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厦门楼市深陷降价漩涡:整栋打折 开发商亏本也要卖

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  进入8月份,在副热带高压带逼迫下的厦门,手机会持续收到高温橙色预警信息。午后炙热的街道上,行人寥寥;8月也是台风高发期,经常会风云突变,电视上都有专门频道播报实时台风情况。而在今年这个酷暑,厦门房地产降温的消息,比台风更引人关注。

  日前,媒体前往厦门岛内外一手、二手代表楼盘,实地探访楼盘降价情况。

  整栋打包出售

  受房地产市场调控的影响,今年上半年二手房市场持续冷淡。在这一背景下,厦门二手房价格、交易量出现下调。安居客统计,目前厦门二手房均价最新4.5万元/平方米,环比下跌了4.38%,这一趋势也与链家网发布的信息基本相符。

  成交量也出现下滑。厦门房地产联合网数据中心的监测显示,今年上半年厦门二手房共成交10479套,比去年上半年同期下降超过一半。分区来看,位于厦门岛外的海沧区和翔安区成为近一年来领跌区域,其中海沧区同比下降约14%。

  参考链家网统计,记者以意向购房者身份前往了海沧区未来海岸浪琴湾小区某房源探访,近期显示降价超过20万元。

  “海沧区是现阶段岛外规划最完善的,道路比岛内宽阔,车开着都舒服。”滴滴司机吴师傅在经过海沧大桥时特意强调,这一桥两价,岛内一边均价四五万元/平方米,岛外海沧区经过这几年迅速翻倍,单价已经升至3万元。

  该房源现总价出售360万元,三房两厅,从今年5月份开始挂盘出售,2.88万元/平方米,低于近期该小区成交均价,也低于当前小区挂牌价1000元左右(因为购房满五年,税费低)。记者前往该房发现,楼层偏低,整体装修偏陈旧,前后视野被高楼阻挡。

  链家中介还带领看了同小区多家类似价位户型,并表示这些房型价格有得谈,这一片比挂牌价下调10%并不罕见,中介自己最近就成交了一单,挂牌价与成交价相差20万元。

  据介绍,当前这片区域成交的主要是换房客和需要资金周转的投资客。前述降价超过20万元的业主就打算换附近一套别墅。也有业主常年在省外,来厦门旅游顺道买了这里房产作为度假点,现在资金周转,出售任何一套都可以,价格也有得谈。

  中介表示,当初业主买入价也就每平方米几千块,现在早都翻倍了,总价让一些也不是不能接受。看房记录显示,降价后前往看房的次数明显增多。

  除了单套降价出售,厦门近期还出现了整栋打折出售。

  记者也前往岛内湖里区一处大楼,显示里面的户型总价下降60万元,现总价以420万元出售。这里临近高速路,而且没有隔音栏,楼龄显示超过25年。附近中介公司工作人员表示,这处大楼属于住宅和商住混用,楼下环境也不是很好,这一波调整幅度比较大。

  本地公司中介刘先生介绍,岛内思明区槟榔东里现有整栋6层12套打包出售,售价3.85万元/平方米,而同片区二手房均价4万至6万元/平方米不等。

  中介介绍,这12套都是同一个业主,属于公司产权。现在需要周转资金,打包出售,也可以分拆出售。不过税费需要买家负担。出示的房产证登记日期显示在2008年3月11日。

  记者前往了该楼所在的小区,属于老城区,大部分都是10层以下,周边有一所小学,早上一队保安从楼下商铺经过,商店大部分还没有开门。

  价格倒挂的豪宅

  由于地产调控政策升级,厦门二手房税费成本提升,让不少购房者目光投向了一手房。当前厦门市与多数城市一样,新房不得超过预售备案价格进行销售。厦门房地产联合网数据中心统计,今年二季度厦门市新房总成交为8469套,面积约为60万平方米。其中,一手住宅成交1216套,同比下降了约一半。

  证券时报记者前往岛内一处宣传为标杆型豪宅项目的华尔顿1275。

  一进样板间门,40多平方米的客厅装修富丽堂皇,但大理石地面上隐隐浮现一层灰,留下来往的鞋套印记;整套将近200平方米的中低层精装豪宅里没装空调,待一阵子就会觉得闷热。

