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青岛中法 2007-03-27 15:48:03$ *
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热点焦聚，欢迎发言：物权法的通过将会为我们带来什么 从酝酿到出台，物权法历时13年，连破六审、七审纪录，经历了不同寻常的波折，在十届全国人大五次会议获得高票通过。这部被称为中国民法典制定继《合同法》之后第二部曲的法律，将为我们普通老百姓的生活带来深远影响。特设立此贴，欢迎广大网友仁者见仁，智者见智，就物权法对我国的影响，带来的变化发表意见。================== ※ 来源: club.qingdaonews.com 青岛新闻网－青青岛社区 |
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青岛中法
发表于: 03-27 16:06$
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转发《物权法10大民生热点解析》 物权法10大民生热点解析：买房应办理物权登记http://www.sina.com.cn 2007年03月20日09:37 新闻晨报 不登记，房子不算真正属于你 法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。 解析：登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。如果没有办理登记手续，而开发商又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管你与开发商的这份合同是有效的，你可以要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。 异议登记15天内不起诉，失效 法律规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。 解析：比如，小王与恋人小李决定共同购房，可是后来发现登记时只登记了小李一个人的名字。这时，小王就可以要求登记机关更正。如果小李不同意更正，小王就可以申请异议登记。但是特别要注意的是，一旦进行异议登记，15天内一定要起诉，否则就失效了。同样，如果小李觉得小王的异议登记是不对的，给他造成了损失，也可以要求小王赔偿。 预告登记，防止“一房二主” 法律规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 解析：预告登记可以保证登记人的优先购买权，也可以有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈现象。此前发生不少类似案例，购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，等待产证下达。期间，卖房人又把房子转卖给了别人，并给别人办出了产证，结果就造成了两位购房者抢房，并和房产公司打起了连环官司。 今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。 登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任 法律规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 解析：生活中，经常发生登记错误的情形。这时，登记机关应否承担责任，是一个极富争议的问题。这次通过的物权法明确规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。但是，这种情况下登记机关承担责任的条件，仍然可能会存在争议。 例如，登记错误并非由于登记机关的过错造成，或者说，登记人提供的虚假材料，登记机关尽管非常谨慎也无法查明，这时，登记机关是否仍应承担责任，可能会有争议。这是因为，我国民法确立承担侵权赔偿责任一般都要求当事人具有过错。如果不区分任何情况，都要求登记机关对任何错误都一概承担赔偿责任，登记机关的责任就会过重。这样会造成登记机关加大审查范围，加重登记成本，也会使登记机关延长审查时间，影响登记的效率。 不动产登记费用按件收取 法律规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 解析：明确了不动产登记费收取方式是按件收取。 