25%,因此可以认为增长是很强的。

过去10年市南区增加了11万人,今天数据市南区库存住宅2873套,假设未来10年市南区增加20%的人口,至少10万人,那么需要3-5万套住宅,市南哪有地方?没有地方只能靠二手房解决,而且目前买入者基本上刚需,买进后一般就不会卖出,因此市南的二手房市场慢慢会进入卖方市场。

市南区的商业发达,不断有商业进入,市南的商铺罕见有空置的,需要大量的商业人员,这些人的进入将推动房租的上涨。

库存不到3000套,呵呵,这叫泡沫?

大地观点:中国房子价格还在半山腰。
2012-05-15 23:12:26 来自青青岛社区
回复:

插几句:

为何05年大家对海泊人家4800都很惊愕,而今天降到10000大家都欢呼? 其实还是存在2点:1:人口大量增加 2:收入增加很多 3:社会财富积累增加很多。

如果上面三条不反转,楼市还会不知不觉的红火。

大地观点:中国房子价格还在半山腰。
2012-05-15 22:19:27 来自青青岛社区
回复:

市北区 50-56万 增加12%

市北区基本上是市南区和崂山区的延伸,老市北西部和市南一样也存在着保护和落后。过去10年人口增长12%也是因为这个原因。

市北区从2010年后开始进步,中央商务区以及辽阳西路新业广场区域商业发展,开始了市北区改造的序幕,新啤酒广场的改造,以及未来台东的整体升级,可以预见,市北将不可限量。

目前市北区库存5600套,还是算正常的。因为当商业市南饱和后,向市北扩展是必然的。

市北区是最大的人口基数。未来10年进入人口约为10万人,需要住宅3-5万套左右.

大地观点:中国房子价格还在半山腰。
2012-05-15 22:34:22 来自青青岛社区

还真有些道理,需要深入思考一下。

记得以前沧口养不起一个大超市,好容易才勉强来了个维客,后来出现了这么多农贸市场,肯德基也来了,说明人口增加了很多,购买力加强了。

2012-05-15 22:50:51 来自青青岛社区

帮你百度点数据
去年市南区共签约二手房3115套,新房(不含商业地产)2028套
市北区二手房累计签约4183套,新房3930套
四方区二手房签约2749套,新房8369套
李沧区二手房签约2124套,新房13044套
崂山区二手房签约1082套,新房3901套
城阳区二手房签约1822套,新房9694套
开发区二手房签约1691套,新房6945套

2012-05-15 22:59:51 来自青青岛社区
回复:

楼主,你一再引用一些不靠谱的数据,而且不说明来源,我估计你所统计的是户籍人口,这只是一个中国特色的概念,以常住人口而论,四方的人口增长一定超过市南

就我所认识的一些家住市南区的朋友,其实人常年不在青岛生活,而四方区则居住了大量外来务工人员

你必须知道,中国的户籍人口增量与新开发的商品楼盘数量是有很大关系,因为中国的户籍制度使大部分社会人群的户籍必然与房产挂钩,所以,你看户籍人口的增长,可以从新开发商品楼盘来分析

城阳、黄岛、崂山、李沧、市北的户籍人口增幅较大,跟这些区域近年大量新开发的商品楼盘面市有关系,而四方近十年来的新楼盘增量是比较少的,最早一拨入青的相对富裕的外来人口也少有在四方置业,多数在四方置业的是本地刚需阶层,新楼盘的增量中又有不少是市南、市北、崂山的拆迁安置居民,还有不少新楼盘是经济适用房,这部分也基本是面向已经有户籍的本地市民

至于市南区,虽然新楼盘也很少,但是你一定要知道一个事实,就是青岛大部分企业的总部注册地都在市南区,所以很多驻青企业集体户口都落在市南区,你看到的市南区户籍人口增长,其实很大程度上是一个虚假的概念,这些人可能大部分都住在四方、李沧、市北的,还有就是青岛人对市南区的崇拜,使得很多住在四方、李沧的人,还会想办法通过各种方法,把户口挂在市南区,我们周边都有这样的人,市南一个10平米的地下室,可能落了5、6口人,也不是罕有的现象

楼主不要再自己蒙上眼睛骗自己了,楼市是不是红火,去几个售楼处看看不就行了,何必自己论证给自己看呢?