  “这套原来是样板间,卖出去了,现在只是临时开放。”现场销售人员称,前几期推盘销售,样板间也只会在指定日开放。华尔顿1275这处豪宅项目位于厦门会展中心北侧,作为最后一期压轴楼盘,可以南眺望海,20余层以上客厅配置全景落地窗。

  不过,很多迹象显示,这期豪宅开盘迎客准备得有些匆忙。

  除了样板间,从主干道进入营销中心,要借用工地大门进入,门口保安扬手指了指路,要经过一处尚未完工的商业物业大楼,楼上面挂着“少量席位,错过不再有”的标语,楼下水泥地面砂石还未清理完毕;营销中心前往样板间的路上,也未完全装修完工,几处地板砖还靠墙侧放,地面堆了几处和好的水泥。

  另一位销售人员也介绍,前一天下午才通知拿到本期的预售证。这是岛内当前仅有的新建豪宅项目,现场销售报价平均6.7万元/平方米,不同户型比上一期平均售价有所下降;目前本期售卖在安居客显示报价7万元/平方米。

  现场销售计算,如果取中间无遮挡看房楼层,按照单价近7万元计算,一套196平米四房二厅豪宅总价1375万元,首套按照三成首付计算,平均月供5.1万元,且不接受公积金贷款。

  与周边二手房整体单价相比,这处豪宅价格高于周边二手均价,而附近的同类豪宅项目海峡国际社区一期二手房均价已经普遍在8万元/平方米左右。

  即便一手与二手盘倒挂,这次并没有引发楼市“打新”潮。开盘当天,前来看房的顾客也不多。前台接待处,接近中午时分登记的客人不足10位,沙盘周边的客人寥寥几人,几位小朋友穿梭在展厅内嬉闹。样板间临近中午11:30就准备关门了,楼梯间负责开关门的大姐也称一上午没什么人,快下班了才多起来几位。

  销售人员反复强调项目优越性,毕竟岛内已经有七八年没新拍土地了,这个项目靠近会展中心,地理位置好,180平方米以上的豪宅不限购,配套的小学、中学在全省排名靠前,前几期销售都很火爆,买房的大部分都是泉州等厦门周边外地客。本次来看房的主要是以前看过房的老顾客或者老带新,一天10套左右,开盘就是走个形式。

  由于厦门最新限购面积门槛提到180平方米,岛内推出新盘基本都是大户型的千万级别的豪宅产品。据厦门房地产联合网统计,岛内的在售新房总价段为700万元-1500万元,五缘湾等地区优质学区房处于厦门房价顶端,而房源缺乏教育资源,楼盘品质欠佳,成为降价主力。

  “这个时点开发商都要现金流。”据多位业内人士介绍,有的岛外项目三成首付可以做到一成,关键去撬动剩下的七成银行贷款来舒缓资金紧张,有的开发商向银行抵押受限制,只能转向地下融资渠道。

  亏着也要卖

  链家网统计显示,8月份厦门在售新房达到146处,其中岛外海沧区和翔安区推盘最多,均超过30个。据介绍,翔安区南部新城规划为厦门城市副中心,在“一岛一带双核多中心”的组团式海湾城市发展格局中,将扮演重要角色。这里也诞生了日前热议的“地王”项目,记者前往融创东南府项目所在楼盘。

  从厦门岛内北上穿过渡海翔安隧道出来,开车前往该项目大约需要数十分钟。道路两边绿化还没跟上,大部分楼盘尚在施工,外墙密密实实罩在绿色防护网上,吊塔高高俯视着一方黄褐色土地,四周被阳光照得发亮。

  每每经过一处十字路口,几位手持红色传单、身穿衬衫的年轻人迅速抬起头,朝向车内边喊、边挥舞手中传单,焦急揽客。驱车来到项目销售中心外时,双行车道一侧已经停了一排,大约十多辆车。走进大堂,前台工作人员逐一确认来访者身份,并询问同行者互相关系,分别配对接待的销售人员,区分讲解。进入大厅,整个规划示意图前,只有记者一行看房者。讲解结束也没有见到几位新增客人;沙盘显示两栋高层,已经有一栋售罄,前排小高层别墅区也大部分售罄。

  现场售楼人员郭先生表示,现在开盘售价是3.6万元/平方米左右,而当初计划售价是5万元。

  而据本地媒体报道,这片地块2016年楼面价格高达3.75万元/平方米,堪称翔安“地王”项目。在融创东南府所在的翔安区,近期房价下调波动较大,7月份二手房均价2.5万元/平方米,相比去年年底下跌约10%。