拆迁、征地应当给予足额补偿 法律规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 解析：拆迁、征地关系到老百姓切身利益，此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。 同时还规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 国家抢险救灾可以征用房屋 法律规定：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。 解析：面对紧急需要，集体和个人都有义务提供便利。但同时也明确，被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。如果被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。 建设用地使用权期满自动续期 法律规定：住宅建筑用地使用权期间届满的，自动续期。 解析：住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。我国土地属于国家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。此次规定，住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期。这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧。 财产被毁损，可要求恢复原状 法律规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 解析：物权请求权是专门针对物权的法律救济措施，是对物权的特殊保护办法。比如公交车冲到路边民宅内，撞坏了民宅，那就可以要求恢复原状。不能恢复的，可以要求赔偿。 邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍 法律规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 解析：这针对的是某种“危险状态”。比如一棵大树的枯枝伸到邻居的院子上面，摇摇欲坠，下面正好停放着邻居的车，邻居就担心枯枝掉下来砸坏爱车，这时就可以要求消除危险，让大树的主人把枯枝砍掉，或者自己雇人把枯枝砍掉，由树的主人或管理人承担费用。 物权保护还可以用仲裁解决 法律规定：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 解析：增加了仲裁这一解决途径。 买受人善意取得财产可不归还 法律规定：受让人受让不动产或者动产时是善意的，就可以取得该不动产或者动产的所有权。 解析：这次物权法特别值得引起重视的是，明确了不动产也同样适用善意取得。实践中，不少人都会把房屋、股权等登记在他人名下。在确立善意取得制度后，这种做法风险极大，因为有了善意取得制度，一旦登记的权利人将房屋出售他人，实际权利人就不能要求他人返还房屋了。很多国家都是规定动产才可以适用善意取得，我国物权法这样规定主要是因为我国房地产交易活跃，登记制度不完善，登记权利人和实际权利人不一致，很容易使交易对方发生判断失误。如果没有善意取得制度，极易导致房屋买受人丧失权利。 比如，夫妻共同买房，但是产证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。那就可以不必归还该套房屋。至于他们夫妻之间的财产争议，只能由他们自行解决了。 法律规定：拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。 解析：草案此前规定，拾得遗失物起20日内通知权利人领取，或者送交有关部门。但可能考虑到实际情况，觉得过于严格，把时间限期去除了。 拿回失物，悬赏承诺应当兑现 法律规定：权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。 解析：明确了拾得人或者有关部门可以收取遗失物的保管等必要费用。我们经常能看到有人悬赏寻找遗失物。这种情况下，明确应当按照其承诺向拾得人支付报酬。 邻居维修管道要提供方便 法律规定：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 解析：此前因为修房子、通管道等问题，引发邻居之间纠纷很多，此次明确规定，如果邻居必须要通行，或者通管道等，必须要提供必要的便利。比如楼下邻居发现家中管道堵了，问题可能出在楼上，那楼上邻居就要提供便利，让楼下居民进行管道的检查。 