青岛前11月二手房成交31719套 比去年翻一番
年终临近，购房优惠政策的末班车效应促使岛城的二手房交易市场再现“井喷”，11月份最终以3578套的总成交量创下岛城历年单月成交纪录，前11个月31719套的总成交量也达到了去年同期的两倍多 。业内人士预测，受购房优惠政策即将到期、新建商品房市场有限等因素的影响，12月份还将迎来一波二手房成交高峰。
上月二手房成交3578套
12月5日上午，市房地产交易中心公布了11月份二手房成交量统计数据，11月份市内四区二手房共成交3578套。根据历年以来的统计资料，该成交量创下了岛城二手房交易市场上的单月最高成交纪录。
实际上，自2008年11月份岛城购房优惠政策实施，二手房市场就开始全面回暖，2008年11月份一改此前成交量不足千套的颓势，成交1292套，显示出优惠政策的影响；2008年12月份成交量继续攀升到1727套。进入2009年以后，4月份到9月份连续6个月份的单月成交量都在3000套以上。
与新建商品房市场相比，二手房市场的成交量大大超过了新房市场。11月份市内四区新建住宅共成交2662套，较之二手房成交量少了916套。而从11个月的成交数据来看，前11个月市内四区二手房总成交量为31719套，而新建住宅成交量则仅为24016套。
市北区成交量占近4成
值得注意的是，市北区成为整个市内四区二手房市场今年的核心区域。从今年7月份开始，市北区二手房交易量连续5个月在千套以上(7月份成交1245套，8月份1141套，9月份1052套，10月份1018套，11月1333套)。从前11个月的成交情况来看，市北区共成交10640套，占市内四区总成交量的近4成。
岛城二手房成交分析数据显示，90平方米以下的二手房成交量占总成交量的65.96%，90平方米到144平方米的则仅占28%的比例。“从二手房市场成交价格构成来看，单价在7000元到8000元左右的二手房占整个二手房成交量的7成以上，而户型结构上则以90平方米以下的户型为主。”市房地产交易中心相关负责人说，市北区90平方米以下的房源很充足，二手房价格也多在7000元/平方米到9000元/平方米之间，因而成为二手房交易市场的“顶梁柱”。
来自各大中介的采访结果显示，12月份市北区仍是主要的交易区域，浮山后区域、台东威海路周边及洪山坡周边房源丰富。
■原因
政策大限推高交易量
按照以往的市场情况来看，11月是二手房市场转入淡季的节点，为何会出现交易行情“翘尾”的现象？
“购房优惠政策大限将至无疑是二手房交易量在11月份出现创纪录高峰的主要原因。”青房置换总经理秦彦说，在去年11月份制定的5项购房优惠政策中，二手房交易征收营业税的年限划定标准由5年改为2年。“营业税征收比例达5.5%，如果优惠取消，购房成本必然大增。”秦彦说，以一套总价70万元的房源为例，营业税减免可降低近4万元的交易成本。
“11月份的房价与10月份相比没有出现明显的上涨，但已经是今年以来的最高点。”21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚说，这使不少房东因为担心明年二手房房价出现跌势，急于将房源登记出售。
“进入12月份以来，二手房的日签约数量仍维持在百套以上。”5日下午，市房地产交易中心相关负责人说，12月份的二手房市场还未出现“刹车”迹象。
■分析
楼市透支明年需求？
从今年的统计分析数据不难看出，自2008年11月购房优惠政策实施以来，二手房市场的成交量就呈逐月攀升势头，前11个月总量达31719套的历史最高点，较去年前11个月13347套的数量翻了一番还要多。按照目前的市场趋势来看，今年的成交量将是去年总成交量的两倍以上。
不过，在调查过程中，对于这种持续居高不下的二手房成交量，不少业内人士已开始表示担心。
“仅凭刚性需求的释放显然已不足以解释成交量的井喷原因，今年的热销无疑已在透支明年的需求。”一位不愿透露姓名的某品牌中介负责人说，但透支的成分有多大，将在明年1月份的市场成交量上反映出来。
而在此前，市房地产交易中心的相关负责人在接受记者采访时不止一次地表示，去年11月开始执行的购房优惠政策将于今年12月31日截止，由此导致的购房成本增加无疑会对市场产生很大的抑制作用。
楼市透支明年需求会结出什么样的果子？业内人士分析，如果明年需求下降，供求必然随之发生逆转，这意味着楼市将出现新一轮的价格调整。(记者 王爱科)
※ 来源: club.qingdaonews.com 青青岛社区 发表于:2009-12-06 09:22:54
长起来容易 跌下去难
来源: club.qingdaonews.com 青青岛社区 发表于：2009-12-07 09:55:05