自己骗自己有意思吗

2012-05-15 23:19:47 来自青青岛社区
回复:伏尔泰

哥们,我的数据来自第六次全国人口普查,房产数据来自青岛土地局。

人口普查的常驻人口你可以百度一下。

还有个数据青岛夏季最高的外来达到2000万人,这来自新闻。

我仅仅按照全国普查数据量来的。

2012-05-16 06:04:22 来自 青岛新闻客户端 青岛新闻客户端
回复:崠鶄彳亍

2011年按照你的数据青岛新房合计出售5万套左右。二手房也接劲2万套。

这个数据乘以10年,就是50万套和20万套。当然这是静态的,特别是2011年的调控影响的。

2012-05-16 06:13:33 来自 青岛新闻客户端 青岛新闻客户端

{104}值得深思

2012-05-16 06:50:39 来自青青岛社区

回复:大地保佑
分析得真好,赞一个

2012-05-16 08:59:04 来自青青岛社区

   市内四区人口继续增加?呵呵,太乐观了吧,哪有那么多的就业机会,没有购买力,拿什么买房子?失去现在的空置率已经很高了,这个都不用统计,用眼看就行了。

2012-05-16 09:36:04 来自青青岛社区

市南区可售的2800套中,我仔细看了,很多是尾房,开发商自留,或者问题房,或者有毛病的房子,例如金色国际公寓23套 都市逸品14套 银海一号34套。。。。很多,江山帝景还有5套。

其中中房的香港置地香港花园3期 竟然有519套在售,很奇怪啊,几乎没有卖。这绝对是大头。不知道为什么?

实际上市南区可选的房子真不多。意外的是鲁商的首府卖的真不错,都过半了。有的盘几乎光了。这可是高价房啊。

大地观点:中国房子价格还在半山腰。
2012-05-16 10:42:47 来自青青岛社区
回复:

去各个售楼处看看吧。
再说了,房子不停的建。
人呢,有进的,还有出的,还有回归的。

2012-05-16 11:16:27 来自青青岛社区
回复:【大地保佑】

在中国,官方统计数据就是最不靠谱的数据,户籍人口什么问题都不说明,临沂市苍山县人均两个户口,你看户籍人口还以为苍山满街是人呢

市南区的新楼盘增量最少,所以市南区近年来价格上涨的幅度虽然小,但回调幅度也很小,不过市南的楼市面临很大问题,成交很不活跃,新盘售价过高,远超消费能力,租售比超级离谱,价值150万的精装配齐家电家具的房产,租金不到3万元,泡沫有多大,理性投资者自己分析吧

在关注地段的同时,一定还要记得你的价格是不是离谱了,如果价格没有给自己留余地,没有安全空间,那么再好的地段,也只是一个埋人的坑而已

个人看法,市南区房价会在一两年内回落到2010年上半年的位置,所以像香港置地这种逆市提价的楼盘只有继续站岗到202X年吧,或者期待有个8万亿的救市政策来解放他

2012-05-16 11:20:25 来自青青岛社区

你光看人口增加了。。。增加都是婴幼儿。。。你叫一岁两岁的孩子买房子?
光人口增加了 难道就没有减少!老年人百年后给子女留下的!
    楼主对市南的房产交易这么明白 ,哪里有几套几套没卖 都那么清楚!干房产中介的吧!你勾引我们,我们也不买。
    叫开发商抱着房子哭去吧!