采光权、通风权受到法律保护 法律规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 解析：将阳光权、通风权、采光权等写入物权法，是将公民权利进一步细化。此前有过很多类似案例。例如，两幢房子之间间距狭窄，前幢大楼在屋顶树起大广告牌，影响到了另一幢房子的阳光照射。这时，居民可到法院诉讼，要求前幢大楼拆除广告牌等。根据上述规定，如果建筑物确实妨碍了相邻建筑物的这几项权利，就可以要求合法维权。 农村宅基地使用权流转仍未放开 法律规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 解析：宅基地使用权的问题，物权法坚持了现有的法律规定和国家目前的政策。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立。农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。 三人合伙买车，两人同意即可转卖 法律规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 解析：共有分为共同共有和按份共有两种，共同共有没有明确的份额，多数存在夫妻等家庭关系中，对于共同共有的处分，就要求全体权利人都同意，而此次规定，按份共有的话，如果要处分，只要2/3以上的权利人同意就可以了。 如三兄弟合买一辆出租车，每人出资1/3，老三开车出了事故后，哥哥们打算把车子转租给别人开，但老三不同意。按照以前，这种情况就不能转租了，但现在只要两个哥哥都同意，车子就可以转租。这一规定，可以适用于按份共有的其他财产。 分割共同财产，损失风险可分摊 法律规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖等取得的价款予以分割。 解析：没有共有物权收益、处分的表决权制度，很容易造成共有物的处分、修缮都相互扯皮，造成了废置、浪费的情况。如对一幅画分割，不可能一撕两半，只能一方得画，另一方得钱，或者进行拍卖，拍卖所得的钱按照比例分割。 一旦有人分割后拿到的物品是有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。比如三家企业共同买了一块地，分割为三块后，其中一块地在打算建造房屋时，发现地下有一个废弃的防空洞，那就要花钱填补这个洞，而这笔费用是可以要求其他两家企业一起分摊的。 抵押车辆借钱，约定拿车抵债不合法 法律规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人未履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 解析：约定债务未履行时抵押财产归债权人所有的条款，在法律上叫作流质抵押条款。这种条款是被禁止的。 这是因为债务人在急需用钱时往往病急乱投医，为了应急，什么条件都不得不答应，实属饮鸩止渴。流质抵押条款在生活中较为常见，极易导致不公平。所以，法律予以了禁止。比如，有人为了应急需向朋友借钱，朋友提出如果一个月后不还钱就可以把他的车子拿走。按照物权法的规定，这种约定是无效的。 公益学校、医院等6类财产不得抵押 法律规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等6类财产不得抵押。 解析：此外，不得抵押的还包括耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；所有权、使用权不明或者有争议的财产也不可以抵押。 法律规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 解析：生活中，不时会发生邻居妨害房屋使用的行为，比如隔壁邻居窗体顶端窗体底端装修时，把房子的墙砸出了洞。如果你只是房屋的承租人，而非房屋的主人，这时你能否起诉要求邻居停止这种侵害行为呢？不少人认为不能，但按照上述规定，你同样可以起诉。这是因为物权法不仅保护房东，也同样保护作为房屋占有人的房客。但要提醒，占有人返还原物的请求权，自侵夺发生之日起一年内没有行使的，该请求权消灭。 占有制度在民法中极其重要，对于维护社会生活的安宁、和平与秩序，保护民事权利，促进交易安全等方面具有不可替代的作用。(来源：新闻晨报 记者沈凤丽) ※ 来源: club.qingdaonews.com 青岛新闻网－青青岛社区 |
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苍茫大地01
发表于: 04-11 15:53$