  “是的,我们差不多卖一套、亏一套,但现在还是得卖。”当问起亏本售卖,郭先生略显尴尬,预计项目可能会亏损将近10亿元,但这是融创进入厦门的首个项目,得把品牌做起来。相比岛内单套动辄上百平米,岛外这处项目也主打高端,高层面积平均95平方米/套,临近在建的3、4号线地铁口,配置有双十中学和实验小学的翔安校区。预计2021年交房,送装修和部分家私。

  财报显示,去年融创中国营业收入达666亿元,同比上年创下了87%增长,净利润首次突破百亿元,但高杠杆运作著称的融创在去年资产负债率也同比攀升至高位,超过90%。

  中原地产首席分析师张大伟向记者表示,各地新盘降价基本没有出现,主要调整集中在二手房市场;至于厦门豪宅项目有一些地王项目,一般都是大型开发商,单个盈利与否对整体影响不大,虽然按照容积面积计算当前入市是亏损的,但不排除后续货值升值,毕竟2011、2014年都出现过类似情况。

  看完样板房后,郭先生计算了一套中间楼房供参考,按照3.7万元/平方米左右单价首套计算,首付三成107万元,组合贷月供比纯商贷月供便宜1000元左右。

  6月,厦门在公积金贷款方面推出了新政,职工家庭首次申请住房公积金贷款的,最高贷款额度为120万元;职工家庭第二次申请住房公积金贷款的,最高贷款额度为100万元。另外,外地缴存住房公积金的职工,在厦门购买自住住房也可申请住房公积金贷款。

  “厦门户口么?”这几乎是每一位现场销售人员必问问题。

  在人才引进上,厦门也进一步放宽。购房补贴最高每人每年10万元,最长发放期限10年,累计不超过100万元;租房补贴最高每人每月5000元,最长发放期限5年,累计不超过30万元。

  在相对宽松的公积金政策下,也便利了人才购房。郭先生介绍,有位台湾籍教授按照人才引进计划,直接全部利用公积金贷款买了房。

  对于厦门楼市,张大伟表示,厦门新建住宅价格数据目前依然是历史最高位,同比2015年上涨了52.9%,二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高点环比下调了14%,地价的溢价率也非常明显地出现了下调。预售价格严控、调控持续发酵,低地价项目陆续入市,倒逼高地价项目加快推售节奏;但对市场来说,或将形成一定的“市场让利”预期,可能刺激需求小幅回暖。对后市看法,张大伟表示厦门二手房应该会持续调整,主要看信贷等政策情况。

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2018-08-09 00:58:08 来自青青岛社区 法律声明 回复 | 引用 | 编辑 | 举报
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  北京房价开始大跌,炒房团亏掉首付,大哭

  08-07作者:韩会永

  盛夏已至,一些地方房价的狂飙,更让这个盛夏显得异常闷热。

  刚刚,北京传来一个大消息,仿佛是一阵凉风,吹进了楼市的高压锅,让很多人松了一口气。

  这个消息就是:调控462天后,北京市二手房价已跌掉了将近20%。

  根据21世纪经济报道,自去年“3•17”新政以来,北京楼市遭遇了史上最严厉的调控,二手房价格平均下跌15%,部分区域逼近20%。

  房价下跌的同时,是成交量的大幅萎缩。就说到20日为止,这个月北京二手房住宅也就签约了9750套,是4年来最低的成交量。

  记住啊,这是二手房,不是新房。如果说新楼盘数据可以作假,二手房的数据,则总体应该是真实的。

  北京,这可是全国炒房客盯得死死的城市。北京的房价都能下行,这说明一个什么道理?

  我认为这说明,只要一个城市政府,真的彻底贯彻“房住不炒”的政策,任尔东西南北风,全心面壁修行,房价就一定能够沉寂下去,房价这把虚火就一定会退烧!

  2

  其实,不只北京,全国很多城市房价,都展现了从炙热到冷清的过山车式状态。

  不要说我胡说八道,事实胜于雄辩!