2012-05-16 11:50:08 来自青青岛社区
回复:

以下是引用林晓蕾的帖子:

你光看人口增加了。。。增加都是婴幼儿。。。你叫一岁两岁的孩子买房子?
光人口增加了 难道就没有减少!老年人百年后给子女留下的!
    楼主对市南的房产交易这么明白 ,哪里有几套几套没卖 都那么清楚!干房产中介的吧!你勾引我们,我们也不买。
    叫开发商抱着房子哭去吧!


勾引?这次太暧昧,好久没有用了。

青岛人口自然上升率不到1%,特别是城市,过去10年计划生育执行比较严格,这几年松了些吧。

青岛人口增长主要是外来人口。而且青年比重很大很大。

谢谢,无意勾引。

大地观点:中国房子价格还在半山腰。
2012-05-16 12:08:13 来自青青岛社区

有意忽悠!{101}{101}

2012-05-16 12:22:35 来自青青岛社区

从人口增长趋势来分析房价走向是有道理的,这个本质上还是房子的供需关系问题。

青岛各区市具体的人口数据我没有查阅,不是很清楚。但从大的层面上来说,未来人口的流动会呈现出一步到位的态势,未必遵循层级跳跃的规律。未来20年内,一二线大城市人口总量一定会是“净流入大于净流出”,也就是说进来的人口大于回去的人口数量。什么时候这组数据平衡了或下降了,什么时候房价就稳住了。

外来工以前是在城市和农村间来往,在大城市打工赚钱,年纪大了回农村盖房养老。但是,我们现在会发现,现在的劳动力完全呈现出单向流动,就是“来了就不走了”,干脆定居,还要把家人接进城永久居住,流动人口瞬间变成了常住人口,这是未来城市化进程中一个非常普遍的现象。

以往从小乡镇来青岛正式定居的基本都是通过升学在城市念书的知识分子或专业人才,及小部分经商做生意的有钱人。但现在只要是外来人口在青岛定居生活一段时间后,大部分人都想留下来,不管是做生意的,还是卖水果的。我说的并不夸张,前段时间报纸上报道环卫工人,其中一对夫妻,丈夫月收入1800左右,妻子1500左右,采访的时候,这对干环卫工作的夫妻无限憧憬地说,打算好好攒点钱,在青岛买个小房子,以后就可以带孩子在青岛生活了。

2012-05-16 12:46:11 来自青青岛社区

以前我为什么劝无房小青年赶紧在城里买房,那是因为,不久的将来,先进城的人要不断承受后来新生代的冲击。农村的年轻人会进城落脚,和城里人抢学历、抢饭碗、抢房子、抢女人...早点买房,就是要把自己先到先得的利益巩固住。不要觉得自己挣个几千块比那些刚毕业的小屁孩有优势,用不了5年,他们将成为你最强有力的竞争者,长江后浪推前浪,前浪死在沙滩上,就是说的这个。

有些人一直在等房价跌,这个也许有一天或许会实现,但你身旁已经聚集了太多的竞争者,蛋糕反正就这么大,要买的人那么多,你确定你一定会抢到手吗?

我现在也不劝别人买房子,爱买不买,反正和我没关系。{101}

2012-05-16 12:58:35 来自青青岛社区

为何市北市南的二手房交易量比新房还高,我分析有两方面的可能
第一就是地少可开发的新房入市少
第二就是市北市南的新房量虽然不多但是已经饱和了,市北市南库存新房的价格高,已经透支了房价,别看只有3千,5千套库存,照样供大于求,库存房可能不在套数上而是在价格上饱和才造成二手房交易量更大。
哪个区都有空置二手房,市南市北的二手房相比较库存新房在价格户型地脚某方面有优势,造成了市南市北的二手房交易量高于商品房

说起泡沫,都是说房价上的泡沫。市南仅仅是一个区太局限性了,不能代表青岛。还不到3千套库存,一年才能卖2千套也说明不了供不应求啊,人家拿整个青岛14万套说事,你非拿个市南说事
去年的数据也是限购的,有一定的局限性,懒得找09年,10年的数据

2012-05-16 13:14:38 来自青青岛社区
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