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回复：【青岛中法】 试论《物权法》正式实施后将对银行业产生的影响作者：邢 勇 文章来源：中国合作金融网 内容摘要：即将实施的《物权法》给银行业带来许多利好，在提供法律保障，推动创新发展的同时，也使银行经营管理面临更大的挑战。银行业要未雨绸缪，积极应对，防范风险。 关 键 词：物权法；实施；银行业；风险防范 在十届全国人大五次会议上高票通过的《物权法》，将于2007年10月1日正式实施。该法历经13年酝酿和广泛讨论，先后审议八次，创下了中国立法史上单部法律审议次数最多的纪录，可见其具有非同寻常的意义和极其重要的作用。 《物权法》是确认和保护所有制关系的法律，也是规范市场经济的法律，与我们每个人的切身利益都息息相关，与银行业（含农村信用社，下同）更有着千丝万缕的联系。据权威部门统计，担保物权的90％以上与银行业直接相关。因此，认真研究并用好《物权法》，对银行业防范和化解金融风险、促进业务健康发展具有深远的意义。笔者试结合基层农村信用社工作实际，谈点粗浅的看法。 一、《物权法》正式实施后将对银行业的有利影响 《物权法》给银行业带来许多利好，其中影响最大的是担保物权制度，拓展了物权担保空间，细化了登记制度，增加了公示方式，转变了价值取向。不仅有利于提高企业的担保能力和融资能力，而且还将进一步规范融资方式，为银行业提供更加有利的法律保障。 （一）物权担保范围扩大，金融创新领域更宽。 1、转变担保方式，有利于缓解“企业贷款难、银行难贷款”的矛盾。《担保法》虽然规定了抵押、质押、保证三种担保方式，但银行为了防范企业的道德风险，倾向于不动产抵押，一般把土地和房产作为抵押物的首选。部分企业缺少抵押物，不能得到银行的信贷支持；而银行为了规避信贷风险，对无法提供合规物权担保的企业一般采取谨慎的信贷原则，从而造成优良客户难觅，使银行自身的资金使用率偏低，导致难贷款。 事实上，有些动产和权益是有价值且能创造未来收益的，但这些动产以前没有明确规定可作为抵、质押物，限制了担保资源的充分利用。《物权法》规定可供担保的财产包括所有法律、行政法规未禁止抵押的财产，使物权担保制度从“法无规定即违法”向“法无禁止即合法”转变，从转移占有型担保向非转移占有型担保转变，从担保物控制型向担保物利用型转变，从债权担保型向融资功能型转变，从不动产担保为主向不动产担保与动产担保并重转变。体现了物尽其用和安全高效的原则，不仅有利于提高企业担保财产的利用效率，而且有利于推动银行拓展业务领域。对银行现有业务是锦上添花，对未来的金融创新则是雪中送炭。《物权法》正式实施后，“企业贷款难、银行难贷款”的矛盾将得到有效缓解。 2、确定应收账款质押贷款，有利于银行拓展新的业务领域。多数企业都有应收账款，从国际银行业实践看，应收账款和存货通常有着比机器设备和知识产权更高的担保价值。在美国，动产担保的70％是应收账款。《物权法》在现行立法规定的特定物之外，明确将应收账款质押作为物权担保的重点，在一定程度上可以降低贷款因过多依赖不动产抵押方式而形成的金融风险，使银行的业务范围和利润空间进一步扩大。十堰市某汽车贸易公司近几年经营规模不断扩大，但销售资金回笼较慢，应收账款日益增加，自有资金被占用，经营步履维艰，由于无合适的财产抵押，无法得到银行的贷款支持。按照《担保法》的规定，可以质押的权利并不包括应收账款，《物权法》的颁布，使该公司看到了走出困境的希望。十堰市是因车而建、因车而兴的汽车城，汽车经销商云集，贸易额大，应收账款多，类似该公司的企业很多，《物权法》正式实施后，将为这些企业融资创造良好的条件，必将活跃银行信贷市场，提高银行的资金使用效率。 3、规定浮动抵押制度，有利于扩大银行追索财产的范围。《物权法》第181条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿”。这一规定有三个特点：一是抵押人特殊。设定浮动抵押的只能是企业、个体工商户和农户。二是抵押客体特殊。浮动抵押权的客体仅限于抵押人的流动资产，既包括抵押人现有的动产，还包括抵押人将来所有的动产。三是抵押权的效力特殊。抵押人用于抵押的动产可以变动，抵押人可以出售、出租甚至抵押这些动产。该规定是对《担保法》中抵押物必须是现实存在的这一规定的完善和补充，更加注重保护债权人的利益，扩大了一旦银行债权不能清偿而进行追索的财产范围。 4、最高额抵、质押贷款，有利于提高银行的工作效率。最高额抵、质押贷款是指不必每次交易都设定抵、质押，借款人在一定期限内可在最高抵押限额内取得贷款。《物权法》在《担保法》的基础上，对最高额抵押权进行了细化，增加了“出质人与质权人可以协议设立最高额质权”的条款，简化了频繁办理借贷时的抵质押手续，有望提高银行的工作效率，保障债权，也满足了企业及时获得贷款的需要。某商贸企业是一家银行的优质客户，与银行建立了多年的业务关系，流动资金需求量大，周转频繁，每次贷款金额都在数百万元。