  1、燕郊二手房价格已经几近腰斩,个别楼盘甚至暴跌2/3。

  距离北京近30公里的河北燕郊,被视为北京楼市的晴雨表。链家网显示,燕郊二手住宅单价普遍下跌1万元,不少二手房小区房价几近腰斩,个别楼盘甚至暴跌2/3。

  半年前还是门庭若市、人满为患的燕郊售楼一条街,如今已是门可罗雀、无人问津。

  当地有中介称,许多投资客已经“赔掉了首付”。

  2、南方一些城市房价也开始松动了,上海厦门房价已经下行。

  其实,房价下跌的不仅仅是华北,上海房价也在下行,一手盘被限价,二手盘大概下跌了10-20%左右。

  而曾经领跑全国的厦门房价,在早早透支了上涨潜力之后,现在已经出现了回调。前段时间,厦门1200个小区里,有711个房价在下降,占比达59%,房价从30万下跌100万不等,有的房源甚至低于市场价挂牌。

  去年,楼市最火爆的时候,不少炒房客连部分首付都是借来或信用卡刷出来的,现在他们只能大眼瞪小眼了。

  这些城市房价下行,当然有物极必反、涨极必跌的因素,但很大程度上,还是来源于政府的调控。只要政府真下了决心,调控方法得力,曾经狂飙突进的房价,终归是能够稳住,乃至稳中有降的。

  相反,要想让房价涨太容易了,政府和开发商合谋拍出两个地王,媒体跟进炒作,大力棚改拆迁,货币化安置,再发布个把抢人政策,推出几个倒挂严重、万人摇号的热盘,媒体配上排队昏倒,九旬老奶奶上阵之类的标题,这个城市的房价就会被瞬间引爆。

  所以,这里有一个眼前利益和长远利益、局部与全局、治本与治标的辩证法。很多时候,要做好这个辩证法,是需要牺牲眼前可见利益,做很多吃力不讨好的事的。

  只有敢于啃硬骨头,不是仅仅搞限价,而是多管齐下调控楼市,房价才能真正稳住并降下来,老百姓才能真的实现住有所居!

  3

  其实,对待房价问题,国家的态度一直十分明确,就是一句话:房子是用来住的,不是用来炒的。一个个调控政策也正在陆续出台!

  比如,最近,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

  不动产全面登记之后,炒房客在全国各地的房产、贷款记录等,统统可以被央行、银监会看到,未来国家可以精准地打击炒房者。

  同时,不动产登记全国联网,一定意义上,也在为开征房地产税作准备。这说明:房产税开征的脚步声,离得更近了。

  再比如,房地产杠杆率也在继续降低,一个住房制度和房地产调控的长效机制正在建立。

  前几天,中国央行公布的5月金融数据显示,5月社会融资规模增量7608亿人民币,预期13000亿人民币,前值由15600亿人民币修正为15605亿人民币,比上年同期减少了3000亿。

  这些减少的社会融资,很大一部分是原来流向房地产的各种融资,房地产行业资金收紧态势进一步加剧。

  再看看,最近很多银行提高房贷利率,都告诉我们:2018年下半年,国家对楼市调控的态度并没有变化。

  要知道,房价虚高的现状显然不适合社会的发展,必须控制!实力经济带来的红利,已经不足以撑起这个泡沫了!2016年,任正非炮轰高房价,警告之声言犹在耳。

  高土地价格,高房价,已经导致了生产要素成本急剧上升,必然导致中国企业的竞争力下降,这是发自灵魂的呐喊,是中国最优秀的企业家对中国当前企业生存现状的担忧,是对中国企业经济力下降的担忧。

  如果所有人都开始了投机,高房价逼迫所有人都想做房地产,高房价逼迫所有人都想去炒房,就会很少人、很少企业静下心来提高企业的竞争力。

  4

  房子是用来住的,不是用来炒的,这是一个颠扑不破的真理。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,但早晚是要赔回去的。

  泡沫破灭前的日本,次贷危机前的美国,几乎全民相信“房价永远上涨”的神话。然而,只有当潮水退去时,才知道谁在裸泳!

  中国也概莫能外!请记住马云说过的那句话:未来房子如葱。8年后,中国最便宜的东西可能就是房子。

  炒房客们,恐惧的时刻,要来了!

2018-08-09 15:50:25 来自青青岛社区
回复:

{2045}

2018-08-10 12:02:06 来自青青岛社区
回复:

{2052}好玩了吧?

2018-08-10 12:04:13 来自青青岛社区
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