近年来，该企业采取以房产做抵押的方式在银行贷款，多次设定抵押，手续繁琐。《物权法》正式实施后，这些问题都将迎刃而解。 （二）修正担保实现规则，保全资产空间更大。 《物权法》修正了担保物权的实现规则，使担保物权设定更加迅速、简单、完善，对于进一步保护银行债权非常重要。该法第195条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”。新规定为债权人提供了申请求偿的选择权和法律保障，在债务人到期不履行债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形时，担保物权人都可以实现担保物权，且双方可自由约定实现担保物权的方式，这为银行保全资产创造了有利条件。 （三）登记制度日益完善，交易成本势必更低。 1、统一登记制度有利于降低银行的抵押权实现成本。在登记制度上，《物权法》比现行制度更全面、更科学，统一了不动产的登记范围、机构和办法。该法第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理；国家对不动产实行统一登记制度”。第182条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。统一登记制度，可以避免以前房产、土地分开登记造成的混乱，有效解决目前登记机关过多、程序繁琐、效率低下、成本过高等问题，银行在接收和处置抵债资产时，不必再重复交费，从而降低成本。 2、预告登记制度有利于银行防范风险。现行法律规定，不动产登记必须在不动产实际存在之后才有可能，导致在现实生活中，经常出现的“一房多卖”、“重复抵押”等现象，增加了银行的信贷风险隐患。如：甲公司1997年3月以房产抵押申请贷款，并在房管部门办理了抵押登记，因未如约还款引起诉讼，法院裁定以抵押房产评估折价抵偿贷款本息80余万元。法院公告清场时，乙公司提出异议，称该抵押房产是乙公司于1997年6月从甲公司买受并一直实际占有。经查证，乙公司确与甲公司签订了房产买卖协议并实际占有该房产，但在签约之前的1997年4月，该房产已抵押在银行并办理了登记手续，乙公司签订房产买卖协议时未办理也不可能办理该房产过户登记手续，依法不能对抗抵押权人。但甲公司董事长系具有香港居民身份的福建人，已于2001年潜逃，迄今杳无音讯，其开发项目存在即抵押又出售的现象。由于该案例形成原因复杂，时间跨度长，至今仍无法执行到位，给银行造成损失。《物权法》的预告登记制度，可以很好的解决上述问题。该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记具有排它效力，有利于对抗除权利人之外的所有人，有利于维护交易安全，从而切实保护银行的合法权益。 3、错误登记追责制度有利于银行索赔。以往因登记机构错误办理登记而造成银行贷款损失的纠纷时有发生，但银行向登记机构索赔却很难。某汽配经销公司1998年1月以房产抵押申请贷款54万元，但该房产实际只有房产证而无土地使用证，房管部门在审查时未发现问题，办理了房屋所有权证和他项权证，致使该公司得以顺利获得贷款。2000年银行依法起诉该公司，法院执行房产时，房管部门却以申报资料不实为由，注销房屋所有权证和他项权证，造成银行贷款全部损失。因现行法律的不完善，导致银行的损失无法索赔。《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”。这就明确了登记机构应当承担的民事赔偿责任，为银行索赔提供了法律依据。 二、银行今后在业务工作中应注意的问题 《物权法》在给银行带来机遇的同时，也使银行经营管理面临着更大的挑战。异议登记、预告登记、动产抵质押以及担保物权时限缩短等问题，都将对银行经营管理提出更高的要求。 （一）切实防范动产抵质押风险。对银行来说，更多的担保手段、担保物和担保权利，潜藏着更大、更多的风险隐患，需要银行更加注意风险防范问题。在各类担保方式中，动产抵质押风险最大且更难控制，因此，银行要予以重点防范。由于动产无法转移占有，导致部分债务人私自将抵押物或零件转移、变卖，银行无法查找下落，部分抵押物因保管不善而贬值，在这方面大部分银行都有着深刻的教训。十堰市某银行动产抵押贷款逾期率达50%，欠息率60%，其中，汽车按揭贷款逾期率52%，欠息率65%，尤其是卡车按揭贷款欠息率达100%。这家行与某汽车经销公司合作，由该公司担保发放汽车按揭贷款，但该公司2006年破产，其担保的车辆中有部分客户恶意逃废债务，如：某贷户以26万元购得一辆卡车后，不办任何手续，便以13万元的超低价卖给他人“藏”进深山跑运输，自己却带着卖车款逃之夭夭，银行无法查找贷户和汽车的下落，而担保公司也已宣告破产，导致贷款损失。 银行今后在办理动产抵质押过程中，要吸取“花钱买来”的教训，注重以下三个方面的工作：一是认真开展贷前调查，精挑客户、细选担保。要重点调查客户及其担保人生产经营是否合法、正常，信贷需求理由是否合理、交易是否真实、第一还款来源是否可靠；要选择讲诚信、有还款能力、在本地有固定住所的客户；在办理汽车按揭贷款方面，要选择与有实力、操作规范并在当地有售后服务、维修保养的经销商合作，签订全程担保合同，并承诺在借款人连续三期不还款的情况下由其回购抵质押物。二是规范办理抵质押担保手续，防范可能出现的风险。要从严控制动产抵押，对确需办理的，抵押物必须是合法足值、通用性好、使用年限短、变现能力强、有保值、升值潜力的大宗原材料或设备，并办理财产保险，明确保险合同的第一受益人为贷款银行。贷款额必须控制在动产抵押物权益价值的50%以内，动产质押要转移质物占有，质押物要选择有仓储条件的第三人保管并经公证部门公证。三是从严格加强贷后管理、及时防控风险。落实每一笔贷款的贷后管理员，实行动态监测，及时预警，分类处理。同时，银行要加强与客户的沟通和联系，随时掌握客户的生产经营状况，一旦企业出现经营风险，造成不按期还款或欠息的，银行要及时从担保人保证金中扣收，并做好诉讼维权准备。 （二）高度重视行使担保物权时限缩短的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题》的解释第12条规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。其所规定的行使担保物权的期限，为主债权的诉讼时效期间，亦即债权人应该在对主债权提起诉讼时同时要求实现抵押权。该规定短于《担保法》所规定的主债权诉讼时效结束后两年内，今后银行在办理抵押贷款或接收、管理处置抵债资产时要充分考虑这一因素。 （三）切实防范登记过程中的风险。以前因登记问题造成的纠纷屡见不鲜，如：某企业在甲银行申请房产抵押贷款，办理房产抵押登记后，又用该房产的土地抵押到乙银行贷款，后因该企业未按期还款，乙银行准备收回抵押物时，发现房产、土地抵押登记不一致，导致乙银行无法行使债权，贷款至今未能收回。银行今后在办理抵押贷款或接受抵债资产时，要严格落实统一登记制度，及时到登记机构查询，并办理合规、合法的登记。对抵押物分别存放于两个以上不同管理部门辖区时，承贷行要到主要抵押物所在地的管理部门办理抵押物登记。 （四）切实防范应收账款质押贷款风险。应收账款实际就是将企业产品转化为现金的时间跨度拉长，资金周转放慢，经营成本加大，因此，发生坏账的机率增多，时间越长，企业不能收回账款的风险也越大。同理，应收账款质押贷款也存在着很大风险，并且随着应收账款风险的加大而逐步加大。近年来，部分银行在应收账款质押方面做了一些有益的尝试，有些银行还因应收账款质押贷款出现风险而蒙受损失，也积累了一定的经验教训。 银行在办理应收账款质押贷款业务中，要重视以下风险防范问题：一是掌握债务人的详细情况，准确评定信用程度，对债务人信用等级高、贷款按期收回可能性大的，可按应收账款的60％至70％发放贷款。对信用等级较差的债务人，不贷或者少贷。二是从严控制质押物。用于质押的应收账款必须满足一定的条件：应收账款项下的产品已发出并由购买方验收合格；购买方(应收账款付款方)资金实力较强，无不良信用记录；付款方确认应收账款的具体金额并承诺只向销售商在贷款银行开立的指定账户付款；应收账款的到期日早于借款合同规定的还款日等。申请企业所需提交的资料主要包括销售合同原件、发货单、收货单、付款方的确认与承诺书等，其他所需资料与一般流动资金贷款相同。三是建立完整的动产登记制度，加强对仓储机构的约束。四是及时监控债务人的经营状况和资金流，将上下游客户纳入监控范围，一旦发现风险苗头，要及时采取措施收回贷款，确保资金不受损失。 （五）练好内功，积极应对《物权法》带来的变革。银行要未雨绸缪，在《物权法》正式实施以前，组织全员学习，认真分析其可能给银行带来的利弊，积极做好应对准备，寻找解决问题的途径；要重新设计担保合同、借款合同等文本；要对照新规定，修改完善内部管理制度和业务操作规程，切实防范法律风险。 作者单位：湖北省十堰市农村信用联社 ================== ※ 来源: club.qingdaonews.com 青岛新闻网－青青岛社区 |
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ljh_0506
发表于: 04-12 21:42$
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[毛蛤蜊级] |
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回复: 【回复 dyxjrl 】:残酷现实 ...... ------------------------------------------------------------------ 根据宪法、物权法等法律关于“公民的合法私有财产不受侵犯”等明确规定。我们认为：公务员违规、抗政的行政乱作为给公民造成巨大经济损失，并肆意将责任推给党和政府及法院，让其都无故背上“侵犯公民合法财产、执法枉法、欺压民众”等坏名声，损其形象，实属当今社会极为普遍的不良问题，政府、法院都应严查重打，纠错澄清。 ...... ------------------------------------------------------------------ 我市两级法院62次诉讼审不清一桩民事案件的事实就是最有力的证据!!!!祥情请登山东大众网青岛论坛查阅!!!! ================== ※ 来源: club.qingdaonews.com 青岛新闻网－青青岛社区 |
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公正天下6
发表于: 05-02 23:01$
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[海蟹级 ] |
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回复：【青岛中法】 觉醒篇！台湾网友发短信给我妻子肇事官司案出高招.....不知台湾的法律同大陆能行的通么？这高招能管用么？？？？ 对网友的关心与援助的“福音”如下告知，请指正！！ ***********如下； 多天沒來,覆得晚了,請勿見怪! 這類的事台灣也常發生,受害老百姓不謔 法律也多求助無閠,辛苦您也辛苦嫂夫人了,請保重! 也務請心平氣和處理問 题 我的見解是: 1.不管法人登記他怎黱鑽空子,賧本是跑不掉的! 您可以到縣市 公商登記單位請求調閱股東賧本及股權移辒,只要譪明他的賧本來源是原來那家 公司,或原有股東,您的權利就可順利討回! 2.如上述事項得到証明,建議您向法院提出"假處份"聲明,這樣肇事公司才 真的會怕;另,如與律師研究該公司確有惡意脫產之意坉,他們將罪加一等 3.公司改名登記,通常伴雜著兩件事: 逃稅或浮報賧本額,您也可多加留意 祝您與大嫂平安順利  ==================  ※ 来源: club.qingdaonews.com 青岛新闻网－青青岛社区 |
| 6楼 |
公正天下6
发表于: 05-02 23:05$
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[海蟹级] |
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回复：【青岛中法】 觉醒篇！台湾网友发短信给我妻子肇事官司案出高招.....不知台湾的法律同大陆能行的通么？这高招能管用么？？？？ 对网友的关心与援助的“福音”如下告知，请指正！！ ***********如下； 多天沒來,覆得晚了,請勿見怪! 這類的事台灣也常發生,受害老百姓不謔 法律也多求助無閠,辛苦您也辛苦嫂夫人了,請保重! 也務請心平氣和處理問 题 我的見解是: 1.不管法人登記他怎黱鑽空子,賧本是跑不掉的! 您可以到縣市 公商登記單位請求調閱股東賧本及股權移辒,只要譪明他的賧本來源是原來那家 公司,或原有股東,您的權利就可順利討回! 2.如上述事項得到証明,建議您向法院提出"假處份"聲明,這樣肇事公司才 真的會怕;另,如與律師研究該公司確有惡意脫產之意坉,他們將罪加一等 3.公司改名登記,通常伴雜著兩件事: 逃稅或浮報賧本額,您也可多加留意 祝您與大嫂平安順利 ================== ※ 来源: club.qingdaonews.com 青岛新闻网－青青岛社区 |
| 7楼 |
ljh_0506
发表于: 05-16 21:35$
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[毛蛤蜊级] |
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回复: 房管局落私科于某某科长严重歪曲.违抗有关法律.法规.政策和市委.市府文件等明确之规定,肆意行政乱作为,屡屡以假报告欺骗上级.压制合法产权人的种种伎俩非常生动的揭示了他"送钱则办,不送钱则不办还加难,爱上哪告上哪告"的潜规则!================== ※ 来源: club.qingdaonews.com 青岛新闻网－青青岛社区 |